나이스옥션 법원경매 고양 2024타경6577 [1] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1059-2 서연타워주차장 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2024.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 지하철 3호선 "지축역" 동측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 공동주택, 아파트, 공원 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위
환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 "지축역"
이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층 건 내 제7층 제701호로서,
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 내부인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

공부상 용도 운동시설(체력단련장)이며, 현황 LEVEL FITNESS로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 자동차관련시설, 근린생활시설, 문화 및 집회
시설, 운동시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2022-08-31)(고양지축지구), 노외주차장(2022-08-31)(고양
지축지구), 중로2류(폭 15m-20m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접함), 가축사육제한구역(2019
-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25
km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획
법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개
선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 공부상 운동시설(체력단련장)이며, 현황 피트니스로 이용중임.
2. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 고양지원 2024타경6577 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1059-2 서연타워주차장 7층701호

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 제7층 제701호

감정가: 5,670,000,000원

토지면적: 169.51㎡ (약 51.27평)

건물면적: 813.64㎡ (약 246.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 유동화물건, 대항력있는임차인, 재매각

주의사항:

* 공부상 운동시설(체력단련장)이며, 현황 피트니스로 이용 중임.

* 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동에 위치하며, 지하철 3호선 "지축역" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 공동주택, 아파트, 공원 등이 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 "지축역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구)

* 도로: 중로2류(폭 15m-20m)(접함)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 공공주택지구, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본건은 다수의 압류, 가압류, 근저당권 등이 설정되어 있었으나, 채권자(하나은행, 농협은행)의 임의경매개시 결정으로 인한 경매 절차가 진행 중입니다. 말소기준권리(을1, 2023-09-18) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김재은 (성만 공개, 이름: 김 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 1,850,000원

* 전입일자(사업개시일): 2023-05-25

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2024-11-25

* 대항력: 있음

* 비고:

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원 (해당 내용은 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있어, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않음을 의미함. 단, 실제 인수 여부는 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.)

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전, 신탁 등기 말소 기록이 있습니다.

* 매매로 인한 소유권 이전 기록(2023-09-18, 5,966,838,800원)이 있습니다.

* 다수의 근저당, 압류, 가압류가 존재했으나, 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액: 5,368,231,311원

4. 상권분석

4.1. 건물 및 주변 시설

서연타워주차장은 자동차 관련 시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 운동시설 등으로 복합적으로 이용 가능한 건물입니다. 현재 본건은 공부상 운동시설(체력단련장)이나, 현황은 피트니스 센터(LEVEL FITNESS)로 이용 중입니다. 주변에는 공동주택, 아파트, 공원 등이 혼재되어 있으며, 3호선 지축역 인근으로 상업시설 및 주거시설이 복합적으로 발달해 있는 지역입니다.

4.2. 상업적 잠재력

본 물건이 위치한 지축동은 3호선 지축역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 발달하고 있으며, 주변에 다양한 편의시설과 식당가가 밀집해 있습니다. 특히, 피트니스 센터로 이용 중인 점은 지역 주민들의 생활체육 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 지하철 3호선 지축역이 도보 거리에 위치하여 서울 도심 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 학교 등의 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 또한, 다양한 맛집들이 밀집해 있어 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경

지축역 인근은 주거와 상업이 공존하는 지역으로, 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다. 인근에 공원 등 녹지 공간도 있어 정주 여건이 양호합니다.

5.3. 주변 시설 검색 (혐오시설 없음 확인)

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공공주택지구, 제한보호구역(전방지역:25km) 등이 포함되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본건에는 대항력 있는 임차인(김재은)이 존재합니다. 전입일자(2023-05-25)가 말소기준권리(2023-09-18)보다 앞서므로, 해당 임차인의 보증금 150,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점은 추가 확인이 필요합니다.)

6.2. 재매각 및 중복 사건

본건은 재매각이며, 중복병합사건 및 중복사건으로 분류되어 있어 권리관계 및 진행 과정이 복잡할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 명도 과정이나 추가적인 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 공부상 용도와 현황 불일치

공부상 용도는 운동시설(체력단련장)이나, 현황은 피트니스 센터로 이용 중입니다. 이는 용도 변경 등에 대한 추가 검토가 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용계획 제한

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역 외에도 과밀억제권역, 제한보호구역(전방지역:25km), 철도보호지구 등 다수의 법적 제한을 받고 있어 향후 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 3호선 지축역 인근의 우수한 입지에 자리한 근린상가(운동시설)입니다. 감정가는 56억 7천만원으로 높으나, 넓은 면적과 더블어 피트니스 센터로의 활용 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 주변 상권 및 교통이 편리하여 안정적인 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 재매각 및 중복 사건으로 인한 복잡성, 공부와 현황의 차이, 그리고 다양한 법적 제한 사항들은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 지축역과 인접하여 우수한 교통 접근성을 자랑합니다.

* 대형 면적: 근린상가로서는 비교적 넓은 면적을 확보하고 있어 다양한 업종 활용이 가능합니다.

* 활성화된 상권: 주변 주거 및 상업 시설이 밀집하여 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 현황 업종: 피트니스 센터로 운영 중인 점은 지역 주민들의 수요를 반영하는 긍정적 요소입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 위에서 제시된 감정가, 주변 시세, 물건의 장단점, 그리고 낙찰 시 인수해야 할 잠재적 비용(특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성) 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본건의 감정가는 5,670,000,000원이며, 현재 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 제시되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김 (보증금 150,000,000원)의 보증금 인수 여부는 추가적인 법률적 검토가 필수적입니다. 만약 보증금 인수 부담이 있다면, 이는 입찰가 산정에 중요한 영향을 미치게 됩니다.

향후 예상 입찰가는 부동산 시장 동향, 유사 물건의 실거래가, 명도 가능성, 그리고 투자자의 수익률 목표 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 할 것입니다. 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 물건의 가치와 리스크 요인을 반영하여 조정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.