나이스옥션 법원경매 광주 2022타경61985 [11] 전라남도 나주시 다시면 회진리 262 전 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2022타경61985 [11] 전라남도 나주시 다시면 회진리 262 전 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매5계 2022타경61985 | 소재지: 전라남도 나주시 다시면 회진리 262 | 감정가: 84,462,000원 | 최저가: 24,218,000원 | 용도: 전

1. 광주지방법원 2022타경61985 (11) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2022타경61985 (11)

소재지: 전라남도 나주시 다시면 회진리 262

용도: 전 (토지)

감정가: 84,462,000원

토지면적: 1666.00㎡ (약 504평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 임OO

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 농지취득자격증명 필요, 재매각, 지상 수목 매각 포함

1.2. 물건 현황 및 상세 분석

본 물건은 전라남도 나주시 다시면 회진리 소재 토지로, 다수의 필지(기호 1~17)로 구성되어 있습니다. 백화마을 및 동말마을 인근에 위치하며, 주위는 단독주택이 소재한 농촌지대이거나 마을 주변의 농경 및 야산지대입니다.

교통 상황은 소형 차량 접근이 가능하며, 인근 국도를 통해 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 일부 필지는 농로가 개설되어 있고, 남측으로 포장도로에 접하는 필지도 있습니다.

토지 이용 현황은 필지별로 부정형 또는 사다리형이며, 평지 또는 완경사 지형을 이룹니다. 주거나지, 과수원, 도로, 창고부지, 전(휴경지), 잡종지 등 다양하게 이용되고 있거나 이용되었습니다.

인접 도로 상태는 포장도로, 포장농로에 접한 필지가 다수이나, 기호(15)-(17)번 필지는 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태로는 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 지구단위계획구역(천연염색산업지구) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(200m, 300m 제한구역)에 해당합니다.

1.3. 제시외 물건 및 특이사항

감정평가서 요약에 따르면, 토지 지상에는 별도의 제시외 건물(창고, 화장실, 차양, 냉장창고, 기계실 등) 여러 동이 소재합니다. 또한, 기호(2), (12) 토지 지상에는 관정이 1개씩 있습니다.

본건 토지 지상에는 과실수 및 관상수를 포함한 다수의 수목이 식재되어 있으며, 이는 매각에 포함됩니다.

기호(3), (16)번 토지 경계 부근에는 분묘가 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 분묘기지권이 성립될 수 있는 중요한 사항입니다.

공부상 지목과 실제 이용 현황에 차이가 있는 필지(기호 2, 6, 8, 14, 12)가 있습니다. 예를 들어, 공부상 지목이 '전'이나 '답'이지만 창고부지, 도로, 잡종지 등으로 이용되고 있습니다.

기타 참고사항으로, 본건 토지의 일부(기호 6, 12)는 인접 토지의 건물(창고, 축사)이 침범한 상태입니다. 또한, 기호(5) 토지 지상에 이동 가능한 냉장 저장고가, 기호(12) 토지 지상에 컨테이너 3동이 소재하나 평가에서는 제외되었습니다.

1.4. 입지조건

본 물건은 전라남도 나주시 다시면 회진리라는 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 주변 마을과의 연계성은 있으나, 이는 전형적인 농촌 지역의 입지 특성을 가집니다. 계획관리지역, 자연취락지구, 지구단위계획구역 등 일부 개발 가능성을 시사하는 용도지역이 포함되어 있어, 향후 토지 이용 계획에 따라 잠재적 가치를 가질 수 있습니다. 다만, 해당 지역의 구체적인 발전 계획이나 편의시설 접근성은 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 소유자 겸 채무자는 임OO이며, 채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 관련 사항은 '분묘기지권'의 존재입니다. 분묘기지권은 토지 소유자와는 별개로 해당 분묘의 수호 및 관리에 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리로, 분묘의 존재 자체만으로도 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 경매 낙찰 후에도 분묘기지권이 존속될 가능성이 높으므로, 이에 대한 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

또한, '재매각' 물건이라는 점은 이전 매각 과정에서 유찰되었거나, 낙찰자가 잔금을 납부하지 않는 등의 사유가 있었을 수 있음을 시사합니다. 이 또한 물건의 상태나 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요함을 나타냅니다.

