나이스옥션 법원경매 원주 2023타경2390 [1] 강원특별자치도 횡성군 공근면 99-3 공근리 1동 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이목 · 평가일 2023.11.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1-9) 공히 강원특별자치도 횡성군 공근면 청곡리 소재 금계천2교 남서측 원거리에 위
치하며 부근은 농경지, 임야 등으로 형성된 산간농경지대임.

교통상황

기호(1-9) 공히 버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

기호(1-6,8):대체로 2단으로 평탄하게 조성한 일단의 동·식물관련시설(축사:전기타) 부지
로 이용중이며 일부는 법면상태임.
기호(7,9):현황 비포장도로부지임.

인접 도로상태

기호(1-6,8):폭 약6미터 내외의 비포장도로인 기호(7,9) 토지를 통해 출입하고 있음.
기호(7,9):본건이 폭 약6미터 내외의 비포장도로로서 기호(9) 토지 서측의 폭 약3-4미터의
비포장도로에 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,3,4,5):생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(젖소:1000m이하)), 영농여
건불리농지임.
기호(6):농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(젖소:1000m이하)), 보전
산지, 임업용산지, 준보전산지임.
기호(7,9):계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(젖소:1000m이하))임.
기호(8):계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(젖소:1000m이하)), 보전
산지, 임업용산지, 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(10,11):일반철골구조 일반철골구조및칼라철판및썬라이트지붕 단층 건물로서
H-beam:약195x150mm
벽체:대부분 무벽체이며 일부 썬라이트 및 하단 일부 콘크리트벽체임.
바닥:콘크리트마감
지붕:칼라철판및썬라이트지붕임.

이용상태

기호(10,11) 공히 동·식물관련시설(축사·퇴비사) 용도임.

설비내역

급수기, 환풍기 등 설치되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지"와 같이 본건 건물에 차양이 부착되어 있으며 건물에 포함하여
평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1~5 농지취득자격증명 불필요(전용허가)
- 목록8 공부상 목장용지이나 현황 도로
- 지상에 소재하는 이동식화장실, 차량방역실 등은 매각에서 제외
- 감정평가액(최저매각가격)은 석축, 바닥포장, 수목 및 차양을 포함한 가격임
- 이 사건 목적물로 진입하기 위한 주위토지통행권 관련 소송 있음{1심: 춘천지법 원주지원 2022가단58591(본소) 2023가단59324(반소) 사건에서 공근리 142, 143-1, 143-2, 138 각 토지 일부에 대하여 주위토지통행권이 있다는 판결이 있었고 2심: 춘천지법 2026나10298(본소) 2026나10299(반소) 사건은 소송계속중} }

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2023타경2390 (1)

소재지: 강원특별자치도 횡성군 공근면 99-3 공근리 1동

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 1,545,719,000원

토지면적: 14,639.00㎡ (약 4,428.40평)

건물면적: 3,120.00㎡ (약 943.80평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 원주신용협동조합 (추정)

건물 구조: 일반철골구조, 칼라철판 및 썬라이트 지붕 단층 건물 (동, 식물 관련시설)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 강원특별자치도 횡성군 공근면 소재 금계천2교 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 농경지, 임야 등으로 형성된 산간농경지대임.

* 교통상황: 버스 노선 및 운행 빈도를 고려할 때, 일반적인 대중교통 사정은 다소 불편함.

* 도로상태: 폭 약 6미터 내외의 비포장도로인 인접 토지를 통해 출입하고 있음.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약 (토지):

* 소유권 이전: 홍창표 (2000), 최대식 (2004), 한을수 (2015) 순으로 이전됨.

* 근저당권: 원주신용협동조합 (2021.06.23. 5.4억), 원주신용협동조합 (2021.11.17. 3.36억), 대백저축은행 (2022.10.21. 2.6억) 등이 설정됨.

* 가압류: 중소벤처기업진흥공단, 강원신용보증재단, 원주축산업협동조합, 농업협동조합중앙회 (다수), 원주시산림조합, 횡성군산림조합, 김희복 등이 설정함.

* 임의경매: 원주신용협동조합 (2023.10.16. 4.76억)이 개시됨.

* 말소기준권리: 원주신용협동조합의 근저당권 (2021.06.23. 접수)으로, 이를 기준으로 모든 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부 요약 (건물):

* 소유권 보존: 한을수 (2022.05.26.)

* 근저당권: 원주신용협동조합 (2022.05.31. 5.4억), 원주신용협동조합 (2022.05.31. 3.36억), 대백저축은행 (2022.10.21. 2.6억) 등이 설정됨.

* 가압류: 중소벤처기업진흥공단, 강원신용보증재단, 원주축산업협동조합, 농업협동조합중앙회 (다수), 원주시산림조합, 횡성군산림조합, 김희복 등이 설정함.

