나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경2996 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-65 포엠빌 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일: 2020.06.18)

외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: PVC 창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 사다리형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측, 북서측으로 노폭 약 9m 내외, 3.5m 내외, 4-5m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

집합건축물대장상 전유부분의 용도가 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 및 시건장치 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경2996 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-65 포엠빌 제4층 제401호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 중 제4층 제401호

* 사용승인일: 2020년 6월 18일

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용)

* 감정가: 283,000,000원 (2억 8,300만원)

* 토지 면적: 9.42㎡ (약 2.85평)

* 토지 지분: 9.42㎡ (약 2.85평)

* 건물 면적: 43.28㎡ (약 13.09평)

* 건물 지분: 43.28㎡ (약 13.09평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO (김 )

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 도로 상태: 본건 남서측 및 남동측, 북서측으로 노폭 약 9m 내외, 3.5m 내외, 4-5m의 포장도로에 각각 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 4월 3일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑5)

* 인수되는 권리:

* 임차인: 김수원 (김 )

* 보증금: 259,000,000원 (2억 5,900만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 9월 1일

* 확정일자: 2020년 7월 24일

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권, 주택임차권 등기 (을1). 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 함.

* 말소되는 권리:

* 주택도시보증공사의 가압류 (갑5, 말소기준권리)

* 김수원(채권자)의 강제경매 (갑6)

* 서울특별시의 압류 (갑7)

* 기타 권리 중 말소기준권리보다 후순위인 권리들.

* 총 등기부채권액: 1,392,892,000원 (13억 9,289만 2천원)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역임.

* 이용 현황: 본건 토지는 사다리형의 평지로 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았으며, 추가적인 현장 조사나 지도 검색을 통해 확인이 필요함. 일반적인 지도 서비스 검색으로는 뚜렷한 혐오시설이 포착되지 않음.

1.4. 생활정보

* 건물 규모: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 11층 건물 내 제4층 제401호.

* 준공: 2020년 6월 18일 사용승인.

* 내부 구조: 오피스텔로 이용 중이며, 난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장 등이 갖추어져 있음.

* 편의시설: 인근에 노선 버스정류장이 소재하며, 우장초등학교가 인근에 위치함.

* 참고 사항: 집합건축물대장상 전유부분의 용도는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됨. 현장 조사 시 내부 구조 및 이용 상황 등에 대한 확인이 제한적이었으며, 실제와 다소 상이할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 보증금: 대항력 있는 임차인 김수원(김 )의 보증금 259,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 주요 위험 요소임.

* 용도 불일치: 건축물대장상 용도(업무시설)와 현황 용도(주거용)가 상이하여, 추후 이행강제금 부과 등 행정적인 문제가 발생할 소지가 있음.

* 권리관계 복잡성: 다수의 권리가 등기되어 있으며, 특히 대항력 있는 선순위 임차권의 존재로 인해 인수 부담이 클 수 있음.

* 물건 명세서 참고 사항: 현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 상태 및 확장 여부 등은 외부 관찰 및 탐문 등으로 파악되었으므로 실제와 다소 상이할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년 신축된 오피스텔로 비교적 최신 건물이지만, 대항력 있는 선순위 임차인(김수원)이 존재하며 보증금 2억 5,900만원을 인수해야 할 가능성이 있어 투자 시 신중한 접근이 필요함. 감정가 2억 8,300만원 대비 인수 보증금이 높아, 실질적인 매수인의 부담액을 고려한 입찰 전략이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최신 건물: 2020년 6월 사용승인을 받은 신축급 오피스텔임.

* 실거래 사례 존재: 해당 건물(포엠빌) 내에서 최근에도 매매 거래가 있었음.

* 주변 환경: 우장초등학교 인근 지역으로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호함.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 283,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 김수원(김 )의 보증금 259,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높음. 따라서, 예상 입찰가 산정 시에는 이 인수 보증금을 최우선으로 고려해야 함.

최근 실거래 사례 분석:

* 2025년 8월 4일 거래: 31,700만원 (면적 50.05㎡) -> 약 633만원/㎡

* 2024년 11월 29일 거래: 32,200만원 (면적 50.05㎡) -> 약 643만원/㎡

* 2024년 3월 18일 거래: 26,600만원 (면적 40.74㎡) -> 약 653만원/㎡

본건 물건 면적은 43.28㎡임. 최근 거래 사례의 면적당 단가(약 633만~653만원/㎡)를 적용하면, 시세는 약 27,700만원 ~ 28,300만원 수준으로 추정됨.

매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 259,000,000원이므로, 낙찰가 자체가 259,000,000원을 초과할 경우, 초과하는 금액만큼은 매수인이 추가로 부담해야 함. 따라서, 매수인의 총 투자 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 함.

보수적인 관점에서, 인수 보증금을 고려하여 270,000,000원 (2억 7천만원) 을 예상 입찰가 상한선으로 제시합니다. 실제 입찰 시에는 임차인 배당 현황, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.