나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7374 [1] 전라남도 담양군 수북면 황금리 186-13 답 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7374 [1] 전라남도 담양군 수북면 황금리 186-13 답 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매3계 2024타경7374 | 소재지: 전라남도 담양군 수북면 황금리 186-13 | 감정가: 258,000,000원 | 최저가: 115,584,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2024타경7374 (1)이며, 소재지는 전라남도 담양군 수북면 황금리 186-13입니다.

용도는 답(논)이며, 감정가는 258,000,000원으로 책정되었습니다.

토지면적은 3000.00㎡ (약 907.54평)으로 대규모 농지이며, 매각대상은 토지매각입니다.

1.2. 경매 정보

본 건은 부동산임의경매이며, 소유자 및 채무자는 김OO, 채권자는 정OO입니다.

특이사항으로 '농지취득자격증명' 제출이 필수이며, '재매각' 사건으로 진행되고 있다는 점을 유의해야 합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 토지는 담양군 수북면 황금리 소재 "금구도마을" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 경지정리된 답이 밀집한 전형적인 농경지대입니다.

소형차량 및 농기구의 접근이 가능하며, 제반교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 형태 및 도로 관계

토지의 형태는 세장형의 평지이며, 현재 답(논)으로 이용 중입니다.

토지의 남서측으로 구거(도랑)를 끼고 노폭 약 3m의 세로(세로: 폭이 좁은 도로)에 접해 있어 차량 접근성이 확보되어 있습니다.

2.3. 입지 제한 사항 (혐오시설 체크 포함)

본 건은 다수의 강력한 법적 제한이 중첩되어 있는 토지입니다.

자연녹지지역, 가축사육제한구역(소를 제외한 모든 가축), 개발제한구역, 농업생산기반 정비사업지역, 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

특히 일련번호1 토지는 추가로 역사문화환경보존지역(황금리금구동고분 문화재자료223호)에 속해 있어 개발 행위에 매우 엄격한 제한을 받습니다.

혐오시설은 확인되지 않으나, 개발제한구역 및 농업진흥구역이라는 강력한 규제 자체가 잠재적인 리스크로 작용합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 분석

매각 대상은 토지(3000.00㎡) 전부에 대한 매각이며, 건물 제시외 면적이 0.00㎡이므로 지상물에 대한 권리상의 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

단, 토지 지분율이 300000으로 표시된 것은 토지 전체 면적을 의미하는 것으로, 공유지분이 아닌 단독 소유로 진행될 가능성이 높습니다.

3.2. 인수 사항 및 특이 사항

가장 중요한 인수 조건은 '농지취득자격증명(농취증)' 제출 의무입니다.

농취증을 제출하지 못할 경우(반려 처분 및 미발급 통지서 등 포함) 매수보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 취득 자격 요건을 반드시 확인하고 발급 가능 여부를 관할 기관에 문의해야 합니다.

임대관계는 미상(알 수 없음)으로 명도 시 임차인 여부에 따라 추가적인 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

'재매각' 사건이므로 이전 매수인이 잔금을 미납한 사유를 확인해 볼 필요가 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 토지는 용도가 답(농지)이며, 개발제한구역 및 농업진흥구역 내에 위치하고 있어 상업시설 건축이나 상권 형성 가능성은 전무합니다.

따라서 상권 분석보다는 농업적 활용 가치나 장기적인 보전/투자 관점에서 접근해야 합니다.

4.2. 생활 정보 및 인프라

"금구도마을" 인근에 위치하여 기본적인 마을 인프라를 이용할 수 있으나, 도심지와의 접근성은 다소 떨어지는 농촌 지역입니다.

생활 편의시설은 수북면 소재지나 담양읍 시내를 이용해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 및 행정적 리스크

최대 리스크는 '농지취득자격증명' 미제출로 인한 보증금 몰수입니다. 농지법상 자격 요건을 갖추어야 합니다.

개발제한구역, 농업진흥구역, 역사문화환경보존지역이라는 삼중 규제로 인해 건축 행위 및 토지 용도 변경이 사실상 불가능합니다.

매수자는 현 상태인 '답(농지)'으로만 이용이 가능함을 인지해야 합니다.

5.2. 시장 리스크

재매각 물건이라는 점은 이전 매수인이 잔금을 납부하지 못한 이유가 단순 자금 문제일 수도 있으나, 권리상의 하자나 기타 예상치 못한 문제(예: 농취증 발급 문제)가 있었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 감정가 258,000,000원으로 대규모(약 907.54평) 농지를 취득할 수 있는 기회입니다.

다만, 개발제한구역, 농업진흥구역 등의 강력한 규제로 인해 단기적인 시세차익이나 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다.

따라서 실수요자 중 농업 경영을 목적으로 하는 분 또는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승(향후 규제 완화)을 기대하는 분에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

대규모 토지면적: 3000.00㎡ (약 907.54평)의 넓은 농지를 감정가 기준으로 확보 가능합니다.

개발제한구역 및 농업진흥구역 내 위치: 개발이 제한되어 보존 가치가 높으며, 장기적으로는 규제 해제 시 큰 폭의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

경매를 통한 저렴한 취득 기회: 경쟁을 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 경우 농지로서의 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

(단, 농취증 발급 가능 여부와 재매각 사유 확인이 선행되어야 합니다.)

법원 정보

광주지방법원 경매3계