나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경2996 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-65 포엠빌 제4층 제401호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경2996 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-65 포엠빌 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매15계 2024타경2996 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로42길 3, 제4층 제401호 (화곡동, 포엠빌) | 감정가: 283,000,000원 | 최저가: 59,350,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울특별시 강서구 화곡동 24-65 포엠빌 401호 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 24-65 포엠빌 제4층 제401호에 소재한 오피스텔입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2024타경2996(1)이며, 감정가는 283,000,000원입니다. 토지 면적은 9.42㎡ (약 2.85평)이며, 건물 면적은 43.28㎡ (약 13.09평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 소유자는 김OO이며, 채무자 역시 김OO입니다. 건물은 2020년 6월 18일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 11층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로, 채권자 김OO에 의해 신청되었습니다. 채무자 겸 소유자는 김OO입니다. 강제경매의 경우, 매각 후 배당 순위에 따라 채권자들에게 변제됩니다. 제시된 정보만으로는 복잡한 권리 관계를 파악하기 어려우므로, 입찰 전 반드시 상세한 권리 분석이 필요합니다.

1.4. 상권분석

화곡동은 서울 강서 지역의 대표적인 상권으로, 주거지와 관공서, 학교 등이 인접한 복합 상권의 특징을 보입니다. (1, 2) 특히 본건이 위치한 지역은 우장초등학교 인근으로, 주택가가 밀집해 있으며 근린생활시설도 풍부합니다. 지하철 5호선 화곡역이 인근에 있어 역세권 상권의 이점도 누릴 수 있습니다. (7) 다세대, 단독주택 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있으며, 오피스텔 및 상가 밀집 지역으로 유동인구도 형성되어 있습니다. (2, 7) 다만, 최근 전세사기 여파로 인해 화곡동 상권 전반에 침체 분위기가 있다는 보고도 있으므로, 실제 상권 활성화 정도는 추가적인 현장 조사가 필요합니다. (6)

1.5. 생활정보

건물은 2020년 6월에 준공되어 비교적 신축급에 해당합니다. 난방, 위생, 급배수, 승강기, 주차 시설 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 양호합니다. 인근에 우장초등학교가 위치하여 자녀가 있는 세대에게 편리할 수 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. (2, 7)

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 주의사항은 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중이라는 점입니다. (위치 및 주위환경, 건물구조, 이용상태, 설비내역, 토지의 형상 및 이용상태, 인접 도로상태등, 토지이용계획 및 제한상태, 공부와의 차이, 기타참고사항(임대관례 및 기타) 부분 참고) 이는 향후 매매 시 금융기관 대출 제한, 재산세 등 세금 문제, 혹은 관할 관청의 시정 요구 등 예상치 못한 불이익을 초래할 수 있습니다. 또한, 현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 상태를 정확히 확인하지 못했으며, 임대 관계도 불분명하여 명도 시 어려움이 발생할 수 있습니다. (기타참고사항(임대관례 및 기타) 부분 참고) 더불어, 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역 등 법적 제한사항도 확인되었습니다. (토지이용계획 및 제한상태 부분 참고)

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축에 속하는 오피스텔로, 우장초등학교 인근에 위치하여 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 주거용으로 이용 중이나 공부상 용도가 업무시설로 되어 있는 점, 그리고 현장 확인이 제한적이었던 점 등은 분명한 리스크 요인입니다. 이러한 부분에 대한 명확한 해결 방안을 사전에 파악하고, 명도 및 권리 관계에 대한 철저한 분석이 선행된다면 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이므로 상품성이 우수합니다.

- 초등학교 인근으로 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

- 강서구 화곡동은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

- 법적 용도와 실제 이용 현황의 불일치 문제를 해결할 경우, 잠재적 리스크 해소 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계