* 임의경매: 원주신용협동조합 (2023.10.16. 4.76억)이 개시됨.

* 말소기준권리: 원주신용협동조합의 근저당권 (2022.05.31. 접수)으로, 이를 기준으로 모든 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 총 권리채권액: 약 1,529,996,971원 (근저당, 가압류, 임의경매 등 총합)

* 인수되는 권리: 없음. (총 보증금 합계 0원)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상임.

1.3. 상권분석

* 물건의 용도 및 주변 환경: 본건은 동물 및 식물 관련시설로, 주변은 농경지 및 임야로 이루어진 산간농경지대임. 대규모 상업 시설보다는 농업·축산업 관련 기능에 초점을 맞춘 지역으로 판단됨.

* 상권 활성화 잠재력: 현재로서는 상권이 활성화되기보다는 해당 시설 자체의 운영 가치에 중점을 두는 것이 합리적임.

1.4. 생활정보

* 편의시설 접근성: 지역 특성상 대형 마트, 병원 등 편의시설 접근성은 다소 불편할 수 있으며, 횡성군청 및 횡성읍 소재 시설을 이용해야 할 가능성이 높음.

* 주거 환경: 주변이 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* 주위토지 통행권 소송: 본건으로 진입하기 위한 주위토지 통행권 관련 소송이 2심 계류 중에 있음. 1심에서는 통행권이 있다는 판결이 있었으나, 최종 결과에 따라 접근로 사용에 제약이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인임.

* 농지 관련 규제:

* 영농여건불리농지로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있음.

* 목록 1~5는 농지취득자격증명 불필요(전용허가)하나, 농지 관련 법규 변경 가능성은 항상 존재함.

* 현황과 공부상 차이: 목록 8번 토지는 공부상 목장용지이나 현황 도로로 이용되고 있어, 실제 토지 이용 및 관리에 있어 혼선이나 분쟁의 소지가 있음.

* 제외 물건: 지상에 소재하는 이동식화장실, 차량방역실 등은 매각에서 제외되므로, 해당 부분을 제외한 상태로 인수해야 함.

* 임대관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있으므로 주의가 필요함. (단, 인수되는 보증금은 없음.)

1.6. 종합 의견

* 본건은 강원도 횡성군에 위치한 동물 및 식물 관련 시설로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건임.

* 채권 총액이 감정가를 초과하여 채권자(원주신용협동조합)가 경매를 신청한 것으로 보이며, 이는 유찰 가능성을 시사함.

* 가장 중요한 리스크는 주위토지 통행권 관련 소송의 진행 여부이며, 최종 판결 결과에 따라 본건의 접근성과 가치가 크게 달라질 수 있음.

* 농지 관련 규제 및 현황/공부상 차이점 또한 신중한 검토가 요구됨.

* 현장 답사를 통해 실제 이용 상태, 소송 관련 당사자 확인, 주변 시세 등을 파악하는 것이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 14,639.00㎡ (약 4,428.40평)의 넓은 토지를 확보할 수 있다는 점이 매력적임.

* 기존 시설 활용: 동물 및 식물 관련 시설(축사 등)이 존재하여 관련 업종의 경우 초기 건축 비용 절감 효과를 기대할 수 있음.

* 전용허가 완료: 농지 취득 관련 일부 규제 사항이 해소되어 있어, 향후 활용 방안 모색에 유리할 수 있음.

* 잠재적 개발 가치: 주변 지역 개발 동향 및 토지 이용 규제 완화 가능성 등을 고려한 장기적 관점에서의 투자 가치.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,545,719,000원

* 총 권리채권액: 약 1,529,996,971원. (말소되는 권리들이므로 직접적인 인수 부담은 없으나, 경매 실행의 근거가 됨.)

* 주요 고려사항:

* 주위토지 통행권 소송의 결과 및 영향

* 농지 규제 및 영농여건불리농지라는 점

* 현황과 공부상 차이점

* 산간지역의 접근성 및 개발 제한 가능성

* 채권 총액 대비 감정가 수준 (유찰 가능성)

* 예상 입찰가 산정:

* 임차인 보증금 인수액이 0원이므로, 이를 제외하고 산정함.

* 본건의 잠재적 리스크(특히 통행권 소송)를 고려할 때, 감정가 그대로 입찰하기보다는 유찰을 통한 가격 하락을 기다리는 것이 합리적일 수 있음.

* 일반적으로 1회 유찰 시 감정가의 80% 수준, 2회 유찰 시 64% 수준까지 하락하나, 본건의 특수성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 제시 의견: 감정가의 70% ~ 80% 범위 (약 10억 8천만 원 ~ 12억 3천만 원)를 기준으로, 현장 조사 및 소송 진행 상황에 대한 면밀한 분석 후 최종 입찰가를 결정할 것을 권고함. (추가적인 심층 분석 없이는 정확한 입찰가 산정이 어려움.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.