나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경56060 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 151-84 코코하우스 7층701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2024.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연북중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 노변상가, 학교 등이 혼재되어 있는
기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 등이 소재하는 등 제반 대중
교통여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준-
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층건 내 제7층 제701호로서
(사용승인일: 2016.12.16),

외벽: 치장벽돌 및 드라이비트 마감 등.
창호: 하이샤시 창호 등.

이용상태

다세대주택(안방, 방2, 거실, 주방, 화장실, 발코니1, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 기타설비(옥외 태양
광발전설비) 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 평탄한 정방형 토지로서 다세대주택 및 제2종근린생활시설(사무소)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외, 동측으로 노폭 약 4m(막다른 도로) 내외의 포장도로에
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역(2023-12-14), 도로(접합), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선
및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구
역)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 본건 공부상 건물명은 "코코하우스"이나 건물외관에는 "코코하우스 B동"으로
표지되어 있는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경56060 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 151-84, 코코하우스 7층 701호

용도: 다세대주택

감정가: 399,000,000원 (39,900만원)

토지면적: 27.05㎡ (약 8.18평)

토지지분: 27.05㎡ (약 8.18평)

건물면적: 44.98㎡ (약 13.61평)

건물지분: 44.98㎡ (약 13.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

경매 신청 채권자: 전화령 (주택임차인)

건축물 정보:

준공일: 2016년 12월 16일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 7층 중 제7층

총 층수: 7층

전용면적: 44.98㎡ (약 13.61평)

1.1. 입지조건

주변 환경: 서울특별시 서대문구 연희동, "연북중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 본건 주변은 다세대주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 노변상가, 학교 등이 혼재되어 있는 기존 주택지대입니다.

교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

도로: 본건 북측으로는 노폭 약 8m, 동측으로는 노폭 약 4m(막다른 도로)의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 의정부지방법원 2023카단50885 가압류 (2,897,431원, 파주연천축산업협동조합, 2023-12-13 접수) 입니다.

인수되는 권리:

을구 7번: 주택임차권 (전화령) - 보증금 470,000,000원, 전입 2020-12-02, 확정 2020-09-17.

본 물건명세서에 따르면, 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

말소되는 권리: 말소기준권리인 가압류(갑9) 및 이를 포함하여 그 이후 접수된 모든 권리(강제경매(을7) 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 연희동 지역은 주거 밀집 지역으로서, 근린생활시설 및 노변상가가 인접해 있어 일상생활에 필요한 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

건물 용도: 본 건물은 다세대주택으로 이용 중이며, 일부 제2종근린생활시설(사무소)로도 사용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 연북중학교가 위치하며, 주거 지역의 통상적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주요 설비: 도시가스 개별난방, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 옥외 태양광 발전설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 전화령 임차인의 보증금 470,000,000원 인수 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 만약 배당을 통해 보증금이 전액 회수되지 않을 경우, 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

건물명 표기 상이: 공부상 건물명은 '코코하우스'이나, 건물 외관에는 '코코하우스 B동'으로 표기되어 있어 혼동의 소지가 있을 수 있습니다. (경미한 사항)

토지이용계획상 제한: 제3종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2016년에 준공된 비교적 신축 다세대주택으로, 서울 서대문구 연희동의 주거 지역에 위치하고 있습니다. 건물의 연식 대비 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 4.7억원이라는 상당한 금액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 경매 신청 채권자가 해당 임차인이라는 사실은 배당 과정에서의 보증금 회수 가능성을 높여줄 수 있으나, 최종 결과는 배당 순위 및 금액에 따라 결정되므로 신중한 판단이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

최신 건축 연도(2016년)로 건물의 상품성이 우수하며, 서대문구 연희동은 지속적인 주거 선호도를 보이는 지역입니다.

임차인의 보증금 인수 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주의사항: 본 물건은 대항력 있는 임차인(전화령)이 존재하며, 보증금 470,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 입찰가는 단순히 부동산의 가치뿐만 아니라, 인수해야 할 보증금까지 고려하여 총 매수 비용을 산정해야 합니다. 만약 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수하게 되므로, 이에 대한 대비가 반드시 필요합니다.

시장 시세 분석:

건물 전용면적: 44.98㎡ (약 13.61평)

준공 연도: 2016년

감정가: 39,900만원 (약 293만원/평)

최근 매매 사례 (2026년 3월 기준):

* 44.37㎡ (약 13.42평), 1986년 준공, 28,500만원 (약 212만원/평)

* 61.45㎡ (약 18.59평), 2004년 준공, 37,000만원 (약 199만원/평)

감정가는 39,900만원으로, 최근 유사 면적 및 신축 연도(2016년)를 고려할 때 시장 가격과의 괴리가 있을 수 있습니다. 특히, 1986년식 44.37㎡ 주택이 28,500만원에 거래된 점을 감안하면, 2016년식의 본건 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

예상 입찰가 산정:

만약 임차인의 보증금 470,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황이라면, 본건의 총 예상 매수 비용은 (입찰가 + 470,000,000원)이 됩니다. 이 경우, 감정가 39,900만원으로 낙찰받는다 해도 총 매수 비용은 86,900만원에 달하게 되어 시장 가격을 훨씬 초과하게 됩니다. 따라서 보증금 인수 리스크가 매우 크므로, 보증금 전액 회수가 불확실하다면 본건은 입찰 대상에서 제외하는 것이 합리적입니다.

그러나 경매 신청 채권자가 해당 임차인(전화령)이며, 경매 신청 금액(474,659,835원)이 보증금(470,000,000원)을 약간 상회하는 점을 고려할 때, 배당 절차를 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성도 배제할 수는 없습니다.

보증금 전액 회수 가능성을 높게 본다는 가정 하에, 본건의 신축 연도(2016년) 및 입지를 고려하여 감정가(39,900만원) 대비 보수적으로 입찰가를 산정해볼 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 360,000,000원 ~ 380,000,000원.

최저 입찰가는 감정가의 100%인 39,900만원부터 시작하나, 시장 상황과 상기 인수 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

혐오시설 정보: 주변 지역 검색 결과, 특별한 혐오시설(폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

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