나이스옥션 법원경매 광주 2022타경61985 [12] 전라남도 나주시 다시면 회진리 263-3 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2022타경61985 [12] 전라남도 나주시 다시면 회진리 263-3 전 경매

• 사건번호: 2022타경61985
• 주소: 전라남도 나주시 다시면 회진리 263-3
• 용도: 전

광주지방법원 경매5계 2022타경61985 | 소재지: 전라남도 나주시 다시면 회진리 263-3 | 감정가: 126,026,000원 | 최저가: 28,908,000원 | 용도: 전

1. 광주지방법원 2022타경61985 (12) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2022타경61985 (12)

소재지: 전라남도 나주시 다시면 회진리 263-3

용도: 전 (밭)

감정가: 126,026,000원

토지면적: 2688.00㎡ (약 813.42 평)

매각대상: 토지 매각 (전체 필지)

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 임OO

채무자: 임OO

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 농지취득자격증명 필요, 재매각

주의사항:

- 지상 수목은 매각에 포함됩니다.

- 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수신청보증금이 몰수될 수 있습니다.

- 원상회복명령 가능성이 있으며, 농지로 원상회복 후 농지취득자격증명을 신청해야 한다는 회신이 있으니, 입찰 전 해당 기관에 미리 확인할 것을 권장합니다.

2. 위치 조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본건 토지는 전라남도 나주시 다시면 회진리에 소재하고 있으며, 기호(1),(4),(5)는 백화마을 내에, 기호(2),(3),(6)-(11),(13)-(17)은 백화마을 북측 인근에, 기호(12)는 동말마을 동측 인근에 위치합니다.

기호(1),(4),(5),(12) 주변은 단독주택이 소재한 농촌 지대이며, 기호(2),(3),(6)-(11),(13)-(17) 주변은 마을을 둘러싼 농경지와 야산 지대입니다. 전반적으로 조용하고 한적한 농촌 및 산림 지역의 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

기호(1),(4),(5) 토지의 경우 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 국도가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

기호(2),(3),(6)-(11),(13)-(17) 토지의 경우 본건 및 인근까지 농로가 개설되어 있으며, 국도 등 주요 도로가 인접하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

기호(12) 토지는 남측으로 포장도로에 접해 있으며, 국도가 인근에 있어 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

본건은 총 17개 기호로 나뉘어 있으며, 각 기호별로 다양한 형태와 이용 현황을 보입니다.

- 기호(1): 부정형 평지, 주거나지로 이용.

- 기호(2): 부정형 완경사, 과수원 및 도로로 이용 중.

- 기호(3): 부정형 완경사, 과수원 및 전(휴경지)으로 이용 중.

- 기호(4),(5): 사다리형 평지, 창고부지로 이용.

- 기호(6): 부정형 완경사, 전, 창고부지, 도로로 이용 중.

- 기호(7),(10): 사다리형 완경사, 과수원으로 이용.

- 기호(8): 사다리형 완경사, 과수원 및 도로로 이용.

- 기호(9),(13),(15): 부정형 완경사, 과수원으로 이용.

- 기호(11): 부정형 완경사, 전 및 과수원으로 이용.

- 기호(12): 부정형 평지, 전 및 잡종지로 이용.

- 기호(14): 부정형 완경사, 과수원, 전, 도로로 이용.

- 기호(16): 부정형 완경사, 전(휴경지)으로 이용.

- 기호(17): 부정형 완경사, 과수원으로 이용.

공부상 지목과 실제 이용 현황에 일부 차이가 있는 기호들이 있습니다. (예: 기호(6)는 공부상 전이나 일부 창고부지 및 도로, 기호(2),(8),(14)는 일부 도로, 기호(12)는 공부상 답이나 일부 잡종지 상태)

2.4. 인접 도로 상태

기호(1)는 남서측 포장도로에 접해 있습니다.

기호(2),(3),(6)-(11),(13),(14)는 포장 농로에 접해 있습니다.

기호(4),(5)는 일단의 건축물 부지로, 남서측 포장도로에 접해 있습니다.

기호(12)는 남동측 소로에 접하며, 동측 및 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

기호(15)-(17)은 맹지 상태입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지들은 주로 계획관리지역과 생산관리지역에 속해 있으며, 지역에 따라 자연취락지구, 지구단위계획구역(천연염색산업지구) 등이 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(200m 또는 300m 제한구역)으로 지정된 구역이 다수 포함되어 있습니다. 일부 기호는 소로에 접해 있으나, 기호(12)는 소로3류에 저촉되는 부분이 있습니다.

