나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경73455 [4] 경기도 가평군 상면 항사리 30 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경73455 [4] 경기도 가평군 상면 항사리 30 전 경매

• 사건번호: 2024타경73455
• 주소: 경기도 가평군 상면 항사리 30
• 용도: 전

남양주지원 경매4계 2024타경73455 | 소재지: 경기도 가평군 상면 항사리 30 | 감정가: 311,493,000원 | 최저가: 36,646,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경73455 (4)

소재지: 경기도 가평군 상면 항사리 30

용도: 전 (논 또는 밭)

감정가: 311,493,000원

토지면적: 6370.00㎡ (약 1927.2평)

토지 지분: 6370㎡

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

1.2. 입지 조건

본 물건은 경기도 가평군 상면 항사리 소재 "크리스탈밸리CC" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 산지로 형성되어 있으며, 소규모 농경지와 전원주택 등이 소재하는 지역입니다. 크리스탈밸리CC는 아름다운 자연환경을 자랑하며, 골프 외에도 다양한 레저 시설과의 접근성이 좋은 편입니다. 차량 진출입은 가능하나, 대중교통 이용은 배차 간격 등으로 인해 다소 불편할 수 있습니다. 기호 1, 2, 8, 11번 토지는 폭 약 3-4미터의 일부 포장도로에 접하나, 잔여 토지는 맹지인 것으로 파악됩니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행됩니다.

주요 권리 사항 및 특이사항은 다음과 같습니다.

- 농지취득자격증명: 본 토지가 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

- 법정지상권: 본건 토지 위에 타인의 건물 등기가 존재하여 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 큰 제약을 줄 수 있으므로, 반드시 확인이 필요합니다.

- 선순위 가등기: 등기부등본상 선순위 가등기가 존재합니다. 이 가등기의 말소 여부는 경매 절차 및 낙찰가의 영향을 미칠 수 있으므로, 면밀한 분석이 요구됩니다.

- 재매각: 본건은 재매각 사건으로, 이전 매각에서 유찰되었거나 특별한 사유가 있었음을 시사합니다.

- 특별 매각 조건: 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%로 일반적인 10%보다 높게 책정되었습니다.

1.4. 상권 분석

본 물건은 농림지역 및 산지로 둘러싸인 지역에 위치하여 일반적인 상권 형성은 어렵습니다. 다만, 인근에 골프장(크리스탈밸리CC)이 위치하고 있어, 관련 시설이나 전원생활을 위한 주거 용도로의 잠재력은 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 농림지역, 보전산지, 개발제한구역 등 엄격한 토지 이용 규제가 있어 상업적 개발은 매우 제한적입니다.

1.5. 생활 정보

물건이 위치한 가평군 상면 지역은 전반적으로 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 전원생활이나 귀농·귀촌을 희망하는 분들에게는 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다. 그러나 대중교통 이용의 불편함 및 기본적인 생활 편의 시설까지의 거리는 다소 있을 수 있어, 자가 차량을 이용한 생활이 필수적일 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

- 맹지: 차량 및 통행로 확보가 어려워 토지 이용 및 건축에 제한이 따릅니다.

- 농지 취득 자격: 농지취득자격증명 미비 시 매수 무효의 위험이 있습니다.

- 법정지상권: 토지 이용에 대한 법적 분쟁 및 제약 가능성이 매우 높습니다.

- 선순위 가등기: 말소되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다.

- 급경사: 토지(기호 1-11)의 경우 남향 및 남동, 남서 하향의 급경사로 이루어져 있어 활용도가 제한적입니다.

- 토지 이용 규제: 농림지역, 보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등으로 묶여 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

- 가축 사육 제한: 일부 지역은 가축 사육이 제한될 수 있습니다.

- 재매각 및 높은 보증금: 과거 유찰 이력이 있으며, 높은 보증금이 요구되는 점은 투자 심리에 영향을 줄 수 있습니다.

- 주변 혐오시설: 현재 검색된 정보로는 물건지 인근에 뚜렷한 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 농림지역 및 환경 규제가 강한 지역임을 감안해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 넓은 면적의 농림지로서, 주변의 아름다운 자연 환경과 골프장과의 근접성이 특징입니다. 그러나 맹지라는 점, 법정지상권 및 선순위 가등기 등 복잡한 권리 관계, 그리고 엄격한 토지 이용 규제 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히, 법정지상권의 성립 여부와 선순위 가등기의 처리 문제는 본 물건의 가치와 활용성을 결정짓는 매우 중요한 요소이므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 재매각 사유 및 특별매각조건 또한 신중한 접근을 요구합니다.

1.8. 투자 포인트

- 넓은 토지 면적: 대규모 농업 경영이나 장기적인 가치 상승을 염두에 둔 투자 대상으로 고려될 수 있습니다.

- 자연 환경: 수려한 가평의 자연 환경은 향후 토지 이용 규제 완화 시 전원주택 단지 등 개발 잠재력을 가질 수 있습니다 (단, 현재로서는 규제가 강함).

- 골프장 인접: 크리스탈밸리CC 인근이라는 점은 간접적인 프리미엄 요소로 작용할 수 있습니다.

- 투자 대비 시세: 재매각으로 인한 저가 매수 기회 발생 가능성도 있습니다.

그러나 상기 언급된 법적 권리 관계, 맹지, 개발 규제 등의 리스크를 감안할 때, 철저한 사전 조사와 명확한 활용 계획이 없는 경우 투자가 신중해야 합니다.

법원 정보

남양주지원 경매4계