1.6. 상권분석

본 물건은 전형적인 농촌 지역에 위치하고 있어, 인근에 대규모 상업 시설이나 상권이 발달해 있지 않습니다. 주로 농업 관련 활동이나 지역 주민을 위한 소규모 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 따라서 상업적 목적의 투자보다는 농지 활용, 전원주택지 개발, 또는 장기적인 토지 가치 상승을 기대하는 투자가 적합할 수 있습니다.

1.7. 생활정보

농촌 지역 특성상 도심 지역 대비 편의 시설(병원, 대형마트, 문화 시설 등) 접근성이 떨어질 수 있습니다. 일상생활에 필요한 기본적인 편의는 인근 읍면 지역을 통해 해결될 수 있으나, 전반적인 생활 편의성은 다소 낮을 것으로 예상됩니다. 농업 활동을 위한 기반 시설이나 지역 커뮤니티 활동은 존재할 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. **농지취득자격증명 필수:** 본 물건은 '전' 용도의 토지로, 낙찰 후 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수되는 매우 중대한 리스크가 있습니다.

2. **분묘기지권:** 토지 내에 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 경우, 해당 분묘 주변 토지 이용에 제약이 발생하며, 이에 대한 법적 고려가 필요합니다.

3. **원상회복 명령 가능성:** 농지인 경우, 관련 법규에 따라 낙찰 후 원상회복 명령이 내려질 수 있습니다. 제시된 정보에 따르면, 원상회복 후 농지취득 자격증명 신청이 필요할 수 있으므로, 입찰 전 해당 기관에 미리 확인해야 합니다.

4. **맹지 존재:** 기호(15)-(17)번 필지는 맹지로, 건축이나 개발 등 토지 이용에 심각한 제약이 따릅니다.

5. **타지 침범:** 인근 토지의 건축물이 본건 토지를 침범하고 있는 점은 소유권 및 이용에 관한 분쟁 소지가 있습니다.

6. **재매각:** 이전 매각 과정의 문제점을 파악하고, 물건 상태를 더욱 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

7. **혐오시설:** 본건 물건지의 직접적인 혐오시설 존재 여부는 제공된 정보만으로는 알 수 없으며, 현장 방문 및 관련 기관 확인을 통해 반드시 사전 조사해야 합니다. (예: 축사, 폐기물 처리 시설 등)

1.9. 종합 의견

본 물건은 나주시 다시면 회진리에 위치한 다수의 필지로 구성된 농지입니다. 계획관리지역, 자연취락지구 등이 포함되어 있어 잠재적인 개발 가능성은 있으나, 농지취득자격증명 의무, 분묘기지권, 원상회복 명령 가능성, 맹지 존재, 타지 침범 등 여러 법적, 실질적 제약 요소를 가지고 있습니다. 특히 농지취득자격증명은 필수 요건이며, 미충족 시 큰 손실을 볼 수 있습니다. 또한, 분묘기지권에 대한 명확한 법률 검토가 필요합니다. 재매각 물건임을 감안할 때, 철저한 사전 조사와 현장 답사를 통해 모든 리스크를 면밀히 파악한 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.10. 투자 포인트

1. **농업적 활용:** 현 상태 그대로 농업 목적으로 활용하거나, 향후 농업 관련 개발 사업을 고려할 수 있습니다.

2. **전원주택/귀농귀촌:** 자연취락지구 및 계획관리지역으로 지정된 일부 필지는 전원주택지 또는 귀농귀촌 부지로의 개발 가능성을 가집니다.

3. **장기적 토지 가치 상승:** 지역 개발 계획 등 미래 가치 상승 요인을 파악하여 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

4. **분묘 이장 가능성:** 분묘기지권이 있다고 해도, 관련 법규 및 협의를 통해 이장이 가능한 경우 토지 이용의 제약을 해소할 수 있습니다. (이는 전문적인 법률 검토가 필요합니다.)

5. **저가 매수 기회:** 재매각 물건으로서, 이전 매각가보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 앞서 언급된 리스크 요인을 충분히 고려한 가격 산정 필요)

법원 정보

광주지방법원 경매5계