나이스옥션 법원경매 광주 2022타경61985 [7] 전라남도 나주시 다시면 회진리 263-2 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2022타경61985 [7] 전라남도 나주시 다시면 회진리 263-2 전 경매

• 사건번호: 2022타경61985
• 주소: 전라남도 나주시 다시면 회진리 263-2
• 감정가: 44,480,000원
• 최저가: 12,754,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 전

광주지방법원 경매5계 2022타경61985 | 소재지: 전라남도 나주시 다시면 회진리 263-2 | 감정가: 44,480,000원 | 최저가: 12,754,000원 | 용도: 전

1. 광주지방법원 2022타경61985 (7) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2022타경61985 (7)

소재지: 전라남도 나주시 다시면 회진리 263-2

용도: 전 (밭)

감정가: 44,480,000원

토지면적: 860.00㎡ (약 260.15평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각 (토지만 경매 진행)

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 임OO

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 다시면 회진리에 소재하며, 여러 필지의 토지로 구성되어 있습니다. 기호(1),(4),(5)번 토지는 백화마을 내 또는 인근에 위치하며, 주변은 단독주택이 있는 농촌지대입니다. 나머지 필지들(기호(2),(3),(6)-(11),(13)-(17))은 백화마을 북측 인근 또는 동말마을 동측 인근의 농경지 및 야산 지대에 위치합니다.

교통상황은 전반적으로 보통 수준으로, 소형 차량 접근이 가능하거나 농로가 개설되어 있으며 인근 국도를 통해 일반적인 교통 이용이 편리한 편입니다.

토지의 형태는 부정형 및 사다리형이 혼재하며, 평지 또는 완경사지입니다. 이용 현황은 주거나지, 과수원, 도로, 창고부지, 전(휴경지), 잡종지 등 다양하게 이용되고 있거나 이용 가능한 상태입니다.

인접 도로 상태는 남서측 또는 남동측으로 포장도로에 접한 필지가 다수이나, 일부 필지(기호(15)-(17))는 맹지에 해당합니다.

토지이용계획 및 제한상태는 계획관리지역, 생산관리지역 등으로 지정되어 있으며, 일부 필지는 자연취락지구, 지구단위계획구역(천연염색산업지구)에 속합니다. 또한, 모든 필지에 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 신축 등에 제한이 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 임OO 소유자/채무자에 대해 주OOOOOOOOO가 신청한 부동산 강제경매 사건입니다.

매각대상은 토지 전체이며, 건물은 없습니다.

권리관계상 가장 중요한 사항은 '분묘기지권'이 존재한다는 점입니다. 이는 토지 사용에 제약이 될 수 있으며, 분묘에 대한 권리 행사 가능성을 내포합니다.

또한, 본건은 '재매각' 사건으로, 과거 매각 과정에서 문제가 있었음을 시사합니다.

토지 매수를 위해서는 '농지취득자격증명'이 필수적으로 요구되며, 이를 제출하지 못할 경우 매수신청보증금이 몰수될 수 있습니다.

'원상회복명령' 가능성이 있고, 원상회복 후 농지취득자격증명을 신청해야 한다는 회신이 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 기관에 직접 확인이 필요합니다.

토지 지상 수목은 매각에 포함됩니다.

1.4. 상권분석

본건 소재지는 농촌 지역으로, 주변에 마을이 형성되어 있으나 상업 시설이 밀집된 지역은 아닙니다. 주로 농경지, 야산, 단독주택 등이 분포하고 있어, 활발한 상권 형성은 기대하기 어렵습니다. 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 생활 편의 시설 위주로 형성될 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

전라남도 나주시 다시면 회진리라는 위치적 특성상, 한적하고 조용한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다. 주변 농경지 및 야산을 통해 자연 친화적인 생활이 가능하며, 도심 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을 또는 나주시내를 통해 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, '분묘기지권'의 존재입니다. 분묘가 소재하는 토지는 해당 권리자의 승낙 없이는 자유로운 개발 및 이용에 제약이 따르며, 예상치 못한 금전적 요구가 발생할 수 있습니다.

둘째, '농지취득자격증명' 미제출 시 매수신청보증금 몰수 위험이 있습니다. 또한, '원상회복명령' 가능성 및 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있으며, 관련 절차 확인이 필요합니다.

셋째, '재매각' 물건으로, 이전 매각 무산 사유를 면밀히 파악해야 합니다.

넷째, 일부 필지(기호(15)-(17))는 맹지이므로 도로 접근성이 제한됩니다.

다섯째, 기호(6)번 토지 서측 일부가 타지상(회진리 산44)의 창고로 침범하였고, 기호(12)번 토지 북서측 일부는 타지상(회진리 184-3, 184-4)의 축사로 침범하고 있다는 점입니다. 이는 소유권 분쟁 또는 강제 철거 등의 문제가 발생할 수 있는 심각한 사항입니다. 주변 환경 조사 결과, 나주시 다시면 일대에는 농경지 및 산지가 발달한 지역으로, 이와 관련된 시설(축사 등)이 존재할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 나주시 다시면 회진리의 농림 지역에 위치한 토지 경매 물건입니다. 넓은 면적의 토지를 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있다는 장점이 있을 수 있으나, 다수의 권리적, 물리적 제약 사항을 내포하고 있습니다. 분묘기지권, 농지취득자격증명 필수, 원상회복 가능성, 재매각 이력, 인접 토지 침범 등의 복합적인 리스크가 존재하므로, 입찰 참여 전 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 반드시 필요합니다. 특히, 토지 침범 문제는 향후 큰 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 건은 토지 자체의 잠재적 가치보다는, 위에서 언급된 리스크들을 얼마나 효과적으로 관리하고 해결할 수 있는지에 따라 투자 가치가 결정될 것으로 보입니다.

토지 침범 문제, 분묘기지권 해결, 농지취득자격증명 확보 등 선결 과제들을 해결할 수 있다면, 농업용지 또는 전원 주택 부지 등으로의 활용을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이러한 리스크 관리 및 해결에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있음을 인지해야 합니다. 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

법원 정보

광주지방법원 경매5계