나이스옥션 법원경매 광주 2022타경61985 [6] 전라남도 나주시 다시면 회진리 267 전 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2022타경61985 [6] 전라남도 나주시 다시면 회진리 267 전 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매5계 2022타경61985 | 소재지: 전라남도 나주시 다시면 회진리 267 | 감정가: 67,372,000원 | 최저가: 19,318,000원 | 용도: 전

1. 광주지방법원 2022타경61985 (6) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2022타경61985 (6)

소재지: 전라남도 나주시 다시면 회진리 267

용도: 전 (농지)

감정가: 67,372,000원

토지면적: 1392.00㎡ (약 421.08평)

토지 지분율: 139200 (제시된 정보에 따라 기재)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (토지 전체)

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 임OO

채무자: 임OO

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 다시면 회진리 소재지로, 백화마을 및 동말마을 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택이 소재한 농촌지대 또는 마을 주변 농경 및 야산지대로 형성되어 있어 전형적인 농촌의 경관을 보입니다. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 국도 등 도로망이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 생산관리지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다. 각 필지별로 주거나지, 과수원, 도로, 창고부지, 잡종지 등으로 이용되고 있거나 이용 가능한 상태입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 진행됩니다. 소유자이자 채무자인 임OO 씨의 재산이 채권자 주OOOOOOOOO의 신청에 의해 매각됩니다. 등기부상 권리관계는 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상되나, 구체적인 권리 내역은 별도의 권리분석을 통해 면밀히 확인해야 합니다. 특이사항으로 분묘기지권이 존재하며, 이는 토지 이용 및 활용에 제약을 줄 수 있는 중요한 권리이므로 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다. 또한, 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로 취득 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다. 본건은 재매각 물건으로, 이전 매각 절차에서 문제가 있었을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치한 토지로, 주변에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점이나 마을 단위의 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 나주시청 및 주요 시가지까지는 차량으로 이동해야 접근이 가능합니다. 영산강과 가까운 지역의 특성상 농업 관련 활동이 주를 이루며, 관광 관련 시설(예: 한국천연염색박물관, 복암리고분전시관 등)이 인근에 산재해 있어 지역적 특색을 가집니다. 따라서 직접적인 상권 활성화보다는 농업 생산 또는 전원생활 관련 가치에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

전형적인 농촌 지역의 생활 환경을 갖추고 있습니다. 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설 및 관공서, 의료 시설 등은 나주시 내 주요 시가지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 주변 마을과의 연계는 있으나, 대중교통 이용보다는 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 영산강 인근 지역은 농경지가 많아 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 분묘기지권의 존재입니다. 이는 토지 이용에 있어 분묘 소유자들의 권리가 우선될 수 있으며, 관련 협의가 필요할 수 있습니다. 또한, 농지로서의 취득 자격 증명 발급이 필수적이며, 이를 충족하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수되는 큰 불이익이 발생합니다. 제시된 주의사항에 따르면, 농지로 원상회복 후 농지취득자격증명을 신청해야 한다는 회신이 있어, 입찰 전 관련 기관에 반드시 확인해야 합니다. 지상 수목은 매각에 포함되나, 이에 대한 관리 및 향후 처리 방안을 고려해야 합니다. 감정평가서상 제시외 건물(창고, 차양, 냉장창고, 기계실 등)과 관정이 다수 소재하고 있으며, 지상 수목(과실수, 관상수 등)도 풍부하게 식재되어 있습니다. 기호 (3),(16) 경계부위에는 분묘가 소재하는 것으로 나타났습니다. 또한, 일부 토지는 공부상 지목과 현황 이용 상태가 상이하며 (예: 전이 창고부지 및 도로, 답이 잡종지 등), 타 토지의 건물(창고, 축사)이 본건 토지를 침범하고 있거나, 반대로 본건 토지가 타 토지를 침범하는 부분이 있어 경계 및 이용 관련 분쟁의 소지가 있습니다. 냉장 저장고, 컨테이너 등 이동 가능한 물건은 평가에서 제외되었으나, 현장 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도 나주시 다시면 회진리 소재 농지로서, 감정가는 67,372,000원입니다. 토지 면적은 1392.00㎡ (약 421.08평)이며, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 존재, 재매각 등의 복합적인 특이사항을 가지고 있습니다. 특히 분묘기지권의 존재와 농지취득자격증명 발급 문제는 본건 취득 시 가장 중요하게 고려해야 할 부분입니다. 또한, 토지의 이용 현황과 공부상의 지목이 다르거나, 인접 토지와의 경계 침범 문제 등도 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 복잡한 권리 및 이용상의 문제점들을 면밀히 검토하고 해결 방안을 모색해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. 농촌 지역의 토지로서, 향후 전원생활 부지나 농업 생산 목적의 활용 가능성이 있습니다.

2. 주변에 관광지 및 지역 문화 시설이 있어, 관광 연계 또는 지역 특색을 살린 활용 방안 모색 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 재매각 물건으로, 이전 경매에서 발생했던 문제점을 해결하고 저가에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 철저한 권리분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.)

4. 토지이용계획상 계획관리지역, 생산관리지역 등이 포함되어 있어, 관련 규제 완화 시 건축 등 추가적인 활용 가능성이 열릴 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매5계