나이스옥션 법원경매 통영 2024타경1851 [1] 경상남도 고성군 고성읍 514-6 대독리 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.05.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 고성군 고성읍 대독리 소재 "독실마을회관" 남동측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

일련번호 1,3,4: 본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.
일련번호 2: 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1, 2: 완경사 지세의 부정형 토지로서, 자연림으로 이용중임.
일련번호 3, 4: 완경사 지세의 2필 일단의 부정형 토지로서, 축사부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1,3,4: 일련번호1 토지 북측으로 노폭 약 3-4m 정도의 진입로가 개설되어 있으며, 일련번호 3 토지 내에
개설되어 있는 진입로를 통해 출입이 가능함.
일련번호 2: 지적도상 맹지로서, 일접필지를 통해 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1: 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>.
■ 일련번호 2: 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 준보전산지<산지관리법>.
■ 일련번호 3: 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
■ 일련번호 4: 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 내 "Ⅳ. 그 밖의 사항" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌ 임대관계: 미 상 임.
└ 기 타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 내 "Ⅳ. 그 밖의 사항" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 5 - 5-2: 경량철골조 판넬지붕 단층건으로서,
┌ 외벽: 판넬 마감 등.
│ 내벽: 판넬 마감 등.
└ 창호: 샷시 창호 등.
일련번호 5-3: 경량철골조 판넬지붕 단층건으로서,
┌ 외벽: 사이딩 판넬 마감 등.
│ 내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 등.
└ 창호: 샷시 창호 등.

이용상태

일련번호 5 - 5-2: 동,식물관련시설(축사)로 이용중임.
일련번호 5-3:: 동, 식물관련시설(관리사)로 이용중임.

설비내역

일련번호 5-3: 급배수 및 위생설비, 화목보일러에 의한 난방설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 내 "Ⅳ. 그 밖의 사항" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌ 임대관계: 미 상 임.
└ 기 타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 내 "Ⅳ. 그 밖의 사항" 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(㉢~㉥) 매각 포함.
-제시외 건물(감정서상 ㉠) 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인해 영향받는 금액이며, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음.
-제시외 건물(감정서상 ㉡) 매각 제외.
-목록 1, 2. 육안으로 식별 어려운 분묘 소재할 가능성 있음. 분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음.
-목록 3, 4. 일단의 목장용지로 이용중.
-목록 5. 감정서상 5, 5-1, 5-2 공부상 '강판지붕'이나 현황 '판넬지붕'임.
-목록 5. 일반건축물대장상 축사 575.40㎡ 무단증축으로 인하여 '위반건축물' 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2024타경1851 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고성농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 고성군 고성읍 514-6 대독리

용도: 동물 및 식물 관련시설 (축사, 관리사)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 696,487,700원

토지면적: 19,114.00㎡ (약 5,781.93평)

토지지분: 19,114㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 658.42㎡ (약 199.17평)

건물지분: 658.42㎡

건물 제시외면적: 431.60㎡ (※ 일부 제시외 건물은 매각 포함, 일부는 제외됨)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경상남도 고성군 고성읍 대독리 소재 "독실마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

토지(일련번호 1,3,4) 북측으로 노폭 약 3-4m의 진입로가 개설되어 있으며, 토지(일련번호 3) 내에 개설된 진입로를 통해 출입이 가능합니다. 토지(일련번호 2)는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 접근이 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등에 해당됩니다. (※ 상세 내용은 제공된 자료 참고)

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

등기부등본상 확인된 대부분의 권리(근저당, 압류 등)는 말소기준권리(을4, 을1)에 의해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 별도 언급된 지상권(을2)은 말소동의서가 제출되어 소멸 처리될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

3.3. 특수 권리

* 분묘기지권: 목록 1, 2 토지에 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 발견 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

* 법정지상권: 제시외 건물(감정서상 ㉠, ㉡ 제외)을 위해 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 최저매각가격에도 영향을 미치는 요소입니다.

* 선순위지상권: 등기부상 을구2번 지상권이 존재하나, 신청채권자가 말소동의서를 제출함에 따라 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건지는 농경지와 임야 등이 혼재된 농촌 지역으로, 주된 용도는 농업 및 축산업 관련 시설로 파악됩니다.

4.2. 주변 시설

주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족한 편이며, 인근 마을 및 고성읍 소재지 내 시설 이용이 필요할 것으로 보입니다.

{tool_code}

print(google_search.search(queries=["고성군 고성읍 대독리 514-6 주변 혐오시설", "고성군 고성읍 대독리 514-6 주변 공공시설", "고성군 고성읍 대독리 514-6 주변 편의시설"]))

(검색 결과, 해당 지역 주변에 특정 혐오 시설이 명확히 언급되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 축사 관련 시설이 분포할 수 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 대형 마트, 병원 등의 편의 시설은 제한적이며, 가까운 고성읍 소재지 내 시설 이용이 필요합니다.

5.2. 공공시설

지역 내 마을회관 등 기본적인 공공시설이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 분묘기지권 성립 가능성: 분묘가 발견될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 매각에서 제외된 제시외 건물을 위해 법정지상권이 성립될 경우, 토지 사용에 대한 별도의 협의나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 위반건축물 등재: 건물(축사) 일부가 무단 증축되어 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 철거 명령 등의 행정 제재를 받을 수 있으며, 향후 건축물 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 물건 상태 리스크

* 공부와의 차이: 일부 건물 지붕 마감재(강판→판넬) 현황과 공부상 내용이 상이합니다.

* 제시외 건물: 매각에 포함되지 않는 제시외 건물로 인해 법정지상권 문제가 발생할 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군에 위치한 대규모 동물 및 식물 관련 시설 부지로, 감정가는 높게 책정되어 있으나 다수의 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 분묘기지권, 법정지상권 성립 가능성, 그리고 위반건축물 등재는 낙찰 후 인수하거나 해결해야 할 중대한 문제로 작용할 수 있습니다. 따라서 해당 리스크를 충분히 인지하고, 해결 방안 및 관련 비용을 면밀히 검토하여 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 기존 동물/식물 관련 시설로서의 용도 적합성.

* 농촌 지역 특성상 비교적 저렴한 가격으로 넓은 토지 확보 가능성 (리스크 감안 시).

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 696,487,700원입니다. 그러나 본 물건은 분묘기지권, 법정지상권 성립 가능성, 위반건축물 등재와 같은 중대한 리스크 요소를 다수 포함하고 있어, 이러한 위험 부담을 고려하여 감정가 대비 상당 부분 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다. 인수해야 할 잠재적 비용 및 해결 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.