나이스옥션 법원경매 광주 2022타경61985 [9] 전라남도 나주시 다시면 회진리 269 전 경매

Name: 나이스옥션 경매정보 서비스
Brand: 나이스옥션

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2022타경61985 [9] 전라남도 나주시 다시면 회진리 269 전 경매

사건번호: 2022타경61985
주소: 전라남도 나주시 다시면 회진리 269
감정가: 48,074,000원
최저가: 13,784,000원
유찰 횟수: 5회
용도: 전

광주지방법원 경매5계 2022타경61985 | 소재지: 전라남도 나주시 다시면 회진리 269 | 감정가: 48,074,000원 | 최저가: 13,784,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2022타경61985 (9)

소재지: 전라남도 나주시 다시면 회진리 269

용도: 전 (밭)

감정가: 48,074,000원

토지면적: 982.00㎡ (약 297.07평)

토지 지분율: 98200 (전체 소유로 추정되나, 확인 필요)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 임OO

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 농지취득자격증명, 재매각

주의사항:

- 지상 수목 매각 포함

- 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 매수신청보증금 몰수)

- 원상회복명령 가능성 있음. 농지로 원상회복 후 농지취득자격증명 신청 필요. 입찰 전 해당 기관 사전 확인 필수.

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 나주시 다시면 회진리에 소재하며, 백화마을 북측 인근 및 동말마을 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택이 있는 농촌 지대와 농경 및 야산 지대가 혼합된 지역입니다. 소형 차량 접근이 가능하며, 농로가 개설되어 있어 기본적인 차량 통행은 원활합니다. 인근에 국도가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 일부 토지는 포장도로에 접하고 있으나, 일부 필지는 맹지인 점도 있습니다. 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 천연염색산업지구 지구단위계획구역 등에 포함되어 있어 토지 이용 계획 및 건축에 대한 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

본 물건은 광주지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 임OO이며, 주OOOOOOOOO이 채권자입니다. 채무자의 소유권 하에 진행되는 강제경매로, 일반적으로 경매 낙찰 시 기존의 등기부상 권리(근저당, 압류 등)는 말소되는 것이 원칙입니다. 다만, 본건에는 '분묘기지권'이 등재되어 있어, 해당 분묘의 점유 및 사용 권한이 토지 사용에 영향을 미칠 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다. 또한, '농지취득자격증명' 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수되는 중대한 불이익이 따르므로 사전에 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. 본건은 '재매각' 건으로, 이전 입찰 과정에서 문제가 있었을 가능성을 시사합니다.

4. 상권분석

해당 물건은 전형적인 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업적 상권 분석은 어렵습니다. 주거지는 농촌 지대와 마을 주변으로 분포되어 있으며, 주요 생활 편의시설은 인근 읍면 소재지 또는 나주시 중심지로 나가야 이용 가능할 것으로 보입니다. 다만, 한국천연염색박물관, 복암리고분전시관 등 지역 특색을 살린 문화관광 시설이 인근에 위치하고 있어, 관광객 유입 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

물건지 인근에는 백화마을, 동말마을 등이 있어 기본적인 농촌 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 나주시청, 나주역 등 나주 구도심까지 차량으로 약 10분, 나주 혁신도시(빛가람동)까지는 약 17분 거리에 있어, 도시 지역의 생활 편의 시설 이용도 비교적 용이합니다. 인근에 영산강이 흐르고 있어 자연환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가. 농지취득자격증명 관련: 농지법에 따라 농지 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 본 물건은 '전' 용도이며, '농지로 원상회복 후 신청'해야 한다는 사실조회 회신이 있는 만큼, 발급이 불가능하거나 지연될 경우 낙찰 자체가 무효가 되거나 계약 보증금이 몰수될 수 있습니다. 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

나. 분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 소재하고 분묘기지권이 성립되어 있다면, 해당 분묘의 소유자에게 토지 사용에 대한 권리가 인정될 수 있습니다. 이는 토지의 활용도를 크게 제한할 수 있으며, 해결을 위한 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

다. 원상회복명령 가능성: 농지 원상회복 후 농지취득자격증명을 신청해야 한다는 점은, 현재 농지가 아닌 상태라면(예: 과수원, 창고 부지, 도로 등으로 이용 중인 경우) 원상회복 명령이 내려질 가능성을 내포합니다. 원상회복에는 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

라. 맹지 및 인접 토지 침범: 기호 (15)-(17) 토지는 맹지로서 직접적인 도로 접근이 불가능합니다. 또한, 기호 (6) 토지의 일부는 타지상의 창고가, 기호 (12) 토지의 일부는 타지상의 축사가 침범하고 있어 경계 분쟁이나 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

마. 토지 이용계획 및 제한: 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한이 존재합니다. 이러한 제한 사항은 향후 토지 활용이나 건축 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

바. 재매각: 재매각 사유에 대한 철저한 파악이 필요합니다. 이전 입찰에서 발생한 문제점을 숙지하고 있어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 다시면의 농촌 지역에 위치한 전(밭)입니다. 감정가는 4807만 4천원으로, 농지로서의 가치를 가지고 있습니다. 주변 환경은 농경지 및 야산, 마을이 혼재된 조용한 농촌 지역이며, 나주 시내 및 혁신도시와의 접근성도 양호한 편입니다. 그러나, 농지취득자격증명 필수, 분묘기지권의 존재, 원상회복 명령 가능성, 일부 맹지 및 타 토지 침범 등 해결해야 할 복잡한 문제들을 안고 있습니다. 특히 농지취득자격증명은 가장 핵심적인 취득 조건이므로, 사전에 반드시 확인하고 입찰에 임해야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 해결 방안을 모색할 수 있는 전문가 또는 해당 지역에 대한 깊은 이해가 있는 분께 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

가. 농업적 활용: 농지로서의 잠재력을 활용하여 직접 농사를 짓거나 임대하는 방안을 고려할 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 발급 요건을 충족해야 합니다.

나. 농촌 주거/전원생활: 계획관리지역 및 자연취락지구로 지정된 점을 고려하여, 요건 충족 시 농촌 주택 건축 등 전원생활 공간으로 활용할 수 있습니다.

다. 지역 연계 투자: 인근의 한국천연염색박물관, 복암리고분군 등 관광 자원과 연계하여 체험 농장, 펜션 등 관광 관련 시설로의 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

라. 지분 투자 (가능성 낮음): 현재 제공된 정보상으로는 특정 필지의 지분만 매각 대상이 아니므로, 전체 토지에 대한 소유권을 확보하는 것이 일반적입니다. 만약 특정 부분에 대한 지분만 나온다면, 해당 지분에 대한 가치를 면밀히 분석해야 합니다. (본건은 토지 전체 매각으로 해석)

마. 미래 가치 상승 잠재력: 나주시의 발전 계획 및 주변 지역 개발 동향을 지속적으로 파악하며 장기적인 관점에서 투자 가치를 가늠해 볼 수 있습니다.1.물건 보고서