나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경112965 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-179 예그린 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경112965 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-179 예그린 2층202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경112965
• 주소: 서울특별시 관악구 법원단지20길 9, 2층202호 (신림동,예그린)
• 감정가: 263,000,000원
• 최저가: 168,320,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매12계 2024타경112965 | 소재지: 서울특별시 관악구 법원단지20길 9, 2층202호 (신림동,예그린) | 감정가: 263,000,000원 | 최저가: 168,320,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경112965 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-179 예그린 2층202호

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정가: 263,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물 일괄매각)

채무자: 사OO (소유자와 동일)

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: $18.71 \text{m}^2$ (약 $5.66$ 평)

건물 전용면적: $29.98 \text{m}^2$ (약 $9.07$ 평)

*본 건은 다세대주택으로, 전용면적만 기재되어 있으며, 분양면적(공용면적 포함)은 별도의 확인이 필요합니다.

구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕

사용승인일: 2018-08-27 (비교적 신축급)

1.3. 감정평가 요약

위치: 서울특별시 관악구 신림동 소재 남강중학교 인근

주위환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역

교통: 차량 진입 가능하며, 인근 버스정류장 소재로 대중교통 사정은 보통 수준임.

토지: 완경사지 내의 세장형 토지로, 다세대주택 부지로 이용 중

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울 관악구 신림동에 위치하며, 교육시설인 남강중학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 주위는 저층의 다세대주택과 단독주택, 그리고 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어, 전형적인 도심 내 주거 환경을 형성하고 있습니다. 완경사지에 위치하고 있으므로 현장 방문 시 경사도를 반드시 확인해야 합니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진입이 용이하며, 가까운 거리에 버스정류장이 위치하여 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다. 지하철역까지의 도보 접근성은 감정평가서에 명시되지 않았으나, 버스를 이용한 환승이 필요한 입지로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 구분

매각대상은 토지 및 건물의 일괄매각이며, 토지 및 건물의 지분율은 100%입니다.

경매구분은 '부동산강제경매'입니다. 이는 채권자의 강제집행에 의해 개시된 경매로, 통상적인 담보권 실행(임의경매)과는 달리 채무자의 개인 채무로 인해 발생한 경우가 많습니다.

3.2. 채무자 및 소유자 관계

소유자와 채무자가 사OO으로 동일 인물이므로, 낙찰 후 소유권 이전에 복잡한 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 기타 권리 관계 (특이사항/주의사항)

제시된 정보만으로는 임차인의 유무나 미상 등기부상 권리 관계를 파악할 수 없습니다. 따라서, 정확한 권리 분석을 위해서는 매각물건명세서 및 현황조사서 열람을 통해 임차인의 대항력 유무, 최선순위 설정 일자 등을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주변이 다세대주택 및 단독주택 위주의 주거지역이므로, 대규모 상권보다는 주거 편의를 위한 소규모 근린생활시설(슈퍼, 세탁소, 식당 등)이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 상권 활성화보다는 주거 안정성 및 편의성에 초점을 맞춘 입지입니다.

4.2. 생활 정보 및 교육 환경

인근에 남강중학교가 위치하고 있어 교육 환경 보호 구역(상대/절대정화구역)으로 지정되어 있습니다. 이는 청소년 유해시설의 입점이 제한되어 주변 환경이 비교적 깨끗하게 유지될 수 있다는 장점이 있습니다. 생활 정보는 버스 노선을 통한 주요 상업 시설 접근성을 추가로 파악해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법률 및 행정적 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 도시지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 제한이 설정되어 있습니다. 이는 재건축 및 개발 시 건물의 층수나 용적률 등에 영향을 미칠 수 있으므로, 향후 개발 계획이 있다면 반드시 관련 법규를 상세히 검토해야 합니다.

5.2. 물리적 리스크

토지가 완경사지의 세장형으로, 토지 이용의 효율성이나 건축물의 미관 등에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

5.3. 주변 시설 리스크 (혐오시설)

제공된 감정평가서 및 제한적인 검색 정보만으로는 특정 혐오시설(기피 시설)의 존재 유무가 확인되지 않았습니다. 입찰 전에는 반드시 현장답사를 통해 쓰레기 처리 시설, 고압선, 소음 유발 시설 등의 기피 시설 유무를 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 2018년 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 전용면적 $29.98 \text{m}^2$ (약 9.07평)로 소형 가구(1~2인 가구)의 수요가 높은 물건입니다. 주변 환경은 조용한 주거 밀집 지역이며, 대중교통 사정은 보통입니다. 강제경매 물건인 만큼 채무자의 급박한 사정으로 인해 매물이 나왔을 가능성이 높아 시세 대비 저렴하게 낙찰될 기회가 있을 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

투자 포인트 1: 신축급 다세대주택 (사용승인일: 2018-08-27)으로 수리비 부담이 적고, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

투자 포인트 2: 감정가가 2억 6천 3백만원으로, 서울 주거 물건 중 비교적 소액 투자가 가능함.

투자 포인트 3: 다세대주택 밀집 지역으로, 주거용 부동산 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게 적합함.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계