나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경104810 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 23-25,23-45,24-33 이-샤르망8차 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영 · 평가일 2024.03.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉원중학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(서울대입구역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 가장형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> ,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 참고사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 4층 건물로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사)
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 지하1층, 지상1층-지상4층 공히 주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 물건 ㉠ 벽체를 이용한 샷시조 4층 소재(테라스, 다용도실) : 약 8.2㎡가 소재함.

공부와의 차이

본건 1층은 일반건축물대장상 한의원으로 등재되어 있으나 현황은 주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 참고사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 서울중앙지방법원 2024타경104810 (1) 사건의 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경104810 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 23-25, 23-45, 24-33 이-샤르망8차

용도: 근린주택

감정가: 2,045,637,200원

토지면적: 192.00㎡ (약 58.08평)

토지지분: 192㎡

건물면적: 434.81㎡ (약 131.54평)

건물지분: 434.81㎡

건물 제시외면적: 8.20㎡ (약 2.48평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 관악신용협동조합 (추정)

특이사항: 위반건축물

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.2. 건물 상세정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 4층 건물

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등 (탐문조사)

창호: 샷시 창호

이용상태: 지하 1층, 지상 1층부터 지상 4층까지 모두 주택으로 이용 중입니다. (1층은 건축물대장상 한의원으로 등재되었으나 현황은 주택으로 이용 중)

설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물: 제시외 물건으로 벽체를 이용한 샷시조 4층 테라스/다용도실 약 8.2㎡가 소재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉원중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 2호선 서울대입구역이 인근에 소재하여 도심 및 타 지역으로의 이동이 용이한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 가장형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

건물 북동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역, 최종 확인은 동작교육청 필요), 대공방어협조구역(위탁고도: 194m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 일부는 건축법상 도로에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 거주하고 있으나, 모든 임차인의 경우 '대항력 없음'으로 확인되었습니다. 이는 경매 절차를 통해 임차인의 보증금 채권이 소멸됨을 의미하며, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 임차인: 구 / 보증금: 160,000,000원 / 전입일자: 2021-11-19 / 확정일자: 2021-10-22 / 배당신고일자: 2024-05-20 / 대항력: 없음

* 임차인: 김 / 보증금: 90,000,000원 / 전입일자: 2020-07-31 / 확정일자: 2020-07-06 / 배당신고일자: 2024-05-02 / 대항력: 없음

* 임차인: 김 / 보증금: 155,000,000원 / 전입일자: 2022-10-17 / 확정일자: 2022-09-26 / 배당신고일자: 2024-04-24 / 대항력: 없음

* 임차인: 김 / 보증금: 10,000,000원 / 전입일자: 2022-06-14 / 확정일자: 2022-06-28 / 배당신고일자: 2024-03-28 / 대항력: 없음

* 임차인: 김 / 보증금: 136,500,000원 / 전입일자: 2020-05-04 / 확정일자: 2020-03-27 / 배당신고일자: 2024-03-13 / 대항력: 없음

* 임차인: 박 / 보증금: 0원 / 전입일자: 2024-03-07 / 대항력: 없음

* 임차인: 봉 / 보증금: 35,000,000원 / 전입일자: 2023-01-16 / 확정일자: 2023-01-17 / 배당신고일자: 2024-04-12 / 대항력: 없음

* 임차인: 설 / 보증금: 155,000,000원 / 전입일자: 2022-10-31 / 확정일자: 2022-10-11 / 배당신고일자: 2024-04-30 / 대항력: 없음

* 임차인: 유 / 보증금: 350,000,000원 / 전입일자: 2023-05-26 / 확정일자: 2023-05-11 / 배당신고일자: 2024-03-19 / 대항력: 없음

* 임차인: 이 / 보증금: 130,000,000원 / 전입일자: 2022-04-04 / 확정일자: 2022-03-21 / 배당신고일자: 2024-04-30 / 대항력: 없음

