나이스옥션 법원경매 안산 2024타경67913 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 599-3 5층501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경67913 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 599-3 5층501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매1계 2024타경67913 | 소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡로1안길 23-1, 5층501호 | 감정가: 149,000,000원 | 최저가: 73,010,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 안산지원 2024타경67913 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 599-3 5층 501호

용도: 다세대주택 (총 5층 중 5층)

감정가: 149,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOO

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건중 5층

이용상태: 다세대주택 (방, 거실, 주방/식당, 욕실 등으로 구성 추정)

설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 34.58㎡ (약 10.46평)

건물면적 (전용면적): 73.06㎡ (약 22.10평)

건물 지분율: 7306 (대지권으로 추정되는 건물 전체 면적 대비 비율)

*다세대주택은 공동주택으로, 기재된 건물면적(73.06㎡)은 통상 '전용면적'이며, 아파트와 같은 '공급면적'은 별도로 산정하지 않음.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "부곡중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다. 주거 환경은 비교적 안정적이며, 교육 시설이 인접하여 교육 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 다만, 지하철역과의 거리는 다소 있어 대중교통 편의성은 버스 이용이 주를 이룰 것으로 보입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 해당하며, 건폐율 및 용적률 제한을 받는 일반적인 주거지역입니다. 소로3류(폭 8m 미만)와 접하고 있으며, 안산부곡중학교 상대보호구역에 해당되어 교육 환경 보호 규제를 받습니다. 그 외 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 속합니다.

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 매각대상 및 경매 구분

토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 (명도 리스크)

본건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 임차권 관련입니다.

주의사항에 따르면, 2025.8.19. 신청채권자인 주택도시보증공사(임차권자 조수빈의 승계인)가 '우선변제권만 주장하고 대항력을 포기'한다는 확약서를 제출하였습니다.

이는 곧 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 의미입니다.

따라서, 낙찰자는 임차인의 대항력 행사로 인한 보증금 반환 책임에서 벗어나게 되므로, 낙찰 후 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주요 편의시설

인근 부곡동 행정복지센터가 가까이 위치하며, 대형 마트(홈플러스 안산점 등)는 차량으로 이동 가능한 거리에 위치하고 있어 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.

4.2. 교육 시설

"부곡중학교"가 남동측 인근에 위치하고 있어 중등 교육 환경이 가까이에 형성되어 있습니다.

4.3. 자연 환경

부곡동 청문당까지 연결되는 김홍도테마길 코스 구간에 속하며, 성호공원 등이 인근에 위치하여 주거 지역 내에서 자연 친화적인 여가 활동이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크 (Potential Risks)

5.1. 주거 환경적 리스크

인접 지역인 양상동에서 과거 북안산변전소 건설로 인한 주민 갈등이 있었던 사례가 검색되며, 이는 잠재적인 지역 기피시설 관련 이슈로 작용할 수 있습니다. 또한, 인근에 폐가(철거 진행 중으로 보이나 미확정)가 검색된 바 있어, 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하여 주거 쾌적성 침해 여부를 파악하는 것이 필요합니다.

5.2. 시장 리스크

다세대주택은 아파트에 비해 환금성이 낮을 수 있으며, 특히 외곽 지역 주택의 경우 지역 경기 및 매매 시장 상황에 따라 투자 기간이 길어질 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 감정가 1억 4,900만원으로 산정된 다세대주택(전용 약 22평)입니다. 가장 큰 특징은 임차권자가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다는 점입니다. 이로 인해 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없으며, 명도 리스크가 현저히 낮아 안정적인 권리 취득이 가능합니다.

6.2. 투자 포인트

A. 안전한 권리 분석: 임차인의 대항력 포기로 인해 명도 리스크가 낮고, 추가 인수금이 없는 '깨끗한 물건'이라는 점이 최대 장점입니다.

B. 입지 여건: 부곡중학교 인근의 주택가로, 실수요층이 선호하는 중소형 면적의 다세대 주택입니다.

C. 비교적 높은 대지 지분: 토지면적 34.58㎡ (약 10.46평)으로, 향후 재건축 또는 리모델링 가능성이 낮더라도 토지 지분을 확보한다는 측면에서 가치 보존에 유리합니다.

*결론: 안전한 권리 분석을 바탕으로 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 다만, 외곽 지역 주택의 특성상 충분한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

안산지원 경매1계