나이스옥션 법원경매 서울서부 2023타경61287 [1] 서울특별시 은평구 응암동 366-6 동인에버빌 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정평 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "은평문화예술정보학교" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재 지대로서 제반 주위
환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 "세절역"이
소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 9층 건물 내 제4층 제404호로서,
(사용승인일 : 2019.03.15.)
외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : - ,
창호 : 샷시창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중 입니다. (후첨 "내부구조도 참조")

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필지 일단의 부정형 토지로서 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

<은평구 응암동 366-6, 366-7번지>
근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역((응암지구중심,자세한 사항은 은평구 도시계획과
에 문의)), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종 확인은 관할 교육청에
반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할
교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

<은평구 응암동 366-9, 357-17번지>
근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역((응암지구중심,자세한 사항은 은평구 도시계획과
에 문의))가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종 확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이
필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2023타경61287 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 366-6, 동인에버빌 4층 404호

건물명: 동인에버빌

용도: 오피스텔

사용승인일: 2019년 3월 15일

총 층수: 9층

해당 층: 4층

총 세대수: 37세대

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕

건물 면적: 27.85㎡ (약 8.42평)

1.3. 토지 정보

토지 면적: 9.02㎡ (약 2.73평)

토지 지분: 9.019㎡ (약 2.73평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 감정가

215,000,000원

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 은평구 응암동에 위치하며, "은평문화예술정보학교" 북서측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 6호선 "새절역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

본 건은 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 지역 지구: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역 (응암지구중심)

* 도로: 소로3류 (폭 8m 미만)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역 (최종 확인은 관할 교육청 확인 필요), 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

경매 진행 권리: 부동산 강제경매 (채권자: 정OO)

말소기준권리: 압류 (노원세무서장, 2019.02.08.)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 지상권 개요는 특이사항 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 정용호 (마스킹 처리: 정 )

보증금: 195,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 11월 14일

확정일자: 2019년 10월 10일

배당신고일자: 2024년 1월 18일

대항력: 있음

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 대항력 있는 임차인이 존재합니다. (보증금 195,000,000원)

* 본 건은 재매각 물건입니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 195,000,000원이 경매 절차에서 전액 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 인수할 수 있음에 유의해야 합니다.)

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업시설

본 건 주변은 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대해 광범위한 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 발견되지 않았습니다. 다만, 과거 은평구 지역에서 복지시설(정신병원, 요양원 등)을 혐오시설로 간주하는 발언이 있었던 사례가 있으나, 이는 특정 정치적 맥락과 관련된 것으로 보입니다. 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 편의시설

본 건 인근에 대형마트(서서울농협하나로마트 본점, 홈플러스익스프레스 응암점 등) 및 각종 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육 시설

본 건 북서측 인근에 "은평문화예술정보학교"가 있으며, 주변으로 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있습니다.

5.3. 교통 시설

지하철 6호선 새절역(약 429m 거리)이 근거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장도 인접해 있어 교통 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본 건에는 보증금 195,000,000원, 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 권리 분석 시 최우선으로 고려되어야 합니다.

6.2. 재매각 사유

본 건은 재매각 물건으로, 이전 매각에서 낙찰이 이루어지지 못한 사유(예: 높은 입찰가, 권리관계 문제, 임차인 문제 등)를 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 제한적 토지 면적

건물 면적에 비해 토지 면적이 상당히 작아(약 2.73평), 토지 이용이나 재건축 등에 있어서 제약이 따를 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 신축급 건물

2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 내부 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

7.2. 편리한 교통 환경

지하철 6호선 새절역 역세권에 위치하며, 대중교통 및 차량 접근성이 좋습니다.

7.3. 안정적인 임대 수요

오피스텔 밀집 지역 및 근린생활시설이 인접해 있어 직장인 등 1인 가구를 중심으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 신축급 오피스텔로 역세권이라는 장점을 가지고 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하고 재매각 물건이라는 점에서 신중한 접근이 필요합니다. 임차인과의 관계 및 보증금 인수 여부를 명확히 파악하고, 법원 배당 순위 및 예상 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

9. 예상 입찰가 산정

현재 제공된 정보와 검색된 시세 정보를 종합하여 예상 입찰가를 산정합니다.

검색된 자료에 따르면, 유사한 면적(전용 8평 내외)의 오피스텔 매매가가 1.3억 원 ~ 2.15억 원 사이에서 형성되는 것으로 파악됩니다. 특히, 동인에버빌 단지 내에서 진행되었던 경매 물건의 감정가가 2.15억 원이었습니다.

본 건의 감정가는 215,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인(정 , 보증금 195,000,000원)의 존재와 재매각 이력을 고려할 때, 실제 낙찰가는 감정가보다 낮아질 가능성이 있습니다.

일반적으로 대항력 있는 임차인이 있을 경우, 해당 임차인의 보증금이 낙찰자가 인수해야 할 금액이 될 수 있습니다. 만약 법원 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않는다면, 낙찰자는 그 차액만큼을 추가로 부담해야 합니다. 본 건의 경우 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 이는 법원의 해석이나 배당 여부에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 정확한 인수 금액을 확인하는 것이 필수적입니다.

현 시세와 물건의 위험 요소를 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 할인된 수준에서 결정될 것으로 판단됩니다.

* 면적: 27.85㎡ (약 8.42평)

* 감정가: 215,000,000원

* 주변 시세 (매매): 약 131,000,000원 ~ 215,000,000원 (오피스텔 종류 및 상태에 따라 편차 큼)

* 대항력 있는 임차인 보증금: 195,000,000원 (인수 여부 확인 필수)

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

위 예상 입찰가는 시세 및 물건의 위험 요소를 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사, 임차인 명도 가능성, 배당표, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 재검토하여 최종 결정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 가장 중요한 결정 요소가 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.