나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경141143 [1] 서울특별시 금천구 독산동 194-13 메트로타운 제씨동 제3층 제304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 남동측에 위치하고 있으며, 주위는

다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2019.04.16.자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층

건물 내 3층 304호로서,

외 벽 : 외장 석재 등 마감

창 호 : 새시 창호

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택 및 업무시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지 동측으로 왕복4차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관

한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발

194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보

호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경141143 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 194-13 메트로타운 제씨동 제3층 제304호

용도: 오피스텔

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 3층 304호

사용승인일: 2019년 04월 16일

감정가: 285,000,000원 (2억 8,500만원)

토지면적: 18.54㎡ (약 5.61평)

건물면적: 38.76㎡ (약 11.73평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 신

1.2. 기타 기본정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용계획 및 제한 상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 남동측에 위치하고 있으며, 주변으로는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 동측으로 왕복 4차선 포장도로가 개설되어 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 집합건물로서, 소유권보존, 소유권이전, 신탁등기 말소, 공유자 지분 이전 등기 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수사항

* 임차인: 신

* 보증금: 252,000,000원 (2억 5,200만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 06월 28일

* 확정일자: 2021년 05월 13일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 02월 08일

본건 등기부상 을구 1번 임차권 등기가 있으며, 해당 임차권은 '인수'로 표기되어 있습니다. 이는 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. 임대관계는 미상이나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 입찰 시 해당 임차인의 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 인수해야 할 보증금 총액은 0원으로 명시되어 있으나, 이는 배당을 통한 변제 가능성을 전제로 한 것이며, 실제로는 변제되지 않은 잔액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2024타경141143)으로, 접수일자는 2024년 11월 12일입니다. 이보다 선순위로 존재하는 권리는 을구 1번 임차권등기입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 주변에 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖춘 지역입니다.

4.2. 생활 정보

* 교육 시설: 문성초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 편의 시설: 인근 버스정류장 등 대중교통 시설 이용이 가능합니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 유무)

주변 지역 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 특별한 혐오시설(대형 폐기물 처리장, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다. 인근에 문성초등학교가 위치하여 상대적으로 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 하므로 실제 낙찰가 외 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

5.2. 지역적 규제

본건은 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등 다수의 도시계획상 규제를 받고 있어 향후 개발이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 신축(2019년 준공)된 오피스텔로, 서울 금천구 독산동에 위치하고 있으며 문성초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 비교적 좋은 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 권리분석상 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 위험이 있다는 점은 반드시 유의해야 할 부분입니다. 이러한 권리 부담을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 신축 오피스텔

2019년에 준공된 건물로 비교적 최신 상태이며, 관리가 잘 되어 있을 가능성이 높습니다.

7.2. 입지 및 교통

독산동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 교통망 또한 양호한 편입니다.

7.3. 잠재적 시세 상승

향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따라 시세 상승 여력을 기대해볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 건물(메트로타운) 내 전용면적 33.42㎡ 오피스텔이 2024년 7월 24,500만원, 2023년 11월 25,000만원에 거래되었습니다. 본건은 이보다 면적이 넓은 38.76㎡이며, 감정가는 28,500만원으로 책정되어 있습니다.

그러나 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 252,000,000원 인수 가능성입니다. 이는 매수인이 추가적으로 부담해야 할 금액이 될 수 있으며, 투자자는 이 금액을 고려하여 총 지출 비용을 산정해야 합니다.

본건의 시장 가치는 대략 285,000,000원 수준으로 추정됩니다. 임차인 보증금 인수 부담을 감안할 때, 매수인이 최종적으로 지불하게 될 총액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 부담을 고려한 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 입찰 시점의 시장 상황과 임차인 배당 현황을 최종적으로 재확인하는 것이 필수적입니다.

예상 입찰가: 270,000,000원 (2억 7,000만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.