나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경72261 [1] 경기도 남양주시 별내동 1133-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신 · 평가일 2024.03.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "화접초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
상태는 보통임.

형태 및 이용상태

북동향 완경사의 세장형 토지로서 단독주택(다가구) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로2류(폭 8m-10m)
(2014-04-02)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역,
공장설립승인지역, 택지개발지구(별내지구).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트(징크판넬)지붕 3층으로 (기호 2)
(건물사용승인일 : 2022.04.14)
외 벽 : 외자석재 및 징크판넬 마감 등
내 벽 : 벽지도배 및 타일마감 등
창 호 : 샷시 창호 마감 등

이용상태

다가구주택 (지1층 : 주차장, 다목적실 등 , 1층 : 2가구, 2층 : 2가구, 3층 : 1가구
다락 : 다락방 등)으로 이용 중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조
(건축물대장상의 건축물 현황도 기준).

설비내역

급배수설비, 위생설비, 상하수도, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방 구조), 승강기
설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 전세사기 피해 임차인 보호를 위한 한국토지주택공사 우선매수권 행사 가능 주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경72261 (1)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 1133-2

용도: 다가구주택

감정가: 2,031,748,360원

토지면적: 251.80㎡ (약 76.17평)

건물면적: 588.99㎡ (약 178.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 남양주시 별내동 소재 "화접초등학교" 북동측 인근.

* 주위환경: 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역. 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준.

* 교통상황: 차량 접근 용이, 인근에 버스정류장 소재. 전반적인 교통 상태는 보통.

* 토지 형태 및 이용상태: 북동향 완경사의 세장형 토지로서 단독주택(다가구) 건부지로 이용 중.

* 인접 도로상태: 북동측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접함.

* 토지 이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구(별내지구).

* 제시외 물건: 없음.

* 공부와의 차이: 없음.

1.2. 권리분석

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트(징크판넬)지붕 3층 (지하 1층: 주차장, 다목적실 등 / 1층: 2가구 / 2층: 2가구 / 3층: 1가구 / 다락: 다락방 등). 2022년 4월 14일 사용승인.

* 건물 이용 상태: 다가구주택 (5가구).

* 주요 등기 현황:

* 소유권보존: 한국토지주택공사 (2014-05-22)

* 소유권이전: 양민혁 외 1명 (2021-03-02)

* 소유권이전: 에스엠건설주식회사 (2022-03-07)

* 말소기준권리: 근저당 이태원1동새마을금고 (2022-05-03, 1,210,000,000원)

* 이후 다수의 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 개시 결정 등기가 존재하며, 모두 말소 예정입니다.

* 토지 등기부채권 총액: 2,802,276,509원

* 건물 등기부채권 총액: 2,639,666,509원

* 임차인 현황:

* 강 : 보증금 400,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-31, 확정 2022-06-13, 배당신고 2024-05-16, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 200,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2022-08-17, 확정 2022-08-17, 배당신고 2024-04-25, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-18, 확정 2022-07-18, 배당신고 2024-04-05, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-10, 확정 2022-05-18, 배당신고 2024-05-07, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시된 모든 임차인이 대항력이 없어 경매 절차에서 보증금은 인수되지 않음)

* 특이사항:

* 중복병합사건, 중복사건으로 진행.

* 공유자우선매수신고.

* 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권 행사 가능 주택. (전세사기 피해 임차인 보호 목적)

* 근로복지공단으로부터 최우선변제권 있는 임금채권(체당금) 190,022,900원에 대한 권리신고 및 배당요구 신청 있음.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 경기도 남양주시 별내동은 별내 신도시 택지개발지구로 지정되어 있어, 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다.

* 주변에는 단독주택 단지와 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

* 신축 택지개발지구라는 특성상, 인근에 대형마트, 백화점 등 대규모 상업시설보다는 생활 편의를 위한 중소 규모의 상가와 서비스업종이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

* 아직 개발 초기 단계이거나 성장 잠재력이 높은 지역으로 판단되며, 향후 인구 유입 및 지역 개발 계획에 따라 상권의 활성화 정도가 달라질 수 있습니다.

* 다만, 대중교통 접근성이 보통 수준이고 대규모 상업 지구와의 거리 등을 고려할 때, 상업적 가치보다는 주거용 부동산으로서의 가치 평가가 더 중요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 북동측 인근에 화접초등학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 지하철역과의 직접적인 연결성은 부족할 수 있어, 광역 이동 시 자가용 의존도가 높을 수 있습니다.

* 편의시설: 주거 지역 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 식당 등)은 접근 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 주로 단독주택 및 근린생활시설이 분포하는 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보와 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 다수의 채권: 토지 및 건물 등기부상 다수의 근저당, 압류, 가압류, 경매 개시 결정이 존재하여 권리 분석이 복잡하고, 낙찰 후 추가적인 법적 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 중복 병합 사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 병합되어 진행되므로, 절차 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선적으로 매수 신고할 권리가 있으므로, 입찰 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

* 한국토지주택공사(LH) 우선매수권: 전세사기 피해 임차인 보호를 위해 LH가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이 경우, 낙찰이 무효화되고 LH가 낙찰받게 되므로 입찰자의 의사와 무관하게 기회가 사라질 수 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: 건물감정평가요약 및 건물등기부요약의 '기타참고사항'에 '임대관계 : 미상'으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황 및 채무 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 이는 명시된 임차인 외의 추가적인 권리자나 은닉된 채무가 있을 가능성을 시사할 수 있습니다.

* 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 매우 높아, 경매 절차 진행 시 낙찰가에 영향을 줄 수 있으며, 채권자 간 배당 순위 및 우선변제권 등 복잡한 법적 관계가 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 남양주시 별내동에 위치한 다가구주택으로, 신축 택지개발지구 내 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 최근 건축된 건물(2022년 사용승인)로 시설 상태는 양호할 것으로 예상되나, 화접초등학교 인근에 위치하며 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 권리 관계가 매우 복잡하고, 중복 병합 사건, 공유자 우선매수권, LH의 우선매수권 행사 가능성 등 다수의 특이사항 및 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 특히 LH의 우선매수권 행사는 입찰자의 의사와 무관하게 낙찰 기회를 박탈할 수 있는 중대한 변수입니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 임대 관계 미상 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 복잡한 권리 관계와 다수의 특수 상황으로 인해, 전문가의 면밀한 권리 분석과 함께 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 건물: 2022년 4월 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 안정적인 주거 지역: 별내 신도시 내 주거 지역으로, 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 인수 보증금 없음: 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 2,031,748,360원입니다.

* 명시된 임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 물건의 특수성, 잠재적 리스크, 주변 시세, 낙찰 후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 특히, LH의 우선매수권 행사 가능성, 복잡한 채권 관계, 공유자 우선매수권 신고 등은 입찰가 산정에 신중을 기하게 하는 요인입니다.

* 최종 예상 입찰가는 법원 경매 절차의 특성, 시장 상황, 권리 분석 결과 등을 바탕으로 전문가와 상의하여 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.