나이스옥션 법원경매 광주 2024타경80133 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 190-1 토담휴로스2차주1동 3층319호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한전KDN 본사" 동측 인근에 위치하는 ‘토담휴로스2차 주1동’
제3층 제319호(전유면적: 44.7㎡)로서, 주위는 각종 공공기관, 상업 및 업무용 부동산 등이 혼재하는
상업지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은
보통임.

건물의 구조

1(가)-철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 - 지상8층 건 중 제3층 일부(제319호)로서,
2014년 07월 29일 사용승인되었으며,
외벽: 인조석재 붙임, 강화유리, 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지, 타일 등
창호: 새시창호 등임.

이용상태

1(가)-오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 화재탐지 및 경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 정방형의 토지로서, 상가 및 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복4차선 포장도로, 남측 및 서측으로 각각 주차공간을 포함한 왕복2차선 포장도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭
15m-20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

귀 제시목록상 "이철호" 소유이며,
이해관계인 부재 등으로 임대관계는 미상임.

물건 비고

-오피스텔임
-신청채권자 주택도시보증공사의 2026. 6. 19. 대항력 포기 취지의 확약서 제출의 매각조건변경신청은 불허됨
2026. 6. 22. 정정·변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경80133 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 190-1, 토담휴로스2차주1동 3층319호

용도: 오피스텔

건물명: 토담휴로스2차 주1동 3층319호

토지면적: 13.64㎡ (약 4.13평)

건물면적: 44.70㎡ (약 13.52평)

감정가: 104,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

신청채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2014년 07월 29일

건축물 용도: 업무시설 (1,2종 근린생활시설 포함)

건물 구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 나주시 빛가람동, "한전KDN 본사" 동측 인근 상업지대에 속함.

주변환경: 각종 공공기관, 상업 및 업무용 부동산이 밀집해 있어 활성화된 지역임.

교통: 차량으로 단지까지 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준임.

도로: 본건 토지는 북측으로 왕복 4차선, 남측 및 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리함.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 02월 10일자 농협은행 근저당권 (307,000,000원)이 말소기준권리가 되며, 이보다 선순위 권리만 인수 대상이 됨.

인수되는 권리:

주택임차권 (을10): 임차인 임은영 씨, 보증금 90,000,000원. 2018년 11월 16일 전입, 2018년 11월 13일 확정일자 취득. 이 임차권은 말소기준권리보다 선순위에 해당하므로, 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 차액을 매수인이 인수해야 함.

말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 근저당권, 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

총 등기부채권액: 약 986,178,960원에 달함.

1.3. 상권분석

본 물건은 나주 혁신도시 내에서 각종 공공기관 및 관련 업무시설이 밀집한 상업 중심지에 위치하고 있어, 풍부한 배후 수요를 갖추고 있음.

오피스텔 및 근린생활시설로 구성된 복합 건물로, 지역 상권의 중심 역할을 수행할 가능성이 높음.

1.4. 생활정보

교통: 주요 간선도로 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

편의시설: 상업지구 내 위치하여 은행, 마트, 병원, 다양한 식음료 시설 등 생활 편의시설 이용이 매우 용이함.

주변환경: 혁신도시의 특성상 다수의 공공기관 종사자와 관련 산업 종사자들이 거주하는 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발함.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 임차인 임은영 씨는 90,000,000원의 보증금으로 선순위 대항력을 확보하고 있음. 만약 경매 낙찰가가 임차인 보증금 전액을 변제하기에 부족할 경우, 매수인이 해당 보증금 전액 또는 일부를 추가로 부담해야 할 위험이 있음. 이는 매수인의 실질적인 초기 투자 비용을 증가시키는 주요 요인이 될 수 있음.

높은 총 채무액: 약 9억 8천만원에 이르는 총 등기부채권액은 물건의 감정가에 비해 매우 높은 수준으로, 이는 채권자들의 배당률이 낮을 것임을 시사함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 나주 빛가람동의 핵심 상업지역에 위치하여 입지적 강점을 지니고 있으나, 선순위 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 중요한 고려 사항임.

주변 공공기관 및 업무시설 종사자들을 대상으로 하는 안정적인 임대 수익 창출이 기대되지만, 임차인과의 관계 및 보증금 인수 리스크에 대한 철저한 분석 후 접근해야 할 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

나주 혁신도시 개발 및 공공기관 이전으로 인한 지속적인 인구 유입 및 수요 증가.

업무시설 및 근린생활시설이 혼합된 건물로, 다양한 임대 수익 창출 가능성 보유.

정확한 임차인 보증금 인수 조건 확인 및 그에 따른 실질 투자 비용 산정을 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 매수할 기회가 있을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 104,000,000원

임차인 보증금: 90,000,000원

본 물건의 감정가는 104,000,000원으로, 이는 현재 시장 가치를 반영한 금액으로 간주할 수 있습니다.

선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원을 고려할 때, 만약 104,000,000원으로 낙찰될 경우, 임차인 보증금 전액이 경매 절차를 통해 변제되는 것으로 가정합니다. 이 경우, 매수인이 실질적으로 부담하게 되는 투자 비용은 104,000,000원 (낙찰가) - 90,000,000원 (임차인 보증금) = 14,000,000원이 됩니다.

이는 낙찰가가 임차인 보증금 이상일 경우를 가정한 계산이며, 최종 입찰가는 본 물건의 실제 시장 가치, 향후 임대 수익률, 임차인 보증금 인수 금액 및 기타 경매 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 104,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.