나이스옥션 법원경매 안산 2024타경3339 [1] 경기도 시흥시 배곧동 204 서영베니스스퀘어 4층436-1호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경3339 [1] 경기도 시흥시 배곧동 204 서영베니스스퀘어 4층436-1호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경3339
• 주소: 경기도 시흥시 서울대학로278번길 61, 4층436-1호 (정왕동,서영베니스스퀘어)
• 용도: 근린상가

안산지원 경매1계 2024타경3339 | 소재지: 경기도 시흥시 서울대학로278번길 61, 4층436-1호 (정왕동,서영베니스스퀘어) | 감정가: 174,000,000원 | 최저가: 59,682,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

물건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 '서영베니스스퀘어' 4층에 위치한 근린생활시설(상가)입니다. 본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건이며, 채권자가 유동화전문회사로 추정되는 '유동화물건'입니다. 감정가는 1억 7,400만 원으로, 인근 대규모 아파트단지 및 업무시설이 혼재하는 배곧신도시 중심상업지역 내 복합상가에 자리하고 있습니다.

사건번호: 안산지원 2024타경3339 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 204 서영베니스스퀘어 4층436-1호

용도: 근린생활시설 (공부상: 제1종근린생활시설(미용원), 현황: 사무실(여행사))

감정가: 174,000,000원

토지면적: 16.81㎡ (약 5.09평)

건물면적: 48.84㎡ (전용면적 약 14.77평, 추정 분양면적 약 29.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매 (유동화물건)

1.2. 입지 조건 및 교통 상황

본건이 위치한 서영베니스스퀘어는 배곧신도시의 중심상업지구 내에서도 '배곧라온초등학교' 남서측 근거리에 위치하며, 대규모 아파트단지와 오피스텔에 둘러싸여 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다. 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집되어 있어 상권이 활발한 지역입니다.

교통 상황은 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 광역 교통망으로는 제3경인고속도로, 서해안고속도로, 서울외곽순환고속도로 등이 있어 서울 및 인근 지역 접근성이 양호합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 지하 2층, 지상 8층 건물 중 제4층에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재 붙임 및 치장벽돌, 강화유리 등으로 마감되었고, 공동 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 소방설비 등 상업시설로서의 제반 시설을 갖추고 있습니다.

토지는 등고 평탄한 장방형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 북서측 노폭 약 22미터, 남서측 및 남동측 노폭 약 16미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성 및 가시성이 좋습니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 상업용지로서의 개발 가치 및 이용 제한은 크지 않습니다.

2. 권리분석 및 잠재적 리스크

2.1. 권리분석

본건은 '부동산 임의경매'로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(김OO)입니다. 매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'이므로, 낙찰 시 소유권 이전 및 권리관계는 비교적 명료할 것으로 예상됩니다. 공고상 현황조사 보고서 등의 추가 정보가 없으나, 통상적으로 경매 매각 시 등기부상 권리 중 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 등기부상 권리는 없을 것으로 추정됩니다. 다만, 임대차 관계는 '미상'이므로 현장 방문 및 임차인 유무, 대항력 여부 확인이 반드시 필요합니다.

2.2. 잠재적 리스크

현황상 '사무실((주)엠디국제여행사)'로 이용 중인 본건의 용도는 집합건축물대장상 '제1종근린생활시설(미용원)'로 기재되어 있습니다. 이처럼 **공부상의 용도와 실제 이용 현황이 다릅니다. 이는 향후 용도 변경에 따른 비용이 발생하거나, 이행강제금 부과 등 행정 제재의 대상**이 될 수 있는 리스크가 있습니다. 낙찰 후에는 현 용도의 적법성 확인 및 필요 시 용도 변경을 고려해야 합니다. 또한, 유동화물건의 특성상 채권 양수도가 복잡하게 이루어졌을 수 있으나, 매각 절차 자체에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

3. 상권분석 및 주변 환경

3.1. 상권분석

배곧신도시는 약 5만 6천 명의 신도시 주민과 인근 시화, 반월, 남동 스마트 허브 근로자 38만 명, 시화MTV 근로자 약 7만 명 등 **총 45만 명 이상의 거대한 배후 수요를 품고 있는 지역의 핵심 상권입니다. 서영베니스스퀘어는 7000실 규모의 오피스텔에 둘러싸인 메인 상권에 위치하며, 롯데마트, 신세계사이먼 프리미엄 아울렛(예정) 등 대형 상업 시설과 연계되어 고객 유입 시너지가 클 것으로 예상됩니다. 또한, CGV 멀티플렉스가 입점하여 집객 효과가 매우 높고, 베네치아 콘셉트의 몰인몰 테마파크 형태로 조성되어 문화와 쇼핑을 함께 즐기는 랜드마크 상가로 기능하고 있습니다. 본건이 위치한 4층은 전문식당가, 뷰티, 주류음식점 등이 계획되었던 층과 인접하여, **사무실 용도로 사용되고 있으나, 향후 주변 상권 변화에 따라 미용원 등의 계획 용도로 변경 가능성도 열려 있습니다.

3.2. 생활정보 및 혐오시설 분석

'배곧라온초등학교'가 근거리에 있어 교육 시설 이용이 용이하며, 서울대 시흥캠퍼스 및 서울대 병원 이전 계획(당시 분양 시점 정보) 등 개발 호재가 잠재적으로 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 인근에 여의도 공원 규모와 유사한 '배곧 중앙공원' 및 '한울수변공원'이 조성되어 있어 쾌적한 주거 및 상업 환경을 제공합니다.

**주변 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 신도시 상업지구 중심에 위치하고 있어, 환경적으로 양호한 것으로 판단됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 경매 물건은 대규모 주거 단지와 업무 단지의 풍부한 배후 수요를 갖춘 배곧신도시 핵심 상업 지구의 '몰인몰' 형태 복합 상가 내에 위치하고 있어 입지적인 우수성이 돋보입니다. 감정가가 1억 7,400만 원으로 책정되었으며, 건물 전용면적 약 14.77평의 비교적 넓은 면적입니다. 다만, 공부상의 용도(미용원)와 현황 용도(사무실)의 차이로 인한 리스크를 충분히 인지하고 입찰해야 합니다. 현재 사무실로 이용 중인 만큼, 임대 수익을 목적으로 한다면 안정적인 사무실 임차인을 확보하는 방안과, 높은 수익률을 기대한다면 용도 변경 후 계획된 상업 시설(미용원 등)로 재임대하는 방안을 모두 고려할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

핵심 상권: 45만 명 이상의 배후 수요를 품은 배곧신도시 중심상업지역 내 랜드마크 복합상가.

높은 집객력: CGV 멀티플렉스, 대형 쇼핑 시설 연계로 유동 인구 흡수 용이.

비교적 넓은 전용면적: 전용 14.77평으로 다양한 업종 수용 가능.

개발 호재: 서울대 시흥캠퍼스 및 병원 이전 계획 등 잠재적 상권 확대 기대.

법원 정보

안산지원 경매1계