나이스옥션 법원경매 안산 2024타경66958 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 121-5 주건축물 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경66958 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 121-5 주건축물 1동 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경66958
• 주소: 경기도 안산시 단원구 와동로7길 10-1, 1동 4층402호 (와동,주건축물)
• 감정가: 145,000,000원
• 최저가: 71,050,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

안산지원 경매1계 2024타경66958 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 와동로7길 10-1, 1동 4층402호 (와동,주건축물) | 감정가: 145,000,000원 | 최저가: 71,050,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 안산지원 2024타경66958 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 121-5 주건축물 1동 4층402호

용도: 다세대주택 (철근콘크리트구조, 5층 건내 4층)

감정가: 145,000,000원 (금일억사천오백만원)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

소유자/채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 29.50㎡ (약 8.93평)

건물면적 (전용): 58.82㎡ (약 17.79평)

구조 및 이용상태: 방2, 거실, 주방/식당, 욕실2, 보일러실, 현관 등으로 구성된 다세대주택입니다. 내부 이용상태는 외부 관찰 기준 대체로 무난시됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통 환경

대상 물건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 와동중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지역으로 입지여건은 대체로 무난합니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 토지는 등고평탄한 세장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 출입하고 있습니다.

2.2. 지역 및 생활정보

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하여 주거 안정성이 높습니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스, 소화전 설비 등이 구비되어 있어 주거 편의시설은 양호한 것으로 판단됩니다. 와동중학교가 인접해 있어 교육 환경은 양호하며, 인근 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계의 안정성

본 경매는 부동산 강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일합니다. 권리관계에 있어 가장 중요한 특이사항은 임차권과 관련된 내용입니다.

3.2. 임차인 관련 특이사항 (명도 리스크 최소화)

본건에는 주택도시보증공사(HUG, 임차권자의 승계인)가 임차인으로 확인됩니다. 2025년 8월 19일, 신청채권자인 HUG로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이 확약서 제출은 낙찰자에게 있어 잔존 보증금 인수 부담(대항력)이 없음을 의미하며, 명도 시 발생할 수 있는 가장 큰 리스크가 사실상 해소된 것으로 판단됩니다. 이는 일반 경매물건 대비 권리적, 명도적 측면에서 매우 큰 장점입니다.

3.3. 잠재적 리스크

토지이용계획상 '역사문화환경보존지역(시도지정문화재 역사문화환경보존지역, 사세충렬문, 외곽경계로부터 300미터 이내의 지역으로 문화재협의구역임)'에 포함되어 있어, 향후 재건축 또는 대수선 시 문화재 관련 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 일반적인 건축행위에 제약을 줄 수 있는 요소이나, 기 건축된 다세대주택의 단순 거주 목적 투자에는 큰 영향을 미치지 않을 수 있습니다. 일반적인 검색 결과상 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 최종 투자 전 현장 임장을 통해 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건 다세대주택은 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 감정가 대비 비교적 양호한 주거 입지입니다. 건물면적 약 17.79평의 소형 주택으로 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 잔존 임대차보증금을 인수할 위험이 제거되었으며, 명도 리스크가 현저히 낮아 매우 안전한 투자 물건으로 평가됩니다.

4.2. 투자 포인트

명도 안전성: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 제출로 인해 잔존 보증금 인수 리스크가 없어 명도가 매우 용이할 것으로 예상됩니다. 이는 초보 투자자에게도 안전한 환경을 제공합니다.

주거 안정성: 제2종일반주거지역 내 위치하며, 와동중학교 인근으로 주거 환경이 양호하고 소형 면적(전용 17.79평) 구성으로 실수요층의 접근성이 높습니다.

경쟁력 있는 감정가: 1억 4,500만원의 감정가로 시작하여, 주택 시장 상황에 따라 경쟁력 있는 가격으로 매입할 경우 수익률을 극대화할 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매1계