나이스옥션 법원경매 안산 2024타경53761 [1] 경기도 시흥시 대야동 573-1 골든라이프 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경53761 [1] 경기도 시흥시 대야동 573-1 골든라이프 4층403호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경53761
• 주소: 경기도 시흥시 은행로167번길 15, 4층403호 (대야동,골든라이프)
• 감정가: 92,000,000원
• 최저가: 45,080,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

안산지원 경매1계 2024타경53761 | 소재지: 경기도 시흥시 은행로167번길 15, 4층403호 (대야동,골든라이프) | 감정가: 92,000,000원 | 최저가: 45,080,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

본건은 경기도 시흥시 대야동 573-1 골든라이프 4층403호에 위치한 오피스텔(주거용)에 대한 부동산강제경매 물건입니다.

사건번호는 안산지원 2024타경53761 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물의 일괄매각입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

토지면적: $9.57 \text{m}^2$ (약 2.89평)

건물면적 (전용면적): $37.51 \text{m}^2$ (약 11.34평)

감정가: 금 92,000,000원

1.3. 채무자 및 채권자 정보

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO (경매 구분: 부동산강제경매)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주위환경

본건 오피스텔은 시흥시 대야동 소재 "은계초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 후면 상가지대를 형성하고 있어 상주인구 및 유동인구가 확보되는 지역입니다.

주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 큰 불편함은 없습니다.

정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 제반 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건은 일반상업지역 내에 위치한 후면 상가지대이며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

특히, 인근에 은계초등학교가 위치하며 각종 생활 편의시설이 발달되어 있어 실거주 측면에서 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

도로는 북동측 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 북서측 약 6미터의 보행자 전용도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

단, 상가지대의 특성상 주차 공간이 부족할 수 있다는 점은 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리 관계 및 리스크 분석

3.1. 권리분석 (임차권 등기 및 확약서 확인)

본건은 등기사항전부증명서상 2023년 6월 22일자로 임차보증금 85,000,000원에 대한 임차권등기명령(2023카임50279)이 설정되어 있습니다.

일반적으로 임차권등기는 낙찰자(매수인)에게 임대차보증금 반환 책임이 인수될 수 있는 중대한 권리상 위험요소입니다.

**그러나**, 본건은 2025년 8월 22일자로 신청 채권자 주택도시보증공사(임차인의 승계인)로부터 중요한 확약서가 제출되었습니다.

확약서의 핵심 내용은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 반환받지 못하더라도 **매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기**하고 **임차권등기를 말소**하는 것에 동의한다는 것입니다.

이는 매수인이 임차보증금을 인수할 위험이 **소멸되었음**을 의미하는 매우 긍정적인 특이사항이며, 권리상의 큰 장점으로 작용합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

* **물건 리스크:** 권리분석상 임차보증금 인수 리스크는 확약서 제출로 인해 사실상 해소되었습니다.

* **혐오시설 리스크:** 현장 조사 결과, 주변에 쓰레기 매립장, 소각장 등 대규모의 명백한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 상가지대 후면에 위치한 특성상 소규모 유흥시설이나 소음 유발 시설 등은 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

* **시장 리스크:** 오피스텔의 특성상 아파트 대비 환금성이 낮을 수 있으며, 시흥시 대야동 일대 오피스텔의 매매 및 임대 시장 동향을 면밀히 파악해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 시흥시 대야동의 일반상업지역에 위치하여 입지 조건이 양호하며, 주거용 오피스텔로서의 실수요는 충분할 것으로 예상됩니다.

무엇보다도 가장 큰 잠재적 리스크였던 **임차권등기로 인한 보증금 인수 문제가 채권자(주택도시보증공사)의 확약서 제출로 인해 깨끗하게 해소**된 점이 최대 강점입니다.

따라서, 권리관계가 단순해져 입찰자가 안심하고 참여할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 감정가 대비 적정 낙찰가를 산정하기 위해서는 현 시세 및 주변 오피스텔의 실거래가를 정확히 조사해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

**최고의 입지:** 은계초등학교 인근의 주상복합 상권 내에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수하고 주거 수요가 확보된 지역입니다.

**안전성 확보:** 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인이 임차보증금을 인수해야 하는 위험(대항력)이 완전히 제거된 '클린한 물건'입니다.

**실수요 및 임대수익:** $37.51 \text{m}^2$ (약 11.34평)의 전용면적은 소형 주거용 오피스텔로 활용하기 적합하여 임대수익 창출에 유리합니다.

**저렴한 감정가:** 감정가 92,000,000원으로 소액 투자 또는 첫 경매 진입자에게 부담이 낮은 물건으로 매력적입니다.

법원 정보

안산지원 경매1계