나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경116981 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 100-199 에스베네스트 1층101호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경116981 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 100-199 에스베네스트 1층101호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매12계 2024타경116981 | 소재지: 서울특별시 관악구 행운8길 7-10, 1층101호 (봉천동,에스베네스트) | 감정가: 252,000,000원 | 최저가: 201,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 기본 정보 및 개요

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경116981 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 100-199 에스베네스트 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 252,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채권자: 소유자 서OO, 채권자 박OO (강제경매 진행)

1.2. 면적 정보 (㎡ 및 평수)

토지면적: 21.21㎡ (약 6.42평)

건물면적: 40.59㎡ (약 12.28평)

(참고: 본 건물면적은 다세대주택의 전용면적에 해당함.)

사용승인일: 2002년 10월 12일 (약 23년차 건물)

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지:

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울관악중학교' 북서측 인근에 위치한 주택가입니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 학교 등이 혼재된 전형적인 주택지대로 주거 환경은 무난한 편입니다.

교통 상황:

인근에 지하철 2호선 낙성대역이 위치하고 있으며, 도보로 이용 가능한 거리에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 진출입 또한 가능하여 교통 상황은 보통 이상으로 평가됩니다.

주변 환경 및 구조:

철근콘크리트조 슬라브지붕의 4층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다. 건물의 외벽은 치장벽돌 쌓기 마감으로 되어 있으며, 사용승인일이 2002년으로 연식이 있으나 관리가 양호할 경우 투자가치는 유지될 수 있습니다. 완경사지의 세장형 토지이며, 북서측으로 노폭 약 5미터 포장도로에 접하고 있습니다.

2.2. 권리 분석

매각 대상 및 경매 유형:

매각 대상은 '토지 및 건물 일괄매각'이므로, 낙찰 후 토지와 건물의 소유권을 모두 취득하는 데 문제가 없습니다. 경매구분은 '부동산강제경매'로 채권자의 신청에 의해 진행되는 사건입니다.

소유권 이외의 권리:

제시된 정보만으로는 상세한 권리 분석이 어려우나, 통상적으로 일괄매각의 경우 소유권 확보에는 큰 문제가 없습니다. 다만, 등기부등본상 선순위 권리 및 말소기준권리를 반드시 확인해야 합니다.

점유 관계 (명도 리스크):

현재 '임대미상'으로 조사되어 있습니다. 실제 점유 현황에 따라 대항력 있는 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없으므로, 매각물건명세서를 통해 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 임대차 관계가 불분명할 경우, 낙찰 후 명도(인도명령 또는 명도소송)에 대한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

본건은 주거지역에 위치하고 있어 상업시설보다는 생활 편의시설 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 학교가 밀집되어 있어 학원, 마트, 병의원 등 기본적인 근린생활시설은 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

생활 정보 (교육/편의):

교육 환경: 서울관악중학교, 구암초등학교, 구암고등학교 등 다수의 학교가 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 특히, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 유해시설로부터의 보호를 받고 있습니다.

생활 편의: 인근 지하철역(낙성대역) 주변과 주택가 내에 소규모 편의시설이 발달해 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 및 편의시설 이용이 편리합니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 잠재적 리스크 검토

도시계획 제한:

토지이용계획상 '제2종일반주거지역(7층이하)'으로 지정되어 있으며, '과밀억제권역'에 속합니다. 이는 향후 재건축 또는 신축 시 건폐율 및 용적률 제한을 받게 되나, 7층 이하 제한 지역이므로 중층 건물을 선호하는 투자자에게는 메리트가 될 수 있습니다.

혐오 시설:

주변은 학교 및 주택가 밀집 지역으로, 현재까지 조사된 바에 따르면 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설(폐기물 처리시설, 화장장 등)은 없는 것으로 보이나, 주택 밀집 지역의 특성상 주차 문제나 층간 소음 등의 생활 리스크는 상존할 수 있습니다.

권리적 리스크:

현재 점유자가 임차인인지, 소유자인지 여부가 불분명하므로, 명도 과정이 필요할 수 있습니다. (임대미상)

3.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 2호선 낙성대역 접근성이 양호하고 학교 밀집 지역에 위치하여 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 다세대주택입니다. 감정가가 2억 5,200만원으로 형성되어 있으며, 2002년 사용승인된 건물로 연식 대비 구조적 안정성은 확보하고 있습니다. 실수요자 또는 안정적인 월세 수입을 목표로 하는 투자자에게 적합한 물건입니다.

투자 포인트:

1. 2호선 역세권: 서울의 주요 간선인 2호선 낙성대역을 이용할 수 있어 우수한 교통 입지를 갖추고 있습니다.

2. 학군 환경: 주변에 초, 중, 고등학교가 인접해 있어 학군 수요가 높습니다.

3. 소액 투자 가능: 비교적 소액으로 서울 주택에 투자할 수 있는 기회입니다.

4. 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 모두 취득하여 소유권 확보에 문제가 없습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계