나이스옥션 법원경매 마산 2024타경906 [4] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 여양리 산73-3 임야 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경906 [4] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 여양리 산73-3 임야 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매4계 2024타경906 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 여양리 산73-3 | 감정가: 113,925,000원 | 최저가: 29,865,000원 | 용도: 임야

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경906 (4)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 여양리 산73-3

용도: 임야

감정가: 113,925,000원

토지면적: 91,081.00㎡ (약 27,557.70평)

토지 지분: 45,540.50㎡ (약 13,778.85평) (전체 토지의 1/2 지분)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 함OOOOOO

특이사항: 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 재매각

주의사항: 본건은 토지 일부 지분 매각 건으로, 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한정됩니다. 토지 지상 잡목 등은 토지에 포함하여 평가되었으며, 북측 일부 도로 이용 및 소하천구역 저촉은 감안하여 최저매각가격이 산정되었습니다. 지적도상 맹지이나 북측 약 3m 폭의 도로가 있으나, 인접 토지와의 경계 확인을 위해 측량이 필요할 수 있습니다. 육안으로 확인되지 않는 분묘가 있을 수 있으며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 여양리에 위치하고 있으며, '샛담마을' 남서측 및 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경은 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재하는 농촌 및 산림 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 일부 구역은 차량 접근이 불가능하지만, 다른 구역은 소형 차량 접근이 가능합니다. 토지는 부정형의 경사지로서 자연림 및 일부 도로로 이용되고 있습니다. 지적도상으로는 맹지이나, 북측으로 약 3미터 내외의 폭을 가진 도로가 개설되어 있어 접근이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본건은 토지의 일부 지분을 매각하는 건입니다. 채무자의 소유권 이전에 따른 임의경매 절차로 진행되며, 채권자는 함OOOOOO입니다. 공유자우선매수신고가 있는 점과 재매각으로 진행된다는 점은 특별히 유의해야 할 사항입니다. 또한, 분묘기지권의 존재 가능성이 제기되어 있어, 실제 분묘 존재 시 권리 관계에 영향을 줄 수 있습니다. 공유지분 매각이므로, 향후 토지 이용 및 관리에 있어 공동 소유자들과의 협의가 필요하며, 민사집행법에 따른 공유자 우선매수권 행사 시 1회에 한정된다는 점을 유념해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건의 소재지는 농경지와 임야가 주를 이루는 농촌 지역입니다. 따라서 인근에 상업 시설이나 유흥 시설 등은 발달하지 않은 상태입니다. 주변 환경은 대체로 조용하며, 농업 또는 임업 활동과 관련된 지역의 특성을 가지고 있습니다. 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등 토지이용계획상 개발 가능성은 있으나, 지역의 특성상 대규모 상권 형성보다는 전원생활 또는 소규모 시설 입지에 적합할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

진전면 여양리는 창원시 외곽의 농촌 지역으로, 일상생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근 읍면 지역이나 창원 시내로 이동해야 접근이 용이합니다. 자연환경이 비교적 잘 보존되어 있어, 조용하고 한적한 전원생활을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 다만, 차량 없이는 생활이 불편할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 공유지분 매각: 전체 토지 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공동 소유자들과의 소유권 분쟁 또는 토지 이용에 대한 이견이 발생할 수 있습니다.

2. 분묘기지권: 지상에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 분묘가 실제로 발견되고 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

3. 맹지 및 도로: 지적도상 맹지이나 북측으로 3m 내외의 도로가 있다는 점은 긍정적이나, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요할 수 있으며, 도로의 실질적인 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

4. 소하천구역 저촉: 북측 일부가 소하천구역에 저촉되나, 면적이 미미하여 평가에는 큰 영향을 미치지 않은 것으로 보이나, 관련 규제를 확인해야 합니다.

5. 재매각: 과거 유찰 등의 사유로 재매각되는 건으로, 시장의 관심도나 물건 자체의 잠재적 문제점을 고려해야 할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 여양리에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건입니다. 농촌 지역의 특성을 지니고 있으며, 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있습니다. 공유지분 매각, 분묘기지권의 가능성, 지적도상 맹지이나 도로 개설 등의 복합적인 요소를 가지고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 투자가치 판단에는 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 공유자우선매수권 행사가 가능하다는 점과 분묘기지권의 불확실성은 중요한 검토 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 토지 이용 규제 확인: 다양한 용도지역(계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역)으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 계획에 따라 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 공유자 우선매수권 활용: 공유자로서 우선매수권을 행사할 경우, 경쟁 입찰 없이 감정가 또는 입찰가 수준에서 지분을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

3. 자연환경 및 접근성: 자연환경이 비교적 양호하며, 북측 도로 개설로 접근성이 확보될 경우, 귀농, 전원주택 부지, 또는 소규모 시설 부지로의 잠재력을 가질 수 있습니다.

4. 낮은 감정가 가능성: 재매각으로 진행될 경우, 유찰 등으로 인해 초기 감정가보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 올 수 있습니다.

5. 인근 개발 가능성: 창원시 마산합포구 지역의 전반적인 개발 계획 및 주변 시세 변화 등을 주시하며 장기적인 관점에서 투자 가치를 검토할 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 해당 지역은 대체로 농경지와 임야가 주를 이루는 조용한 농촌 지역으로, 대규모 산업 시설이나 혐오 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 과거 한국 전쟁 당시 민간인 학살 유해 발굴지가 인근 지역(여양리)에 있다는 역사적 사실이 확인되었으며, 이는 역사적 의미를 가지는 지역일 수 있으나, 일반적으로 부동산 투자 시 고려되는 혐오 시설과는 직접적인 관련은 없을 것으로 판단됩니다.

법원 정보

마산지원 경매4계