나이스옥션 법원경매 광주 2024타경80942 [1] 광주광역시 서구 치평동 OOOO OOOOOOO OOOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 "KBS광주방송국" 남서측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며,
인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하3층/지상13층 건물 중
제지하층 제비106호로서,
외벽 : 복합판넬 마감 등
내벽 : 몰탈위페인팅 일부 타일 붙임 등
바닥 : 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

점포 및 사무실로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 왕복4차선의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-점포 및 사무실로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2024타경80942 (1)

용도: 근린상가

감정가: 202,000,000원

토지면적: 36.50㎡ (약 11.04평)

건물면적: 162.52㎡ (약 49.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

총 부채액 (등기부채권총액): 25,400,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 광주광역시 서구 치평동 1208 골든빌오피스텔 지하층비106호

건물명: 골든빌오피스텔

건축구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕

건물 층수: 지하 3층 / 지상 13층

건물 용도: 업무시설, 근린생활시설

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본 건은 광주광역시 서구 치평동 소재 "KBS광주방송국" 남서측 인근에 위치합니다. 인근에 다수의 아파트 단지와 상업시설, 공공기관이 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본 건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북측 및 서측으로 각각 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 요약

본 사건은 중복병합사건 및 중복사건으로, 공동담보로 진행되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 구 (구인회)

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2023-09-20

배당신고일자: 2024-11-14

대항력: 있음

* 임차인: 노 (노미숙)

보증금: 11,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-09-23

배당신고일자: 2024-11-28

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부상 권리 분석

말소기준권리: 2024년 7월 31일 접수된 강행덕 가압류 (금 5,000,000원).

등기부상 채권 총액은 25,400,000원입니다.

매각으로 인해 말소될 권리는 대부분이며, 채무자의 권리관계에 따라 일부 인수될 권리가 있을 수 있습니다. 다만, 상기 명시된 임차인들은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 배당을 통해 보증금이 회수될 가능성이 높습니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 광주광역시 서구 치평동의 중심상업지역에 위치하며, 주변에 KBS방송국, 공공기관, 다수의 주거 및 상업 시설이 밀집해 있습니다. '점포 및 사무실'로 이용 중인 용도를 고려할 때, 해당 지역은 업무시설과 근린생활시설의 수요가 꾸준히 형성되어 있는 곳입니다.

4.2. 주변 시설

인근에 KBS광주방송국이 위치하며, 광주광역시청, 등기국, 가정법원 등이 가까이 있어 행정 및 업무 관련 유동 인구가 많습니다. 또한, 상무지구와 인접하여 다양한 편의시설, 금융기관, 병원 등이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

골든빌오피스텔 단지 내에는 지하주차장, 무인택배함, 카페, 편의점 등의 편의시설이 있습니다. 또한, 단지 주변으로 다양한 금융기관, 병원, 음식점, 쇼핑시설 등이 풍부하게 자리하고 있어 생활의 편리성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본 사건은 중복병합사건으로, 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정이나 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 고지되어 있는 점은 긍정적입니다.

6.2. 법규 및 제한 사항

본 건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역이며, 중로1류(폭 20m-25m)에 접하고 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 향후 건축 행위나 재건축 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

본 건 소재지 주변에서 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 광주 상무소각장이 주민 편의시설과 문화공간으로 탈바꿈하는 사례가 있는 등, 주변 개발 계획에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구의 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. KBS방송국, 관공서 등과 인접하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 건물 자체도 철근콘크리트 구조로 되어 있어 견고합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 없는 것으로 파악되어 명도 리스크는 상대적으로 낮을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 서구 중심상업지역 내 핵심 입지

* KBS방송국, 관공서 인접으로 안정적인 임대 수요 확보 가능

* 우수한 교통망 및 생활 편의시설 접근성

* 일괄매각으로 토지 및 건물 가치 동시 확보

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 202,000,000원을 기준으로 시장 조사 및 권리 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 다만, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 답사 및 주변 시세 조사를 통해 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.