나이스옥션 법원경매 고양 2024타경77814 [1] 경기도 파주시 탄현면 법흥리 1773-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2024.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 법흥리 소재 "탄현일반산업단지" 내에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 소규모공장, 농경지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 주거용 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태

일단의 토지 기준으로 동측 및 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(기호1) : 일반공업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 주차장, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(15미터위임(09.05.14))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설보호법>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>
(기호2) : 도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 주차장(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(2008.3.12. 고시)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(15미터위임(09.05.14))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설보호법>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 일반철골조 평슬라브지붕 3층건 으로서
사용승인일은 2002.09.13. 임.
외벽 : 화강석 마감 등
내벽 : -
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설 및 주택 등으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

부합물 및 종물

제시외 건물 (물탱크실 등(㉠,㉡)) 이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물(물탱크실, 감정서상 기호 ㈀,㈁) 매각에 포함.
3. 신청채권자 승계인 농업협동조합자산관리회사가 유치권이 있다고 건물에 현수막이 게시된 사진을 서면으로 제출(2025.12.16.자 문건참조)하였으나, 그 성립여부는 불분명함.
4. 본건 부동산 2,3층에서 청년기숙학원을 운영중인 주식회사 글맥에스씨는 내부 시설 공사비 유치권 설정 중 이라는 현수막을 게시하며 유치권을 주장하며 2025.07.16.자 진술서(임차확인진술서, 권리주장진술서, 점유사실확인서)와 2025. 12. 16.자 매각 허가 의의신청 사유 추가 보완(매각허가 이의신청서)를 제출하였으나 유치권 성립여부는 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 고양지원 2024타경77814 (1)

소재지: 경기도 파주시 탄현면 법흥리 1773-1

용도: 근린주택 (제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설/공동주택)

감정가: 7,444,730,250원

토지면적: 3103.20㎡ (약 938.97평)

건물면적: 4832.87㎡ (약 1461.95평)

건물 제시외면적: 202.80㎡ (약 61.35평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 원당농업협동조합

특이사항: 유치권, 공동담보, 대항력있는임차인

1.2. 감정평가 요약

본 물건은 경기도 파주시 탄현면 법흥리 소재 "탄현일반산업단지" 내에 위치한 근린주택입니다. 주위 환경은 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 보통 수준입니다. 토지는 2필지가 일단의 사다리형으로 근린생활시설 및 주택 부지로 이용 중이며, 건물은 일반철골조 평슬라브지붕 3층 건물로 2002년 9월 13일에 사용승인되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 파주시 탄현면 법흥리 "탄현일반산업단지" 내에 자리하고 있으며, 주변으로 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지가 분포하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 및 제한사항

토지는 일반공업지역, 소로1류, 중로2류, 주차장 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역)에 해당합니다. 기호2 토지는 도시지역, 일반공업지역, 중로1류 등에도 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 10월 14일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을22)입니다. 이 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 약 8,240,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

총 23명의 임차인이 파악되었습니다. 이 중 '대항력 있음'으로 분류된 임차인은 다음과 같습니다.

* DANGTHITHAM: 보증금 0원, 차임 0원. (금액이 미상이며 대항력이 있어 주의가 필요합니다.)

* 김 (수복생고기감자탕): 보증금 35,000,000원, 차임 1,150,000원 (전입일자: 2018-06-21)

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원 (전입일자: 2003-06-23)

* 김 (선일공구철물): 보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원 (전입일자: 2008-06-10)

* 서 : 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원 (전입일자: 2015-05-06)

* 이 (GS25): 보증금 30,000,000원, 차임 1,100,000원 (전입일자: 2009-09-22)

* 이 (집밥): 보증금 5,000,000원, 차임 600,000원 (전입일자: 2016-08-12)

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원. (금액이 미상이며 대항력이 있어 주의가 필요합니다.)

* 주 (에프엠산업안전): 보증금 1,000,000원, 차임 500,000원 (전입일자: 2016-01-25)

* 한 : 보증금 0원, 차임 0원. (금액이 미상이며 대항력이 있어 주의가 필요합니다.)

