나이스옥션 법원경매 광주 2022타경61985 [5] 전라남도 나주시 다시면 회진리 265 전 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2022타경61985 [5] 전라남도 나주시 다시면 회진리 265 전 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매5계 2022타경61985 | 소재지: 전라남도 나주시 다시면 회진리 265 | 감정가: 145,802,000원 | 최저가: 41,805,000원 | 용도: 전

1. 광주지방법원 2022타경61985 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2022타경61985 (5)

소재지: 전라남도 나주시 다시면 회진리 265

용도: 전 (농지)

감정가: 145,802,000원

토지면적: 2826.00㎡ (약 855평)

토지 지분율: 282600 (제시된 정보 그대로 기재)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 임OO

채무자: 임OO

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 다시면 회진리 소재지로, 백화마을 내외 및 인근에 위치하며, 주로 단독주택, 농경지, 야산 등으로 이루어진 농촌지대입니다. 일부 필지는 마을 내에 소재하고 있습니다.

소형 차량 접근이 가능하며, 농로가 개설되어 있습니다. 인근 국도 등 소재로 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

일부 필지는 남서측, 남동측, 동측, 서측으로 포장도로 또는 소로에 접해 있습니다. 그러나 기호(15)-(17) 토지는 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 접근성이 제한적입니다.

본건은 계획관리지역, 생산관리지역 등으로 지정되어 있으며, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m, 300m 제한), 지구단위계획구역(천연염색산업지구) 등의 토지이용계획 및 각종 제한사항이 적용됩니다.

1.3. 권리분석

소유자 및 채무자: 소유자 겸 채무자는 임OO이며, 채권자는 주OOOOOOOOO입니다. 본건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

주요 권리사항:

- 분묘기지권: 본건 기호(3),(16) 토지 경계부에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권의 성립 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

- 농지취득자격증명: 농지이므로 매수자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금이 몰수될 수 있습니다.

- 재매각: 본건은 재매각으로 진행되는 물건입니다.

- 수목 및 관정 포함: 토지 지상 수목 및 관정은 매각에 포함됩니다.

- 원상회복명령 가능성: 농지 상태로 원상회복 후 농지취득자격증명 신청이 필요하다는 다시면의 사실조회 회신이 있습니다. 입찰 전 해당 기관에 미리 확인할 필요가 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 나주시 다시면 회진리는 전형적인 농촌 지역으로, 주변은 농경지와 산림, 그리고 소규모 마을이 혼재되어 있습니다. 직접적인 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 인근 국도 접근성은 있으나, 대규모 상권과의 연계는 제한적입니다.

1.5. 생활정보

농촌 지역의 특성상 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 주요 생활 편의 시설(마트, 병원 등)은 차량 이동을 통해 인근 읍면 소재지나 나주시내를 이용해야 할 것으로 보입니다. 농업 또는 전원생활을 고려하는 경우 적합할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

- 분묘기지권: 분묘 존재로 인한 토지 이용의 영구적 제약 위험이 있습니다.

- 농지취득자격증명 미확보: 관련 증명 미비 시 매수자에게 불이익이 발생할 수 있습니다.

- 원상회복 부담: 토지 원상회복 명령 가능성이 있어 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

- 맹지: 일부 필지(15-17)는 도로에 접하지 않아 활용도가 매우 낮습니다.

- 타지상 침범 및 축사 존재: 본건 토지 일부가 타 토지의 시설(창고, 축사)에 침범하고 있으며, 반대로 본건 토지 일부도 타 토지에 침범한 부분이 있습니다. 인근에 축사(가축농장)가 소재하고 있어 냄새나 소음 등 환경적 요인이 고려될 수 있습니다. 이는 향후 경계 분쟁이나 재산권 행사 제한의 원인이 될 수 있습니다.

- 제시외 건물: 본건 토지에는 소유자 미상의 제시외 건물들이 다수 소재합니다. 구체적으로는 경량철골조 판넬지붕 단층 창고(262.6㎡), 조립식판넬조 판넬지붕 단층 창고 및 화장실(47.3㎡), 경량철골조 판넬지붕 단층 차양(26.5㎡), 경량철골조 판넬지붕 단층 창고(261.4㎡), 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 냉장창고(176㎡), 조립식판넬조 판넬지붕 단층 기계실(26.4㎡), 경량철골조 강판지붕 단층 창고(28㎡) 등이 있습니다. 이들 제시외 건물은 일반적으로 매각 대상에 포함되지 않으며, 매수인의 책임하에 철거해야 할 수 있습니다. 또한, 토지 지상에는 수목과 관정이 소재하며, 냉장 저장고(2식) 및 컨테이너(3동)는 이동 가능하여 평가에서 제외되었습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 나주시에 위치한 대규모 농지로, 다양한 지목과 이용 현황을 가지고 있습니다. 농촌 지역의 특성을 가지며, 분묘기지권, 농지취득자격증명 요구, 원상회복 가능성, 맹지 포함, 타지상 침범 등 다수의 권리적, 물리적 제약 사항을 내포하고 있습니다. 수목과 관정은 포함 매각되나, 다수의 제시외 건물이 소재하며 이의 처리 문제는 별도로 고려해야 합니다. 인근 축사의 존재도 고려할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

- 대규모 농지: 넓은 면적의 토지를 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

- 지역 개발 가능성: 계획관리지역 및 지구단위계획구역 지정 등으로 향후 개발 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

- 자연 친화적 환경: 전원생활이나 귀촌을 희망하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

- 재매각 건: 이전 입찰자가 있었으나, 재매각으로 나왔으므로 가격적 메리트나 추가적인 정보 습득의 기회가 있을 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매5계