3. 권리 분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 소유자이자 채무자인 임OO의 재산에 대해 채권자 주OOOOOOOOO의 신청으로 경매가 개시되었습니다.

권리 관계는 경매를 통해 소멸될 것으로 예상되나, 몇 가지 특이사항을 주목해야 합니다.

가장 중요한 특이사항은 '분묘기지권'의 존재입니다. 이는 토지 소유권과 별개로 분묘를 점유하고 관리할 수 있는 권리로, 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

또한, '농지취득자격증명'이 반드시 필요하며, 이를 제출하지 못할 경우 매수신청보증금이 몰수될 수 있습니다. 더불어, 낙찰 후 토지를 농지로 원상회복해야 할 의무가 발생할 가능성이 있으며, 이에 대한 확인이 필수적입니다.

'재매각'이라는 점은 이전 매각 절차에서 유찰되었거나 문제가 발생했음을 시사하므로, 권리 관계나 현장 조사 시 더욱 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권 분석 (혐오시설 포함)

주변 관광 자원으로는 한국천연염색박물관, 풍호나루, 구진포(장어 음식점 밀집 지역), 염색장 전수관 등이 소재하여 지역 특색을 나타내고 있습니다. 이는 지역 경제 활성화나 관광 수요와 연계될 수 있는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 보고서 작성 시점을 기준으로 본건 토지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 농경지와 산림 지역이 혼재된 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다.

5. 생활 정보

본건은 나주시 다시면 회진리에 위치하여, 나주시청 등 주요 행정기관까지는 차량으로 이동이 필요합니다.

주변 마을(백화마을, 동말마을)이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설은 해당 마을 또는 인근 읍면 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 자가용 이용이 필수적인 지역입니다.

농산물 판매 및 유통과 관련된 지역 특성이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

분묘기지권: 토지 이용 및 개발에 있어 가장 큰 제약 요인이 될 수 있습니다. 분묘의 정확한 위치와 수량, 그리고 분묘기지권자의 권리 행사 범위 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

농지취득자격증명 및 원상회복: 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 만약 현재 토지의 이용 현황이 농지가 아니거나 용도 변경이 필요한 경우, 원상회복 절차를 거쳐야 할 수 있습니다. 이 과정에서 예상치 못한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

재매각: 이전 경매 절차에서 매각되지 않은 이유를 파악하는 것이 중요합니다. 권리 관계의 복잡성, 현장 조사 시 발견된 문제점, 또는 예상보다 높은 권리금액 등이 원인일 수 있습니다.

타지 소유 창고 및 축사 침범: 본건 토지 일부에 타지 소유의 창고 및 축사가 침범하여 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 이로 인해 향후 경계 분쟁이나 소유권 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 및 수목: 소유자 미상의 제시외 건물(창고, 차양, 냉장창고, 기계실 등)이 다수 소재하며, 지상 수목(과실수, 관상수 등)도 다수 식재되어 있습니다. 이러한 물건들의 처리 방안(매각 포함 여부, 철거 의무 등)을 명확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 토지는 전라남도 나주시 다시면의 농촌 지역에 위치한 다수의 필지로 구성된 토지 경매 물건입니다. 광범위한 면적과 다양한 이용 현황을 보이며, 일부는 과수원, 창고 부지, 도로 등으로 이용되고 있습니다.

가장 큰 장점은 넓은 토지 면적과 농촌 지역의 특성을 살릴 수 있는 잠재력입니다. 또한, 주변 관광 자원과의 연계 가능성도 엿볼 수 있습니다.

하지만, 분묘기지권의 존재, 농지취득자격증명 필요 및 원상회복 가능성, 타지 소유 건물 침범, 그리고 재매각이라는 점은 신중한 접근을 요구하는 중대한 리스크 요인입니다. 특히, 분묘기지권은 토지 이용에 큰 제약을 줄 수 있으므로, 해당 권리에 대한 면밀한 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 농지 관련 규제 역시 철저히 사전 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

농촌 지역의 넓은 토지로서, 농업, 임업, 또는 전원생활 관련 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

지역 특색을 살린 체험 농장, 힐링 공간, 또는 특수 작물 재배 등 다양한 용도로 활용 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

분묘기지권 및 농지 관련 법규를 명확히 파악하고, 잠재적 리스크를 해소할 수 있는 방안을 마련한다면, 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해볼 만합니다.

인근의 한국천연염색박물관 등 문화관광 자원과의 연계 사업을 구상해 볼 수도 있습니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 토지의 실제 이용 상태, 분묘 위치, 주변 환경 등을 직접 확인하고, 관련 법규 및 행정기관에 문의하여 정확한 정보를 습득하는 것이 중요합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매5계