나이스옥션 법원경매 안산 2024타경55934 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 696-5 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경55934 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 696-5 5층501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경55934
• 주소: 경기도 안산시 상록구 성호로9안길 3, 5층501호
• 감정가: 205,000,000원
• 최저가: 100,450,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

안산지원 경매1계 2024타경55934 | 소재지: 경기도 안산시 상록구 성호로9안길 3, 5층501호 | 감정가: 205,000,000원 | 최저가: 100,450,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경기도 안산시 상록구 부곡동 다세대주택 경매 물건 분석 보고서 (2024타경55934)

1.1. 물건 개요 및 면적 현황

본 건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 696-5 소재 다세대주택(토지/건물 일괄매각) 경매 물건입니다. 감정가 205,000,000원으로, 제2종일반주거지역에 위치한 5층 건물 중 5층입니다.

* 사건번호: 안산지원 2024타경55934 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 696-5 5층 501호

* 용도: 다세대주택 (방3, 욕실2 구조)

* 감정가: 205,000,000원

* 건물 전용면적: 72.92㎡ (약 22.06평)

* 토지 대지권 면적: 35.69㎡ (약 10.80평)

* 경매구분: 부동산강제경매

1.2. 입지조건 및 교통 환경

본건은 안산시 상록구 부곡동 "안산부곡중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 학교 등으로 형성된 전형적인 주거지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난합니다. 건물의 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다. 해당 지역은 제2종일반주거지역에 속하며, 주거 안정성이 확보된 지역입니다.

1.3. 권리분석: 법적 안정성 및 특이사항

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 편OO으로 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* **핵심 특이사항 (대항력 포기 확약서):** 2025년 8월 25일 자로 신청채권자(주택도시보증공사, 임차권자 송호근 양수인)로부터 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* **분석:** 이는 매수인이 낙찰 후 임차인(주택도시보증공사 측)에게 임대차보증금을 인수할 위험이 사실상 사라졌음을 의미하며, 권리관계가 명확하여 명도(인도) 리스크가 현저히 낮은, 매우 안전한 물건으로 판단됩니다. 매수인의 입장에서는 법적인 안정성이 최고 수준입니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

* **교육 환경:** 인근에 안산부곡중학교 등 학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호합니다.

* **주거 환경:** 주변은 주택 중심으로 형성된 주거지역으로, 조용하고 쾌적한 주거 생활이 가능합니다.

* **녹지/문화 시설:** 안산시에서는 부곡동 행정복지센터 인근을 포함하여 노적봉공원에서 청문당까지 연결하는 김홍도 테마길 등 관광 명소와 쌈지공원을 조성하고 있어, 주거지 인근의 녹지 및 문화 활동 공간이 확보되고 있습니다.

* **건물 상태 및 이용:** 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층이며, 내부 이용상태는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등의 실거주에 적합한 구조로 확인됩니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

* **층수 리스크:** 5층 중 5층(최상층)으로, 일조권 및 조망권은 좋으나, 장기적인 관점에서 건물의 노후화에 따른 누수 등 방수 관련 하자 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* **지역 내 기피시설(지역적):** 해당 물건지의 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 부곡동과 인접한 양상동 등 일부 안산 외곽 지역에서 과거 변전소, 화장장 등 기피시설 추진에 대한 지역 주민의 반발 사례가 있었던 점은 지역 개발 계획 확인 시 참고할 필요가 있습니다.

* **임대 관계:** 현재 임대 관계는 미상이나, 앞서 언급된 임차권자의 확약서 제출로 인해 낙찰자에게 미치는 임대차보증금 반환 의무는 없습니다. (공실 또는 소유자 거주 가능성 존재).

* **용도지역:** 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 상대보호구역 등 건축 관련 제한 사항은 감정평가서를 통해 필히 재확인해야 합니다.

1.6. 투자 포인트 및 종합 의견

* **투자 포인트 1: 안전한 권리관계**

* 임차권자의 대항력 및 보증금 반환 청구권 포기 확약서 제출로, 매수인이 인수할 채무가 없어 권리분석상 매우 안전합니다.

* **투자 포인트 2: 실거주에 유리한 면적 및 구조**

* 전용면적 72.92㎡ (약 22.06평)의 방 3개, 욕실 2개의 구조는 신혼부부 또는 3~4인 가구가 실거주하기에 적합합니다.

* **투자 포인트 3: 주거 안정성 확보**

* 제2종일반주거지역 내에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 학군 및 근린생활시설 접근성이 무난한 편입니다.

**종합 의견:**

본 물건은 감정가 205,000,000원 대비 실거주 및 투자 가치를 신중하게 검토해야 합니다. 특히, 임차권자가 대항력을 포기하는 확약서를 제출하여 명도 리스크가 거의 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 권리적인 면에서 매우 우수하고 안전한 물건이므로, 입찰 시 현장 조사를 통해 건물의 내외부 상태(최상층 누수 여부 등)와 인근 매매 시세를 정확히 파악하여 적정 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

법원 정보

안산지원 경매1계