나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경122191 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2024.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 종로구민회관 북동측 인근에 위치하고 있으며,
부근은 근린생활시설, 업무시설, 두산아파트 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철1,6호선 동묘앞역이
소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상11층건 중 제9층 제902호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재경보기, 난방설비 및 주차설비 등이
구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서 근린생활시설, 도시형생활주택(단지형연립주택), 업무시설
(오피스텔)의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북동측으로 로폭 약 4미터 내외 포장도로를 통해 각각 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보
호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁
고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점
경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 종로구 창신동 255-1번지 9층 902호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2024타경122191 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 11층 건물 중 제9층에 위치하고 있으며, 총 건축면적은 6263.6㎡, 토지 면적은 954.16㎡입니다.

본건은 구분건물로, 전유부분 건물 면적은 17.80㎡ (약 5.39평)이며, 토지 지분 면적은 5.71㎡ (약 1.73평)입니다.

감정가는 258,000,000원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

감정평가서 요약에 따르면, 본건은 서울특별시 종로구 창신동에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재한 지역입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 종로구민회관 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 및 6호선 동묘앞역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지는 2필지로 구성된 부정형의 토지이며, 현재 근린생활시설, 도시형생활주택, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

남측 및 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장 도로를 통해 각각 접근 가능합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(동대문 지구단위계획구역)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축 사육 제한 구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대 보호 구역(창신초등학교, 병설유치원), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획시설 및 법적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

본 건은 서울중앙지방법원의 강제경매개시결정(2024타경122191)이 말소기준권리가 됩니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (신탁 말소)

* 주택임차권 (조명순, 보증금 250,000,000원) - 이 권리는 말소 대상입니다.

* 공유자 전원 지분 전부 이전 (매매)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 257,253,601원) - 말소기준권리

임차인 현황 분석 결과, 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 및 확정일자 2022년 3월 21일로 임차 관계가 확인됩니다.

그러나 본 물건명세서 참고사항에 따르면, 주택도시보증공사는 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다'는 2026년 6월 19일자 확약서를 제출하였습니다.

이에 따라 임차인으로 인한 대항력은 인수되지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 종로구 창신동 일대는 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 혼재된 지역입니다.

건물은 2021년에 사용 승인된 오피스텔로, 비교적 신축에 해당하여 건물 내부 시설 및 구조는 최신 기준을 따르고 있을 것으로 예상됩니다.

지하철 1, 6호선 동묘앞역이 인접해 있어 도심 접근성이 뛰어나며, 다양한 버스 노선을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

주변에 종로구민회관이 있어 문화시설 접근성이 좋으며, 상업 시설 및 주거 시설이 공존하는 지역적 특성을 보입니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

가장 가까운 지하철역은 1, 6호선 동묘앞역으로 도보로 이용 가능합니다.

주변 지역에는 다양한 상점, 식당, 카페 등 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

교육 시설로는 창신초등학교와 병설유치원이 인근에 있어 학군으로 고려될 수 있으나, 해당 구역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 지도 검색 결과, 혐오 시설이나 심각한 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 HUG(주택도시보증공사)의 적극적인 권리 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 대항력 위험은 해소된 것으로 보입니다. 그러나 HUG의 확약 내용과 절차 진행 상황을 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

제시된 토지 면적 5.71㎡ (약 1.73평)은 매우 협소하여, 토지 활용 및 추후 재건축, 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

토지이용계획 상 가축 사육 제한 구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획적 제한 사항이 존재하여, 향후 건물 활용이나 재건축 시 추가적인 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 비교적 신축인 오피스텔로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

교통 여건은 지하철역 인접 및 도로 접근성 측면에서 우수하며, 주변 생활 편의 시설도 잘 갖춰져 있습니다.

특히, 주택도시보증공사의 명확한 권리 포기 확약서 제출로 인해 임차인과 관련된 법적 리스크가 상당 부분 해소된 점은 긍정적으로 평가됩니다.

다만, 매우 작은 토지 면적과 여러 법적, 행정적 규제는 본건의 가치 상승이나 활용 측면에서 고려해야 할 중요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 신축 건물로 최신 설비 및 현대적인 공간 활용 가능.

* 1, 6호선 동묘앞역 도보권으로 우수한 대중교통 접근성.

* HUG의 권리 포기 확약서로 안전하게 권리 인수 가능.

* 소형 면적 오피스텔로 1인 가구 임대 수요를 목표로 투자 가능.

* 감정가 및 최근 실거래가 대비 투자 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 258,000,000원입니다.

최근 실거래 정보에 따르면, 본 건물(255-1번지) 내 유사 면적 오피스텔이 2024년 4월에 270,000,000원 ~ 275,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 전용 면적 17.80㎡ (약 5.39평)이며, 최근 거래된 18.98㎡ (약 5.74평) 오피스텔의 가격인 270,000,000원을 고려할 때, 면적 차이를 감안하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

인수 보증금이 없는 점과 HUG의 권리 포기 확약으로 리스크가 감소한 점을 반영합니다.

다만, 작은 토지 면적과 다양한 토지 이용 제한 사항을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 260,000,000원에서 270,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.