나이스옥션 법원경매 광주 2022타경61985 [8] 전라남도 나주시 다시면 회진리 266 전 경매
매각기일: 2025-12-10
물건 개요
나이스옥션 법원경매 광주 2022타경61985 [8] 전라남도 나주시 다시면 회진리 266 전 경매
- 사건번호: 2022타경61985
- 주소: 전라남도 나주시 다시면 회진리 266
- 감정가: 37,073,000원
- 최저가: 10,630,000원
- 유찰 횟수: 5회
- 용도: 전
광주지방법원 경매5계 2022타경61985 | 소재지: 전라남도 나주시 다시면 회진리 266 | 감정가: 37,073,000원 | 최저가: 10,630,000원 | 용도: 전
1. 광주지방법원 2022타경61985 (8) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 광주지방법원 2022타경61985 (8)
소재지: 전라남도 나주시 다시면 회진리 266
용도: 전 (농지)
감정가: 37,073,000원
토지면적: 793.00㎡ (약 240평)
건물면적: 0.00㎡
매각대상: 토지 매각 (전체 토지)
경매구분: 부동산강제경매
소유자/채무자: 임OO
채권자: 주OOOOOOOOO
특이사항: 분묘기지권, 농지취득자격증명 필요, 재매각
주의사항:
- 지상 수목 일체 매각 포함
- 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금 몰수
- 농지 원상회복 후 농지취득 자격증명 신청 필요 (입찰 전 해당 기관 확인 필수)
1.2. 입지조건
본건은 전라남도 나주시 다시면 회진리 소재의 농촌지대로, 백화마을 및 동말마을 인근에 위치합니다.
주변은 주로 농경지, 야산, 일부 단독주택 및 창고 부지로 형성되어 있으며, 영산강변과도 가까운 편입니다.
소형차량 접근이 가능하며, 농로 및 인근 국도를 통해 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.
기호(1), (4), (5), (12)는 계획관리지역으로, 일부는 자연취락지구 및 천연염색산업지구 지구단위계획구역에 속해 있어 개발 가능성이 있습니다.
기호(2), (3), (6)-(11), (13)-(17)은 생산관리지역입니다.
모든 토지는 가축사육제한구역에 해당합니다.
1.3. 권리분석
본건은 채권자 주OOOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.
소유자 겸 채무자는 임OO입니다.
권리관계는 비교적 명확한 편이나, 몇 가지 유의사항이 있습니다.
- 분묘기지권: 기호(3), (16) 토지 경계부에 분묘가 소재하며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.
- 농지취득자격증명: 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으며, 원상회복 명령 가능성 및 해당 기관(다시면)의 사실조회 회신 내용을 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
- 재매각: 본건은 이전에도 매각이 진행되었으나 완료되지 않은 재매각 건입니다.
- 수목: 토지상의 수목은 매각에 포함됩니다.
- 공부와의 차이: 일부 토지의 실제 이용 현황이 공부상 지목과 상이합니다 (예: 전이나 창고/도로로 이용 중, 답이나 잡종지로 이용 중).
- 타지상 침범: 기호(6) 토지는 타지상의 창고가, 기호(12) 토지는 타지상의 축사가 침범하고 있어 경계 확인 및 법적 검토가 필요합니다.
- 제시외 건물: 여러 동의 제시외 창고, 차양, 냉장창고, 기계실 등이 소재하나, 평가에서 제외되었으며 매각 대상에 포함되는지 여부는 확인이 필요합니다. (건물면적 0.00㎡으로 미등기 혹은 부속물로 추정)
- 본건의 토지이용계획은 나주시 도시계획 조례에 따라 관리됩니다.
1.4. 상권분석
본 물건은 나주시 외곽의 농촌 지역에 위치하여 상업 시설이나 편의 시설이 밀집한 도심형 상권과는 거리가 있습니다.
주변은 농경지 및 자연 취락 지대로, 지역 주민들을 위한 소규모 상점이나 시설이 있을 것으로 예상됩니다.
기호(12) 토지가 속한 천연염색산업지구 지구단위계획구역은 지역 특화 산업 육성과 관련된 개발 잠재력을 시사합니다.
대규모 상권 형성보다는 농업 관련 시설, 소규모 주택, 또는 해당 지구단위계획과 연관된 사업 시설 입지에 적합할 수 있습니다.
1.5. 생활정보
나주시청 및 읍면 소재지까지는 차량 이동이 필요하며, 일반적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.
대중교통 이용은 제한적일 수 있으며, 자가용 이용이 필수적인 지역으로 판단됩니다.
전원생활 또는 농업을 주 목적으로 하는 경우 적합하나, 도심 접근성을 중요하게 생각하는 수요층에게는 다소 불편할 수 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크
- 농지 취득 자격 증명: 미확보 시 낙찰 자체가 무효가 될 수 있는 가장 큰 리스크입니다.
- 원상회복 의무: 농지로 원상회복해야 할 경우 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.
- 분묘 기지권: 분묘 이장 또는 사용에 대한 법적, 금전적 문제가 발생할 수 있습니다.
- 맹지: 기호(15)-(17) 토지는 맹지로, 활용에 어려움이 크며 가치가 현저히 낮을 수 있습니다.
- 인접 토지 침범: 경계 분쟁 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 문제입니다.
- 재매각 이력: 이전 유찰 원인에 대한 면밀한 파악이 필요합니다.
- 제시외 건물 및 수목: 명도 및 처리 관련 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.
- 지역 특성: 검색 결과, 해당 지역은 농촌 지역이며 관련 법규(가축사육제한구역)가 적용되므로, 축산 관련 시설 운영 가능성은 낮으나 농촌 지역 특유의 환경적 요인(예: 인근 농장의 영향)이 존재할 수 있습니다. 주변에 공식적으로 지정된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 전라남도 나주시의 농업진흥지역 내에 위치한 농지로, 감정가는 3,707만 3천원입니다.
토지 면적은 793㎡ (약 240평)으로, 농지로서의 잠재력은 있으나, 낙찰자가 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 하고, 일부 토지의 경우 원상회복 절차까지 필요하다는 점에서 일반인에게는 진입 장벽이 높은 물건입니다.
특히, 분묘기지권의 존재, 일부 맹지, 인접 토지와의 경계 침범 문제는 법률적, 현실적 어려움을 야기할 수 있습니다.
재매각 이력이 있다는 점은 이러한 복합적인 문제들을 시사합니다.
따라서, 농업에 대한 깊은 이해와 관련 법규 및 절차를 능숙하게 처리할 수 있는 전문가 또는 해당 지역 토지 이용에 대한 명확한 계획을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.
1.8. 투자 포인트
- 농업 목적 투자: 농업인 자격을 갖춘 실수요자라면, 농지 취득 및 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.
- 지역 특화 산업 연계: 기호(12) 토지가 속한 천연염색산업지구 등 특정 개발 계획과 연계하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
- 복잡성 해소 능력: 분묘, 맹지, 경계 침범 등의 문제를 해결할 수 있는 전문적인 지식이나 경험이 있다면, 상대적으로 저가에 취득하여 가치를 높일 기회를 포착할 수 있습니다.
- 토지 이용 계획: 각 필지의 개별적인 토지이용계획과 현황을 면밀히 분석하여, 허용되는 용도 내에서의 최적 활용 방안을 모색해야 합니다.
법원 정보
광주지방법원 경매5계