나이스옥션 법원경매 고양 2024타경74860 [1] 경기도 파주시 야당동 195-8 대신빌라 102동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2022.01.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 ‘야당역(경의중앙선)’ 북동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통
시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 남서측 인근에‘야당역(경
의중앙선)’이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서,

외 벽: 석재붙임 마감 등
내 벽: 미상임.
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘공동주택-다세대주택’임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로
조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건(1,2)는 공히 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 일단의
‘공동주택’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건(1,2)는 공히 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건(1,2) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사
육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-25)
<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2024타경74860 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 야당동 195-8, 대신빌라 102동 1층 102호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제1층 제102호

감정가: 300,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 61.31㎡ (약 18.55평)

토지지분: 61.305㎡ (약 18.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.35㎡ (약 16.44평)

건물지분: 54.355㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

특수물건정보: 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: (별도 기재 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 파주시 야당동에 소재하며, ‘야당역(경의중앙선)’ 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 남서측 인근에 ‘야당역(경의중앙선)’이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

대상 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 근저당권(주식회사대창무역, 2022-10-24 접수, 180,000,000원)보다 늦게 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 주택임차권(박성진, 2024-05-27 접수, 290,000,000원)은 전입일자 2021-06-10, 확정일자 2021-05-07로, 대항력이 있으며 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있어 주의가 필요합니다.

강제경매 개시 결정(박성진, 2024-07-12 접수, 290,000,000원)은 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 470,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박성진

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-10

확정일자: 2021-05-07

배당신고일자: 2024-05-27

대항력: 있음

비고:

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 야당동의 다세대주택 및 연립주택 거래는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 2일 거래된 태종에비뉴(2019년 건축, 3층, 전용면적 65.1㎡)는 285,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 438만원)

* 2026년 7월 1일 거래된 요산아트빌(2015년 건축, 1층, 전용면적 56.035㎡)은 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 268만원)

* 2026년 7월 1일 거래된 자연에가2동(2015년 건축, 2층, 전용면적 57.45㎡)은 180,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 313만원)

4.2. 물건 대비 시세

본건의 감정가는 300,000,000원으로, 면적(54.35㎡) 대비 평당 약 552만원 수준입니다.

최근 거래 사례 중 가장 유사한 '태종에비뉴'와 비교 시, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 건축 연도, 층수, 단지 규모 등 세부 조건에 따라 시세는 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

야당역 인근 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설(상가, 마트 등)이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

주변에 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정된 지역이 있어, 인근 학교와의 관계를 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

등기부상 '대항력 있음' 및 '말소: 인수'로 기재된 임차인 박성진 씨가 존재합니다. 보증금 290,000,000원을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있으므로, 명도 및 보증금 관련하여 면밀한 분석이 필요합니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부는 추가 확인이 필수적입니다.)

6.2. 공동담보

본 물건은 공동담보로 진행되었으며, 이는 다른 담보물건과 함께 경매에 나왔거나, 동일 담보물권이 여러 부동산에 설정되었음을 의미합니다. 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 감정가 대비 시장가 차이

감정가(300,000,000원)와 유사 물건의 최근 매매가(약 238,000,000원 ~ 285,000,000원) 사이에 차이가 존재합니다. 이는 권리관계 분석 결과와 종합하여 신중한 입찰가 산정에 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 야당역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 액수가 상당하여 명도 및 금전적 리스크가 크다는 점이 가장 큰 특징입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되었으나, '말소: 인수' 표기는 임차인의 권리가 소멸되지 않고 인수될 수 있음을 시사하므로, 경매 절차 진행 후 실제 낙찰 시 인수해야 하는 보증금이 있는지, 명도 대상인지 여부를 철저히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 야당역 인근의 역세권 입지

* 다세대주택으로 인한 실거주 및 임대 수익 잠재력

* 현재 감정가 및 시세, 임차인 보증금 등을 고려한 가치 평가 가능성

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 시장 시세, 감정가, 권리 분석(특히 대항력 있는 임차인) 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

임차인 보증금 290,000,000원을 인수해야 하는 가능성을 염두에 두어야 하지만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점을 감안하여, 해당 보증금이 낙찰자에게 직접적으로 추가 부담되지 않는다고 가정하고 보수적으로 접근합니다.

최근 유사 물건의 거래 가격(약 238,000,000원 ~ 285,000,000원)과 본건의 감정가(300,000,000원)를 고려할 때, 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 280,000,000원

(본 입찰가는 시장 상황, 권리관계 명확성, 명도 난이도 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰 결정 전 전문가와 상담하시기를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.