나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7398 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 330-8 부영프라자 1동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 루멘하임아파트 서측 인근에 위치한 부영프라자
제1동 제1층 제104호로서, 부근은 주로 상가, 아파트단지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

시내 광대로 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

2015.09월 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층건내 1층 104호로서
외벽: 화강석 붙임, 강화유리 등 마감
내벽: 페인팅, 타일, 인테리어 등 마감
창호: 강화유리 등 마감임.

이용상태

건축물대장상 용도는 소매점이며, 현황 무인카페점으로 이용 중임.

설비내역

전체 상가동에 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로 및 서측으로 2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-
20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2017-03-15)(전라남도나주교육지원청 고시 제2017
-6호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특
별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경7398 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 330-8 부영프라자 1동 1층 104호

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 용도: 소매점, 현황: 무인카페점)

* 감정가: 580,000,000원

* 토지면적: 19.13㎡ (약 5.79평)

* 토지 지분: 19.1313㎡ (약 5.79평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 66.00㎡ (약 19.96평)

* 건물 지분: 66㎡ (약 19.96평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 루멘하임아파트 서측 인근에 위치한 부영프라자 제1동 제1층 제104호입니다. 부근은 주로 상가와 아파트 단지로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건은 시내 광대로 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다. 동측으로 폭 25m-30m의 대로와 서측으로 2차선 아스팔트포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m-30m), 중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접해 있습니다. 추가적으로 가축사육제한구역, 상대보호구역, 혁신도시개발예정지구에 속합니다.

2.4. 건물의 구조 및 이용상태

본 건물은 2015년 9월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 8층 건물 내 1층 104호입니다. 외벽은 화강석 붙임 및 강화유리 등으로 마감되었으며, 내벽은 페인팅, 타일, 인테리어 등으로 마감되었습니다. 창호는 강화유리 등을 사용하였습니다. 건축물대장상 용도는 소매점이나, 현황은 무인카페점으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2015년 10월 15일 신한은행 근저당권 (채권금액 396,000,000원).

* 등기부상 권리 내역:

* 소유권보존: 2015년 09월 30일 (전경숙 외 1명)

* 공유자전원지분전부 이전: 2015년 10월 15일 (윤정학, 매매)

* 근저당권: 2015년 10월 15일 (신한은행, 396,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 2024년 05월 27일 (한국캐피탈, 31,638,334원) - 말소

* 임의경매개시결정: 2024년 09월 10일 (신한은행, 347,896,704원) - 말소 (본건 경매)

* 압류: 2025년 03월 19일 (국민건강보험공단) - 말소

* 등기부채권 총액: 427,638,334원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 없음 (지상권 개요, 비고 없음).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-20

* 확정일자: 2024-09-23

* 배당신고일자: 2024-09-26

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 관련 주의 문구: 상기 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 존재하는 임차인이므로 배당 여부 및 명도 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 상가는 나주 혁신도시(빛가람동) 내에 위치하며, 루멘하임아파트 인근에 자리하고 있어 아파트 단지 거주민을 주요 고객층으로 확보할 수 있습니다.

* 주변 지역은 상가 및 아파트 단지로 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 그러나 나주혁신도시의 상가 공실률이 전국 최고 수준에 달한다는 보도가 있어, 현재 상권 활성도 및 공실 문제에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 2015년에 준공된 부영프라자 건물 내 1층 상가로, 무인카페로 운영 중입니다. 접근성은 양호하나, 주변 상권의 침체 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 본 건이 위치한 빛가람동은 나주혁신도시로, 다양한 공공기관이 밀집해 있습니다.

* 주변에 루멘하임 아파트 단지가 있어 배후 주거 인구를 확보하고 있습니다.

* 나주시 교육청은 2017년 3월 15일부로 상대보호구역을 지정하였으며, 빛가람동에는 빛가람초등학교, 빛가람중학교, 봉황고등학교 등이 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 혁신도시개발예정지구에 속해 있어 향후 개발 계획에 따른 인프라 확충 가능성이 있습니다.

* 다만, 나주혁신도시 전반적으로 상권 활성화가 더디고 공실률이 높은 상황이라는 점은 생활 편의시설 접근성이나 문화 시설 이용에 다소 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 채권 매입 주체 및 관련 계약 조건에 따른 변동성이 있을 수 있습니다.

* 상권 침체 및 공실 문제: 나주혁신도시의 심각한 상가 공실률은 향후 임대 수익 창출에 큰 부담이 될 수 있습니다. 이는 지역 경제 활성화 정책 및 공공기관의 2차 이전 등 외부 요인에 크게 영향을 받습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 임대차 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 명시된 임차인 김 은 대항력이 없음으로 확인됨.)

* 토지 이용계획 상 제한: 상대보호구역, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어, 향후 건축이나 사업 계획 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 나주시는 환경 기초 시설 등을 둘러싼 갈등이 반복되는 지역으로 알려져 있습니다. 그러나 본건과 직접적으로 관련된 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주혁신도시의 상업지역 내 1층 상가로서, 아파트 단지 배후와 도로 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 2015년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 소매점 용도로 사용되다 현재 무인카페로 운영 중입니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당을 기준으로 대부분 소멸될 예정이며, 임차인이 존재하나 대항력은 없어 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 나주혁신도시의 전반적인 상권 침체 및 높은 상가 공실률은 본 건의 투자 가치를 판단하는 데 매우 중요한 고려 사항입니다. 유동화물건이라는 특성 또한 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 대로변 코너 또는 인접한 상가로, 아파트 단지 및 유동인구의 접근성이 용이합니다.

* 적은 인수 부담: 임차인이 존재하나 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금이 없으므로, 명도 절차 후 자유롭게 활용 가능합니다.

* 도시 개발 잠재력: 혁신도시개발예정지구에 속해 있어 향후 지역 발전 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 신축 상가: 2015년 준공된 건물로, 노후화로 인한 수리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 580,000,000원을 기준으로 산정하되, 인수해야 할 보증금이 '0원'임을 고려하여 결정해야 합니다. 나주혁신도시의 높은 상가 공실률과 상권 침체 가능성, 유동화 물건이라는 특이사항 등을 감안할 때, 적극적인 상권 활성화 노력과 본 물건의 임대 수익률 예측을 기반으로 신중하게 결정해야 합니다. 시장 상황 및 경쟁 물건 분석을 통해 낙찰가를 예측해야 하므로, 구체적인 입찰가 제시는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.