나이스옥션 법원경매 광주 2022타경61985 [14] 전라남도 나주시 다시면 회진리 267-1 전 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2022타경61985 [14] 전라남도 나주시 다시면 회진리 267-1 전 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매5계 2022타경61985 | 소재지: 전라남도 나주시 다시면 회진리 267-1 | 감정가: 79,251,000원 | 최저가: 22,724,000원 | 용도: 전

1. 광주지방법원 2022타경61985 (14) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2022타경61985 (14)

소재지: 전라남도 나주시 다시면 회진리 267-1

용도: 전

감정가: 79,251,000원

토지면적: 1729.00㎡ (약 523.02평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 임OO

채무자: 임OO

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 농지취득자격증명, 재매각

주의사항: 지상 수목 매각 포함, 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 몰수), 원상회복명령 가능성 있고 농지로 원상회복 후 농지취득 자격증명 신청 필요 여부 사전 확인 필요.

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 다시면에 위치하며, 백화마을 및 동말마을 인근의 농촌지대와 농경지, 야산지대에 속해 있습니다. 일부 필지는 단독주택이 소재한 지역 주변에 있습니다. 소형 차량의 접근이 가능하며, 농로 및 인근 국도 등이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본건은 채권자 주OOOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자이자 채무자는 임OO이며, 해당 부동산을 통해 채무 변제를 목적으로 매각이 진행됩니다. 가장 중요한 권리 관계로는 분묘기지권이 존재하며, 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있는 요소입니다. 또한, 본건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰된 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 토지 이용 현황 및 세부 사항

본건은 총 17개의 기호(필지)로 구성되어 있으며, 각 필지는 주거나지, 과수원, 도로, 창고부지, 전(휴경지), 잡종지 등 다양한 용도로 이용 중입니다. 공부상 지목이 전임에도 창고부지 및 도로로 이용되거나, 답이나 잡종지로 이용되는 등 현황과 공부상 지목이 상이한 필지들이 있습니다. 일부 필지(15-17)는 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 이용에 제한이 있습니다. 또한, 본건 토지 일부에는 타지 소유의 창고와 축사가 침범하여 사용 중이며, 반대로 본건 토지 일부도 타지 토지를 침범하고 있어 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

제시외 건물로 경량철골조 및 조립식판넬조의 창고, 화장실, 차양, 냉장창고, 기계실 등이 존재하나, 이들은 평가에서 제외되었습니다. 본건 토지 지상에는 관정 2개가 소재하며, 다양한 종류의 수목(과실수, 관상수)이 식재되어 있어 이는 매각에 포함됩니다. 기호(3)과 (16) 필지의 경계부에는 분묘가 소재하고 있습니다.

1.5. 상권분석

나주시 다시면은 전형적인 농촌 지역으로, 지역 내 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다. 하지만 대규모 상권이나 상업 시설은 부족한 편입니다. 본건의 경우, 주변 마을(백화마을, 동말마을)을 중심으로 한 지역적 수요에 기반한 소규모 상권과 연계될 가능성이 있습니다. 나주시 중심 시가지까지의 접근성을 고려했을 때, 일부 상업적 활용 가능성은 있으나, 주된 상권 형성보다는 지역 기반의 활용이 예상됩니다.

1.6. 생활정보

본건은 나주시 외곽의 농촌 지역에 위치하고 있어, 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다. 인근 국도를 통해 나주시 중심부 및 타 지역으로의 이동은 가능합니다. 교육 시설, 병원, 마트 등 주요 생활 편의 시설은 나주시 중심 시가지로 나가야 이용하기 편리할 것으로 보입니다. 따라서 차량을 이용한 생활권 형성이 중요할 것으로 판단됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 분묘기지권의 존재입니다. 이는 해당 토지의 이용 및 처분에 있어 상당한 제약을 초래할 수 있으며, 추후 개발 시 해당 분묘 관련 분쟁의 소지가 있습니다. 농지이므로 농지취득자격증명이 필수적이며, 이를 취득하지 못할 경우 매수 신청 보증금이 몰수되는 큰 불이익이 발생합니다. 또한, 원상회복 명령 가능성이 있어, 농지로서의 원상회복 후 자격증명을 재신청해야 하는 절차가 필요할 수 있으므로, 입찰 전 관련 기관(다시면 행정복지센터)에 반드시 사전 확인해야 합니다. 일부 필지는 맹지이며, 타지 토지와의 경계 침범 문제도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 재매각 물건이라는 점은 이전 경매 유찰의 원인을 면밀히 파악해야 함을 시사합니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 넓은 면적의 농지를 포함하고 있어 농업 활동이나 농지와 관련된 개발 사업에 대한 잠재력을 가지고 있습니다. 지상 수목이 매각에 포함되어 있어 별도의 가치를 가질 수 있습니다. 일부 토지가 계획관리지역으로 지정되어 있어, 관련 규제 하에 비교적 유연한 개발이 가능할 수 있습니다. 분묘기지권, 농지취득자격증명 필요, 재매각 등의 복합적인 권리 및 취득 요건으로 인해 시장에서 저평가되었을 가능성이 있으며, 이러한 부분을 해결할 수 있는 투자자에게는 가치 상승의 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 나주시 다시면의 농촌 지역에 위치한 넓은 면적의 토지로, 다양한 용도로 이용되고 있습니다. 그러나 분묘기지권의 존재, 농지취득자격증명 필수, 원상회복 가능성, 맹지 및 경계 침범 문제, 재매각 물건이라는 점 등 여러 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 철저한 사전 조사를 통해 법률적, 행정적 문제를 명확히 파악하고, 이를 해결할 수 있는 구체적인 방안을 마련한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게는 농지 개발 및 활용 측면에서 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매5계