'대항력 없음'으로 분류된 임차인 중 박 (대박식당)은 배당신고를 하였으나, 보증금 30,000,000원에 대한 배당 여부는 추가 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원이나, 대항력 있는 임차인의 경우 보증금 전액을 인수하거나 배당을 받지 못할 경우 낙찰자가 부담해야 할 위험이 존재합니다.

3.3. 권리 분석 요약

본 물건은 복잡한 권리관계가 예상됩니다. 특히 유치권 주장 세력들이 존재하여 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리나 대항력 있는 임차인의 권리를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용 현황

본건은 탄현일반산업단지 내에 위치하여 산업단지 근로자 및 관련 업종 종사자들을 대상으로 한 근린생활시설로서의 잠재력이 있습니다. 주위 환경으로 볼 때, 소규모 공장 및 농경지가 혼재하고 있어 지역 특성에 맞는 상권 형성이 가능합니다.

4.2. 잠재적 상권 분석

산업단지 배후 상권으로서 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 주변 지역의 개발 계획 및 경쟁 상권과의 비교 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 탄현일반산업단지 인근 지역의 특성상 산업단지 내 편의시설 및 파주시 시내의 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

탄현일반산업단지와 인접하여 산업단지 종사자들의 주거 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다. 다만, 산업단지 인근의 특성상 소음이나 공해 등 환경적인 요인을 고려해야 할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 사항

본 물건의 가장 큰 리스크는 유치권 주장입니다.

* 신청채권자의 승계인인 농업협동조합자산관리회사가 유치권을 주장하며 현수막 게시 및 서면 제출(2025.12.16.자 문건 참조)하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 건물 2, 3층에서 청년기숙학원을 운영 중인 주식회사 글맥에스씨는 내부 시설 공사비에 대한 유치권을 주장하며 현수막 게시 및 매각 허가 이의신청서(2025.12.16.자)를 제출하였으나, 역시 유치권 성립 여부는 불분명합니다.

이러한 유치권들은 매각 후에도 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으며, 해결을 위한 법적 절차 및 상당한 금전적 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

등기부상 다수의 근저당권, 가압류가 존재하며, 특히 공동담보로 묶여있는 점은 권리관계의 복잡성을 더합니다. 이는 낙찰 후 권리 말소 및 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

파주시 탄현면 법흥리 인근 지역에 대한 조사 결과, 동물 화장장 건립 반대 민원이 있었던 사례가 있으며 (2019년), 파주시 환경관리센터(소각장, 매립장)가 위치하고 있습니다. 이러한 시설들은 지역 주민들의 민감도가 높은 시설로, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 건물을 일괄 매각한다는 점에서 규모의 경제를 기대할 수 있으나, 다수의 유치권 주장과 복잡한 권리관계로 인해 투자에 신중을 기해야 합니다. 특히 유치권의 성립 여부를 명확히 파악하고, 이를 해결하기 위한 법적, 금전적 비용을 충분히 고려해야 합니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재는 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 탄현일반산업단지 내 위치하여 배후 수요가 있는 근린생활시설 및 주택으로 활용 가능합니다.

* 건축물 정보상 공동주택 용도로도 활용 가능한 점은 다양한 수익 모델을 고려하게 합니다.

* 유치권 및 임차인 문제를 성공적으로 해결한다면, 시세 대비 저렴한 가격으로 투자가 가능할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필요합니다.

* 최근 유사한 면적과 용도의 물건에 대한 실거래가 및 경매 낙찰가 데이터 분석

* 탄현일반산업단지 및 주변 지역의 임대 시세 및 공실률, 예상 임대수익률 분석

* 각 유치권의 구체적인 채권액 및 해결 방안 마련 시 예상 비용 산출

* 대항력 있는 임차인의 보증금 회수 가능성 및 낙찰자 인수 부담 분석

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 제시된 감정가(7,444,730,250원)는 본 물건의 가치 평가를 위한 기준점이 될 수 있으나, 상기 분석 요소들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.