나이스옥션 법원경매 광주 2024타경79126 [1] 광주광역시 남구 봉선동 16-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.09.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)-(4),(6)은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "동아여자고등학교" 서측 인근에,
기호(7),(8)은 북서측 인근에 위치하고, 주위는 주택, 아파트, 근린생활시설, 종교시설
등의 지대임.

교통상황

본건 기호(1)-(4),(6)-(8)은 차량 접근이 가능하고, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리 평지로 "도로 등",
기호(2),(3) : 부정형 평지로 "주상나지"
기호(4) : 부정형 평지로 "상업용",
기호(6) : 사다리 평지로 "주상나지",
기호(7),(8) : 부정형 완경사로 "도로 등" 임.

인접 도로상태

기호(1),(4),(6) : 광대한면,
기호(2),(3),(7) : 세로(가),
기호(8) : 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(4) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭25m-30m)(접합), 상대보호구역<
교육환경 보호에 관한 법률>,
기호(2),(3) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
기호(6) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭25m-30m)(접합), 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
기호(7) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
기호(8) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭10m-12m)(접합), 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률
> 임.

제시목록 외의 물건

"건물 감정평가요항표" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물 감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5-가) 철근콘크리트구조 티75내화판넬지붕 3층으로
외벽 : 화강석, 사이딩판넬 등 마감,
내벽 : 벽지, 시멘몰탈페인트 등 마감,
창호 : 강화유리창 및 샷시창 마감.

이용상태

기호(5-가) 1층 : 사무실, 화장실,
2층 : 사무실, 화장실,
3층 : 사무실, 화장실 임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 보일러설비(일부)가 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외 건물이 소재함.
(의견란 2-6 참조.)

공부와의 차이

건물 기호(5-가) 1층은 공부상 "일용품소매점" 이나, 현황은 "사무실" 로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록1. 사다리 평지로 "도로 등"임
-목록2., 목록3. 부정평 평지로 "주상나지"임
-목록6. 사다리 평지로 "주상나지"임
-목록5. 1층은 공부상 "일용품소매점"이나, 현황은 "사무실"로 이용중임.
-목록5. 무단증축과 관련하여 시정명령은 2012년 6월 22일 시행되었고, 건축법 제79조에 따라 위법건축물에 대한 행정조치 중에 있으며, 위반사항이 자진시정 될 때까지 이행강제금은 반복부과됨.(별첨 2024.09.30.자 사실조회 회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경79126 (1)

소재지: 광주광역시 남구 봉선동 16-2 (신주소: 오방로 7)

용도: 근린시설

감정가: 2,957,586,040원

토지면적: 1037.00㎡ (약 313.67평)

건물면적: 113.28㎡ (약 34.27평)

건물 제시외면적: 152.90㎡ (약 46.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 1층 현황 사무실 이용. 무단증축으로 인한 이행강제금 부과 이력 있음.

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 남구 봉선동에 소재하며, "동아여자고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 주택, 아파트, 근린생활시설, 종교시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 기호(1),(4),(6)은 광대한 면에, 기호(2),(3),(7)은 세로(가)에, 기호(8)은 소로한면에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준보전산지 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 6월 21일 접수된 월산새마을금고 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 약 3,449,167,500원입니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사이룸이앤씨, 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-12-14

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있으므로 인수 여부 및 실제 관계를 반드시 추가 확인해야 합니다.

* 임차인: 주식회사케이퍼스트, 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-03-31

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있으므로 인수 여부 및 실제 관계를 반드시 추가 확인해야 합니다.

인수 보증금 합계 (표시된 금액 기준): 0원.

1.3. 상권분석

본건 소재지인 봉선동은 광주광역시 내에서 비교적 주거 환경이 우수하고 상업 기능이 발달한 지역으로 평가됩니다.

주변에 아파트 단지 및 주택가가 밀집해 있어 기본적인 소비 수요가 뒷받침될 것으로 보입니다.

근린생활시설 용도로 지정되어 있어 다양한 업종의 상가 운영이 가능할 것으로 예상됩니다.

동아여자고등학교 인근으로 학생 및 교직원 관련 수요도 일부 기대할 수 있습니다.

상권 분석 결과, 제2종 및 제3종 일반주거지역으로 지정된 토지들의 특성상 배후 주거 인구를 기반으로 한 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 본건은 "동아여자고등학교" 서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통: 차량 접근성은 보통 수준이며, 대중교통 이용 편의성은 주변 도로망을 통해 파악 가능합니다.

편의 시설: 주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

혐오 시설: 현재 파악된 정보상으로는 본건 주변에 특별히 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인의 존재는 잠재적인 명도 부담 또는 인수 가능성을 내포하므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 위법건축물: 건물 일부(1층)의 무단 증축으로 인해 시정명령(2012.06.22)이 있었으며, 건축법 제79조에 따른 행정 조치 중에 있습니다. 위반사항이 자진 시정될 때까지 이행강제금이 반복 부과될 예정이므로, 이에 대한 부담을 고려해야 합니다. (2024.09.30.자 사실조회 회신서 참조)

* 토지 이용 현황: 토지 중 일부(기호 1, 2, 3, 6, 7, 8)가 "도로 등", "주상나지" 등으로 이용 중이며, 이는 실제 이용 현황과 공부상 내용 간의 차이가 존재할 수 있음을 시사합니다. 정확한 토지 이용 관계 및 소유권 상황은 추가 확인이 필요합니다.

* 중복사건 및 공동담보: 본 건은 중복 사건이며 공동 담보로 진행되고 있어, 경매 절차의 복잡성과 채권 관계에 대한 이해가 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 봉선동의 우수한 입지에 위치한 근린시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되어 활용도가 높을 것으로 판단됩니다.

주변 상권 및 주거 환경을 고려할 때 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원)의 존재와 무단 증축으로 인한 이행강제금 부과 가능성은 주요 리스크 요인입니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고, 명확한 권리 분석과 법적 검토를 거친 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 광주광역시 남구 봉선동의 검증된 입지 조건.

* 용도: 근린생활시설로서 상업 및 업무용으로 활용 가능한 유연성.

* 권리 관계: 말소기준 권리 하 모든 권리 소멸 예상으로 비교적 안전한 권리 분석.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물 일체를 활용하여 개발 및 운영 가능.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 현 시세, 유사 물건 낙찰가, 명도 비용, 수리비, 투자 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

제시된 감정가는 2,957,586,040원입니다.

인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되지만, 대항력 있는 임차인 및 위법건축물 관련 리스크를 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 시세 파악 및 전문가의 심층적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.