나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경121624 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-399 청운아트빌 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경121624 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-399 청운아트빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매12계 2024타경121624 | 소재지: 서울특별시 관악구 법원단지28길 32, 3층302호 (신림동,청운아트빌) | 감정가: 247,000,000원 | 최저가: 197,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호는 서울중앙지방법원 2024타경121624 (1)이며, 소재지는 서울특별시 관악구 신림동 610-399 청운아트빌 3층302호 다세대주택입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며 경매구분은 부동산강제경매입니다.

본건의 감정가는 247,000,000원으로 산정되었습니다.

면적 정보는 다음과 같습니다.

토지 면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

건물 면적 (전용면적): 26.73㎡ (약 8.08평)

용도는 다세대주택(도시형생활주택 단지형)으로 이용 중입니다.

소유자 및 채무자는 유OO로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건 및 환경분석

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 지하철역과의 연계성은 버스 등을 이용해야 하므로 역세권이라고 보기는 어렵습니다.

건물의 구조 및 이용상태

2015년경에 건설된 것으로 추정되는 철근콘크리트구조 건물 내 제3층에 위치하며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다. 내부 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택 단지형)입니다.

토지 이용계획

도시지역, 제1종일반주거지역(2024-06-20)으로 건폐율 및 용적률 제한은 있으나 주거용 부동산으로서는 적합하며, 과밀억제권역에 속합니다.

1.3. 권리분석

경매구분은 부동산강제경매로, 소유자 유OO에 대한 채권자의 강제집행에 의해 진행되는 물건입니다.

소유자와 채무자가 동일하므로 권리관계상 복잡한 분쟁의 여지는 낮을 수 있으나, 매각 이후 명도 과정에서 채무자의 저항이 발생할 수 있습니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 방식이므로, 낙찰자는 토지와 건물 모두에 대한 소유권을 취득하게 되어 법정지상권이나 기타 복잡한 권리 이슈는 발생하지 않을 것으로 판단됩니다.

다만, 등기부등본 상의 권리분석(말소기준권리 등) 및 임대차 관계에 대한 현장 조사가 선행되어야 최종적인 인수 권리 유무를 확정할 수 있습니다. (제시된 정보만으로는 상세 권리분석은 제한됩니다.)

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권분석

본건 주변은 제1종일반주거지역으로, 대규모 상권보다는 주거지역을 기반으로 하는 소규모 근린생활시설(편의점, 세탁소, 소형 식당 등)이 형성되어 있습니다.

생활정보

교육시설: 인근에 남강고등학교 등 학교가 소재하고 있어 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의시설: 기본적인 위생/난방/승강기 등 생활 편의시설이 구비되어 있습니다.

의료/문화시설: 주요 상업지역이 아니므로 대형 병원이나 문화시설은 차량을 이용하거나 대중교통을 통해 접근해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

혐오시설 리스크

주변 시설 검색 결과, 본건 주변에는 대규모의 지정된 혐오시설(쓰레기 소각장, 대형 송전탑 등)은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 신림동 주거 밀집지역의 특성상 다세대 및 단독주택이 혼재되어 있어, 인접 건물과의 간격 및 소음 문제 등은 현장 확인이 필요합니다.

명도 리스크

본건은 임대관계가 미상인 상태이므로, 임차인이 존재하거나 채무자(소유자)가 직접 점유하고 있을 경우, 낙찰자가 잔금을 납부한 이후 별도의 명도(인도명령 또는 명도소송) 절차를 진행해야 하는 리스크가 존재합니다.

건물 노후도 및 유지보수

2010년대 중반 건축물로 비교적 최근에 속하나, 다세대주택의 특성상 공용 부분 관리 및 주차 문제 등이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 서울 외곽지역의 소형 주거용 부동산으로, 2억대 중반의 감정가로 비교적 낮은 진입 장벽을 가지고 있습니다. 1종일반주거지역에 위치하여 주거 환경은 양호하며, 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 실거주보다는 임대수익을 목적으로 하거나 소액 투자처로 고려할 수 있습니다.

투자 포인트

1. 낮은 투자 진입 장벽: 서울 내에서 2억대 중반의 감정가로 주거용 부동산을 취득할 수 있는 기회입니다.

2. 안정적인 임대 수요: 관악구 신림동 일대는 대학생 및 직장인의 임대 수요가 꾸준한 지역으로, 소형 다세대주택의 임대 수익률이 안정적일 수 있습니다.

3. 토지/건물 일괄매각: 권리관계가 비교적 명확하며, 법정지상권 등의 복잡한 문제가 없어 일반 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계