* 임차인: 정 / 보증금: 150,000,000원 / 전입일자: 2021-02-18 / 확정일자: 2021-01-12 / 배당신고일자: 2024-03-29 / 대항력: 없음

* 임차인: 조 / 보증금: 0원 / 전입일자: 2019-06-24 / 대항력: 없음

* 임차인: 주 / 보증금: 90,000,000원 / 전입일자: 2021-07-23 / 확정일자: 2021-06-29 / 배당신고일자: 2024-04-17 / 대항력: 없음

* 임차인: 최 / 보증금: 20,000,000원 / 전입일자: 2023-01-16 / 확정일자: 2023-01-16 / 배당신고일자: 2024-05-07 / 대항력: 없음

* 임차인: 홍 / 보증금: 150,000,000원 / 전입일자: 2022-06-03 / 확정일자: 2022-05-03 / 배당신고일자: 2024-04-02 / 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

말소기준권리인 두리에이엠씨대부주식회사의 근저당(2018-09-05, 864,000,000원)을 포함하여, 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류, 가압류, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

본건은 서울 관악구 봉천동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 학교(봉원중학교)와 지하철역(서울대입구역)이 있어 기본적인 배후 수요가 존재합니다. 주변에 다양한 형태의 주거시설(아파트, 단독주택, 다세대주택)과 근린생활시설이 혼재하고 있어 일상생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 주변 '다세대' 주택들의 매매 사례를 보면, 2016년식 건물 전용면적 약 27㎡가 2.83억원, 2003년식 건물 전용면적 약 69㎡가 3.85억원, 2022년식 건물 전용면적 약 40㎡가 5.4억원에 거래되었습니다. 이는 지역 내 부동산 가치를 가늠하는 데 참고할 수 있습니다. 본건은 근린주택으로, 지하 1층/지상 4층 규모의 건물이며 총 건물면적은 약 434.81㎡ (약 131.54평)입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 서울대입구역 인근에 위치하며, 버스 노선도 다양하게 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

* 교육: 봉원중학교가 인근에 있어 교육 환경이 비교적 양호하며, 해당 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 주변의 주거 및 상가 밀집 지역 특성상 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 대체로 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 형태를 보이며, 혐오시설에 대한 특별한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건은 '위반건축물'로 지정되어 있어, 이는 재산권 행사나 향후 건축물 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 가능성이 있으며, 매수인이 이에 대한 비용과 부담을 고려해야 합니다.

* 건축물대장 공부와의 차이: 1층이 건축물대장상 한의원으로 등재되어 있으나 현황은 주택으로 사용되고 있어, 이는 위반건축물 사유와 연관되거나 별도의 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(약 8.20㎡)도 매각에 포함되나, 위반건축물 등재 사유와 관련하여 법적 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 근린주택으로, 지하철역 및 학교가 인접하여 입지조건은 양호한 편입니다. 경매 절차상 모든 임차인의 대항력이 소멸되어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 '위반건축물'로 지정된 점은 가장 큰 리스크 요인으로, 이를 해소하기 위한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 현재 감정가는 20.45억원 수준으로 책정되어 있으며, 위반건축물 문제 해소 가능성과 시장 가치를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 입지: 서울대입구역 인근으로 교통이 편리하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 잠재적 가치가 있습니다.

* 수익성: 위반건축물 문제를 해결하고 리모델링 등을 통해 건물 가치를 높인다면 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,045,637,200원입니다.

주변 '다세대' 주택들의 최근 실거래가를 고려했을 때, 본 건물의 규모와 위치를 감안하면 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

그러나 '위반건축물'이라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이를 해소하기 위한 예상 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 위반건축물 관련 복구 또는 이행강제금 부담을 감안할 때, 감정가의 85~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1,738,000,000원 ~ 1,841,000,000원

권고 입찰가: 약 1,850,000,000원 (약 18억 5천만원)

이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 위반건축물 해소 비용 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.