나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경85843 [1] 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 3층310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일 · 평가일 2024.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 위치하며 전반적인 교통상태는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 3층 310호로서
(사용승인일 : 2021.11.25)
외벽 : 외장재 및 일부 석재 마감 등
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샤시 창호

이용상태

도시형 생활주택(아파트)으로 이용 중임.
(방3, 주방,거실, 욕실겸화장실2, 현관 등)

설비내역

급배수, 상하수도시설, 위생설비, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방), 화재경보기,
승강기설비, 옥내소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 학교(저촉), 가축사육제한구역
(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역
(회천시가지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2024타경85843 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOO (경서농업협동조합)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 3층 310호

감정가: 291,000,000원

건물 용도: 오피스텔 (주상복합 건물 내 도시형생활주택, 업무시설, 근린생활시설 포함)

1.3. 면적 및 구조

토지면적: 10.62㎡ (약 3.21평) / 토지 지분: 10.6156㎡

건물면적: 49.96㎡ (약 15.11평) / 건물 지분: 49.9586㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 14층 중 3층 310호

사용승인일: 2021년 11월 25일

1.4. 건물 용도 (건축물대장상)

공동주택(도시형생활주택: 원룸형), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점)

본건(310호)은 감정평가상 도시형 생활주택(아파트)으로 이용 중이며, 방 3개, 주방, 거실, 욕실 2개, 현관 등으로 구성된 것으로 파악됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕산초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적으로 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 속해 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)에 접하고, 학교(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리구역, 중점경관관리구역(회천시가지) 등으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

접수일자 2022-09-30에 경서농업협동조합의 근저당권(178,800,000원)이 말소기준권리입니다.

이후 이레종합건설의 근저당권, 서울신용보증재단의 가압류 등이 설정되었으며, 본 경매 신청 채권자인 경서농업협동조합의 임의경매개시결정(2024타경85843)으로 경매가 진행 중입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 258,150,000원

3.2. 임차인 현황

본건에 대한 임차인은 총 4명으로 파악되었으나, 모두 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다.

또한, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

- 임차인: 리 (전입일자: 2022-10-07, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

- 임차인: 정 (전입일자: 2024-05-13, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

- 임차인: 황 (전입일자: 2024-08-12, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

- 임차인: 황 (전입일자: 2022-10-07, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 임차인의 보증금도 인수할 금액이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하는 지역에 위치하여, 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근 근린생활시설 및 상업지역을 통해 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

북서측 인근에 덕산초등학교가 위치하며, 이는 해당 학군에 속할 가능성이 높습니다. 다만, 토지이용계획상 학교(저촉)로 되어 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 제한사항

토지이용계획상 "학교(저촉)", "가축사육제한구역", "배출시설설치제한지역", "성장관리구역", "중점경관관리구역" 등 다양한 도시계획적 제한사항이 존재합니다. 이러한 제한사항은 향후 토지 이용 및 건물 신축, 증축 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 건물 상태

2021년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 건물 노후도에 따른 문제는 크지 않을 것으로 예상됩니다.

6.3. 임차인 관련

임차인들이 전입일자가 있으나 대항력이 없고 보증금이 없는 점은 권리 인수 측면에서 부담이 적습니다. 다만, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 배제할 수는 없으므로, 명도 절차를 철저히 준비해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 덕계동에 위치한 신축 오피스텔(도시형생활주택 겸용)로, 비교적 신축 건물이며 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 권리관계가 명확하고 인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석 측면에서의 리스크는 낮습니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 다양한 도시계획적 제한사항이 존재하므로 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 신축 건물 (2021년 사용승인)

- 명확한 권리관계 및 인수할 권리 없음

- 양호한 교통 여건 및 생활 인프라 접근성

- 비교적 합리적인 감정가 및 최근 시세 범위 내 입찰 가능성

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 67.37㎡ ~ 69.70㎡)의 오피스텔 매매 사례가 2025년 10월 279,000,000원, 2026년 3월 299,000,000원, 2026년 7월 319,000,000원에 거래된 것으로 확인됩니다.

감정가는 291,000,000원으로, 최근 실거래가 범위 내에 있습니다.

본건의 건물면적(49.96㎡)과 비교 대상의 전용면적(67.37㎡ ~ 69.70㎡) 간 차이가 있으나, 시장 가격 형성에 참고하여 예상 입찰가를 산정합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가 외 추가 비용은 없습니다.

종합적인 시세 및 감정가, 물건의 가치 등을 고려하여 예상 입찰가는 285,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.