나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7374 [2] 전라남도 담양군 수북면 황금리 186-14 답 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7374 [2] 전라남도 담양군 수북면 황금리 186-14 답 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매3계 2024타경7374 | 소재지: 전라남도 담양군 수북면 황금리 186-14 | 감정가: 101,480,000원 | 최저가: 45,464,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2024타경7374 (2)이며, 소재지는 전라남도 담양군 수북면 황금리 186-14에 위치한 토지(답)입니다.

용도는 답(논)이며, 매각 대상은 토지 매각만 진행됩니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며 소유자 및 채무자는 김OO, 채권자는 정OO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 1,180.00㎡ (약 356.95평)이며, 제시외 면적은 없습니다.

감정가는 101,480,000원으로, 평당 약 284,332원 수준입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 토지는 전라남도 담양군 수북면 황금리 소재 "금구도마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 경지정리가 완료된 답(논)이 밀집된 전형적인 농경지대입니다.

토지의 형태는 세장형의 평지로, 현재 답(논)으로 이용되고 있습니다.

2.2. 용도지역 및 규제 분석

토지는 자연녹지지역이지만, 개발제한구역, 농업진흥구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 강력한 규제를 동시에 받고 있습니다.

이는 농지 보전 및 문화재 보호를 위한 것으로, 농업 외 목적으로의 개발이나 건축 행위는 사실상 어렵다고 판단됩니다.

가축사육제한구역(소를 제외한 모든 가축 제한)으로 지정되어 있어 축사 등의 신규 설치는 불가합니다.

2.3. 교통 및 도로 상태

대상 토지까지 소형 차량 및 농기구의 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

토지 남서측으로는 구거(수로)를 끼고 노폭 약 3m의 세로(폭이 좁은 도로)에 접하고 있어 영농 활동에 필요한 기본적인 접근성은 확보하고 있습니다.

2.4. 혐오 시설 체크

감정평가서상 인근에 특별한 혐오 시설은 보고되지 않았으며, 주위 환경은 경작지입니다.

규제사항에 따라 축사 등이 제한되므로 환경 저해 시설이 들어설 가능성은 낮습니다.

3. 법률적 검토

3.1. 권리 분석

본 경매는 채권자의 담보권 실행을 위한 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일하여 권리 관계는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다.

임대차 관계는 미상이나, 농지이므로 현황 조사를 통해 임차인 유무를 확인하는 것이 안전합니다.

*주의사항: 최종적인 권리분석은 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 확인해야 합니다.*

3.2. 특이 및 주의 사항

(1) 농지취득자격증명원(농취증) 제출 필수: 본 토지는 답(농지)이므로, 매수인은 매각허가 결정일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시(반려처분 포함) 매수보증금은 반환되지 않습니다.

(2) 재매각: 본 경매는 재매각 건으로, 이전 최고가 매수인이 대금 납부를 이행하지 않아 다시 진행되는 것입니다. 권리상의 하자가 아닌 매수인의 사정으로 보이나, 재매각 사유를 확인해 볼 필요가 있습니다.

4. 시장 및 투자 분석

4.1. 농지 활용성 분석 (상권 분석 대안)

이 토지는 농업 진흥 구역 내에 위치하고 개발 제한 구역으로 묶여 있어 농업 생산 기지 외 다른 용도로의 활용은 거의 불가능합니다.

주된 활용 방안은 영농을 위한 경작지입니다.

4.2. 생활 정보

소재지인 담양군 수북면은 전형적인 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 면 소재지 또는 인접 광주광역시 근교를 통해야 합니다.

도심형 생활 편의시설을 기대하기는 어렵습니다.

4.3. 잠재적 리스크

(1) 농취증 발급 불가 리스크: 농업 경영 계획을 충족하지 못하거나 비농업인일 경우 농취증 발급이 불가하여 보증금을 잃을 수 있습니다.

(2) 개발 규제 리스크: 개발 제한 구역, 농업 진흥 구역 등 중첩된 규제로 인해 향후 지가 상승 및 개발에 대한 기대치가 매우 낮습니다.

4.4. 투자 포인트

(1) 농지 실수요: 영농을 목적으로 하는 실수요자에게는 시세 대비 저렴한 가격으로 농지를 확보할 기회입니다.

(2) 안정적인 농업 기반: 경지정리가 잘 된 평지로 농업 활동에 효율적이며, 3m 도로에 접하여 농기계 접근이 용이합니다.

5. 종합 의견

본 물건은 강력한 개발 규제가 중첩된 농지(답)이므로, 시세 차익을 기대하는 단기 투자 목적보다는 영농을 희망하는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

가장 중요한 점은 '농지취득자격증명' 발급 가능 여부를 관할 기관에 반드시 사전에 확인하는 것입니다.

규제 지역의 특성을 이해하고 농업 경영 계획을 명확히 수립할 수 있는 매수자에게만 입찰을 권고합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매3계