나이스옥션 법원경매 광주 2022타경61985 [15] 전라남도 나주시 다시면 회진리 268 전 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2022타경61985 [15] 전라남도 나주시 다시면 회진리 268 전 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매5계 2022타경61985 | 소재지: 전라남도 나주시 다시면 회진리 268 | 감정가: 60,058,000원 | 최저가: 17,220,000원 | 용도: 전

1. 나주지방법원 2022타경61985 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2022타경61985

소재지: 전라남도 나주시 다시면 회진리 268

용도: 전 (전답, 과수원, 창고부지, 주거나지, 도로, 잡종지 등 복합적으로 이용 중)

감정가: 60,058,000원

토지면적: 1312.00㎡ (약 396.89평)

건물면적: 0.00㎡ (등기상 건물 없음. 제시외 건물 다수 존재)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 임OO

채권자: 주OOOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 나주시 다시면 회진리에 소재하고 있습니다. 백화마을 및 동말마을 인근의 농촌 지대로, 주변은 농경지와 야산이 혼재된 지역입니다. 일부 토지는 단독주택이나 창고 부지로도 이용되고 있습니다. 소형 차량 접근이 가능하며, 농로 및 인근 국도를 통해 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 남측으로 포장도로에 접하거나, 포장농로에 접하는 등 도로 접근성은 다양한 편입니다. 영산강이 인근에 위치하며, 나주 구도심과 빛가람동(혁신도시)으로의 접근성도 비교적 양호한 편입니다 (차량 이동 시 약 10-17분 거리).

3. 권리분석

본 건은 임OO 소유자의 부동산에 대한 강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일하며, 주OOOOOOOOO의 채권으로 진행 중입니다. 등기부상 특별히 인수할 권리는 없어 보이나, 재매각 사건이라는 점은 이전 유찰 사유에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다. 또한, 특이사항으로 '분묘기지권'이 존재하므로, 이에 대한 확인과 대응 방안 마련이 필수적입니다.

4. 상권분석

해당 물건은 전형적인 농촌 지역의 토지로, 현재 주된 이용 현황은 농경지, 과수원, 일부 창고 부지, 주거지, 도로 등으로 나타납니다. 따라서 일반적인 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있습니다. 다만, 인근에 한국천연염색박물관, 복암리고분전시관, 나주 회진성 등 역사/문화 관광 자원이 있어, 이와 연계된 소규모 관광객 대상 사업 (예: 체험 농장, 쉼터, 식당 등)의 가능성을 고려해 볼 수는 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 농촌 지역에 위치하고 있어, 전원생활이나 농업 활동을 계획하는 분들에게 적합한 환경을 제공합니다. 인근 마을과 농경지가 분포하고 있으며, 차량 이동 시 나주 구도심 및 빛가람동(혁신도시)의 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)을 이용할 수 있습니다. 다만, 기본적인 생활 편의 시설은 가까운 읍/면 소재지나 시내로 나가야 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명: 본 물건은 '전'(밭)으로 이용 중이거나 지목이 '전'인 토지가 포함되어 있어, 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됩니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

2. 원상회복: 다시면의 사실조회 회신에 따르면, 농지 외 다른 용도로 이용 중인 경우 원상회복 명령 가능성이 있으며, 농지로 원상회복 후 농지취득자격증명을 신청해야 할 수 있습니다. 이로 인한 추가 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

3. 분묘기지권: 토지 경계부에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 분묘의 소유 관계 및 분묘기지권의 존속 여부를 면밀히 조사해야 합니다.

4. 제시외 건물 및 수목: 등기 외 다수의 제시외 건물이 존재하며, 지상 수목(과실수, 관상수 등)도 매각에 포함됩니다. 이들의 처리 방안(철거, 이용, 매도 등)에 대한 계획이 필요합니다. 냉장 창고 및 컨테이너는 이동 가능하여 평가에서 제외되었으므로, 낙찰 후 소유권 및 처리 여부를 확인해야 합니다.

5. 타지상 침범: 일부 필지의 토지가 인접 토지(창고, 축사 등)에 침범하거나, 인접 토지의 건물이 본건 토지를 침범하고 있는 부분이 있습니다. 이는 소유권 분쟁의 소지가 있으므로, 정확한 경계를 확인하고 해결 방안을 모색해야 합니다.

6. 공부와의 차이: 공부상 지목과 실제 이용 현황이 다른 부분이 있어, 토지 이용 계획과의 부합 여부를 확인해야 합니다.

7. 재매각: 본 건이 재매각 사건이라는 점은, 이전 입찰 과정에서 예상치 못한 문제 발생이나 가격 이외의 요인으로 유찰되었을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 다시면의 농촌 지역에 위치한 토지로서, 다양한 지목과 용도로 이용되고 있습니다. 감정가는 6천만 원대로 비교적 낮은 편이나, 농지취득자격증명 필요, 원상회복 가능성, 분묘기지권, 제시외 건물 및 타지상 침범 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 농지 관련 규제와 분묘 문제는 토지 이용에 직접적인 영향을 미치므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 재매각 사건이라는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

1. 낮은 감정가: 1312㎡ 면적에 6천만 원대의 감정가는 해당 지역의 일반적인 토지 시세 대비 매력적인 가격대일 수 있습니다. (단, 시세 확인 필수)

2. 다양한 활용 가능성: 농업, 소규모 창고, 주말 농장, 전원주택 부지 등 다양한 목적의 활용이 가능합니다. 인근 관광 자원과 연계한 체험 시설이나 쉼터 조성도 고려해 볼 수 있습니다.

3. 자연 환경: 영산강 인근의 자연 친화적인 환경은 전원생활을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

4. 개발 잠재력: 나주시의 지속적인 개발 계획(빛가람 혁신도시 확장 등)에 따라 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. (단, 지역 개발 계획 확인 필요)

혐오시설 관련 사항:

주변 지역에 대한 조사 결과, 명확하게 '혐오시설'로 분류될 만한 시설(대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 발견되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 산재된 소규모 축사나 농업 관련 시설이 존재할 수 있으며, 이에 따른 환경적 영향(냄새 등)은 개별적으로 판단이 필요합니다. 한국천연염색박물관, 복암리고분전시관, 나주 회진성 등 역사/문화 관광 자원이 풍부한 지역으로, 상대적으로 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

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