나이스옥션 법원경매 안산 2024타경65160 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 694 퀸즈트윈빌 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2024.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "와동초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 내 제5층 제501호로,
(사용승인일 : 2016.03.09)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등 입니다.

이용상태

주거용오피스텔(방3, 거실1, 주방/식당1, 욕실2, 보일러실1, 현관1 등)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비, 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 평지로, "주거용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(와동초등학교 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(시도지정문화재 역사문화환경보존지역,사세충렬문,외곽경계로부터300미터이내의지역으로문화재협의구역임)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다.
②기타 : 현장조사시 이해관계인의 부재, 시건장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 건축물 현황도, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로, 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

2026.8.11. 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 정동민)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 정보

사건번호: 안산지원 2024타경65160 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 694 퀸즈트윈빌 5층501호

용도: 오피스텔

감정가: 230,000,000원

토지면적: 35.11㎡ (약 10.62평)

건물면적: 75.32㎡ (약 22.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2016년 03월 09일

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 와동에 위치하며, "와동초등학교" 남측 인근의 기존 주택지대에 자리하고 있습니다.

교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태

본 물건은 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권등기(2023년 9월 11일 등기)가 존재합니다. 해당 임차인의 임대차보증금은 2억 2천 6백만 원이며, 전입일자는 2021년 8월 10일, 확정일자는 2021년 7월 19일입니다. 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

인수되는 권리

을구 5번 주택임차권 (정동민, 보증금 226,000,000원, 전입일 2021-08-10, 확정일자 2021-07-19)은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (정동민)

보증금: 226,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-10

확정일자: 2021-07-19

대항력: 있음

비고: 매수인 인수 사항

집합건물 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (장정숙)

* 갑2: 소유권이전 (중국인 외 1명)

* 을5: 주택임차권 (정동민, 226,000,000원, 말소: 인수)

* 갑3: 공유자전원지분전부 이전 (김지연)

* 갑4: 압류 (안산시) - 말소기준권리

* 갑5: 압류 (울산세무서장) - 말소

* 갑6: 압류 (서울특별시) - 말소

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소

말소기준권리

갑4 압류 (안산시)

4. 상권분석

주위 환경

본 건물은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "와동초등학교" 인근에 위치하며, 주변 지역은 주로 주택지로 형성되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(와동초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제5층 제501호입니다.

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 새시창호 등

이용상태

본 호실은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 내부 구성은 방 3개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실 2개, 보일러실 1개, 현관 1개 등으로 되어 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임대차보증금 2억 2천 6백만 원 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 예상보다 높은 총 실투자금으로 이어질 수 있습니다.

내부 이용상황 불확실성

현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 시건장치로 인해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장상 현황도 및 외부 관찰에 의거하였으므로, 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 와동에 위치한 오피스텔로, 주거용으로 이용 가능한 상태입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 고려사항이며, 이는 입찰가를 산정하는 데 매우 중요한 요소가 됩니다. 입지 조건은 보통 수준이나, 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가 대비 면적: 건물 연면적 대비 감정가가 적정 수준으로 보입니다.

* 주거용 오피스텔 수요: 안산시 지역 내 주거용 오피스텔에 대한 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 향후 지역 개발 및 시장 상황에 따라 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 예상 입찰가:

제공된 정보를 바탕으로 현 시세 분석을 진행하였으며, 감정가는 2억 3천만 원입니다. 그러나 본 건은 매수인에게 인수되는 임차보증금 2억 2천 6백만 원이 존재하므로, 실질적인 매수인의 부담은 감정가 외 추가적인 보증금 인수 비용을 고려해야 합니다.

본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 직접적으로 공제하여 산정하는 방식이 아닌, 물건의 순수 시장 가치와 경매 시장 상황을 종합적으로 고려한 결과입니다.

보증금 인수 부담이 없는 일반적인 경매 물건이라면 감정가 수준 또는 소폭 가감이 예상되나, 본 건의 경우 인수 보증금이 매우 높아 총 실투자비용을 면밀히 계산해야 합니다.

따라서, 안전한 입찰을 위해서는 인수 보증금 2억 2천 6백만 원을 포함한 총 비용을 고려하여, 물건의 현재 시장 가치와 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 판단한 후, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

입찰가 산정 시, 최소 감정가의 80% 수준에서 시작하여 임차인 보증금 인수 비용을 고려한 실질적인 투자 가치를 판단하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

최종 예상 입찰가 범위: 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원

(상기 입찰가는 보증금 인수 비용 외 추가적인 낙찰 후 잔금 납부 여력, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.