나이스옥션 법원경매 대구 2024타경9457 [1] 대구광역시 남구 대명동 1001-14 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "대구가돌릭대학교병원" 남측 인근에 위치하며 부근 일대는 다가구주택, 단독주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접 필지와 대체로 등고 평탄하며, "주상용 건부지"임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 6미터 내외, 남동측으로 폭 약 2미터 내외의 막다른 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 토지 중 일부가 도로공제 부분인 바, 공법상 제한의 정도 등을 감안하여 감정평가하였으며, 그 면적은
일반건축물대장상 대지면적을 기준으로 사정하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서,
외 벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 마감.
내 벽 : 벽지, 타일붙임 등 마감.
바 닥 : 바닥마감재, 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

가) 1층 : 근린생활시설
2-4층 : 다가구주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재발신설비, 난방설비, 가정용 태양광설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
토지 중 일부 도로공제 부분 감안평가, 가정용 태양광설비 포함.
국토교통부 전세사기피해자등 결정 내역 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세

소재지: 대구광역시 남구 대명동 1001-14

물건 분류: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2-4층 다가구주택 13가구)

감정가: 1,291,335,400원

토지 면적: 293.00㎡ (약 88.63평)

건물 면적: 549.33㎡ (약 166.15평)

건축 연도: 2020년 8월 24일 사용승인 (2019년 3월 27일 신축허가)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 4층

매각 구분: 부동산 임의경매, 토지/건물 일괄매각

사건 번호: 대구지방법원 2024타경9457 (1)

채권자: 월배새마을금고

3. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 남구 대명동에 위치하며, "대구가톨릭대학교병원" 남측 인근 지역임. 주변은 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역임.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편임. 본건 북서측으로 폭 약 6미터, 남동측으로 폭 약 2미터 내외의 막다른 도로와 각각 접하고 있음.

4. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

말소기준권리: 2019년 8월 23일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (840,000,000원)

매각으로 소멸될 권리: 을구 9번 근저당권, 을구 9-7번 근질권, 갑구 7번 임의경매개시결정 등

토지 등기부채권 총액 (말소기준권리 포함): 840,000,000원

건물 등기부 요약:

말소기준권리: 2020년 8월 28일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (840,000,000원) - 토지 등기부의 근저당권이 더 앞선 말소기준권리가 됨.

매각으로 소멸될 권리: 을구 1번 근저당권, 을구 2번 전세권, 을구 5번 주택임차권, 을구 6번 주택임차권, 갑구 2번 임의경매개시결정 등

건물 등기부채권 총액 (말소기준권리 포함): 1,155,000,000원

3.2. 임차인 현황 (총 13명)

* 임차인: 김 , 보증금: 10,000,000원, 차임: 250,000원, 전입일자: 2023-07-31, 확정일자: 2024-11-29, 배당신고일자: 2024-12-03, 대항력: 없음

* 임차인: 김 , 보증금: 20,000,000원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2023-12-26, 확정일자: 2023-12-15, 배당신고일자: 2024-10-18, 대항력: 없음

* 임차인: 김 , 보증금: 130,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-10-24, 확정일자: 2022-09-26, 배당신고일자: 2024-10-17, 대항력: 없음

* 임차인: 박 , 보증금: 35,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-05-08, 확정일자: 2023-05-08, 배당신고일자: 2024-12-12, 대항력: 없음

* 임차인: 박 , 보증금: 5,000,000원, 차임: 400,000원, 전입일자: 2024-10-24, 확정일자: 2024-02-05, 배당신고일자: 2024-11-04, 대항력: 없음

* 임차인: 박 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-11-01, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음

* 임차인: 성 , 보증금: 3,000,000원, 차임: 400,000원, 전입일자: 2020-09-01, 확정일자: 2023-11-01, 배당신고일자: 2024-12-02, 대항력: 없음

* 임차인: 송 , 보증금: 5,000,000원, 차임: 400,000원, 전입일자: 2023-09-19, 확정일자: 2024-10-21, 배당신고일자: 2024-10-18, 대항력: 없음

* 임차인: 양 , 보증금: 220,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-09-01, 확정일자: 2020-09-01, 배당신고일자: 2024-10-16, 대항력: 없음

* 임차인: 이 , 보증금: 90,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-04-26, 확정일자: 2021-03-25, 배당신고일자: 2024-10-25, 대항력: 없음

* 임차인: 최 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-05-12, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음

* 임차인: 한 , 보증금: 5,000,000원, 차임: 420,000원, 전입일자: 2023-01-06, 확정일자: -, 배당신고일자: 2024-12-16, 대항력: 없음

* 임차인: 허 , 보증금: 90,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-01-19, 확정일자: 2023-12-19, 배당신고일자: 2024-10-16, 대항력: 없음

3.3. 인수되는 보증금

본 물건의 임차인 모두 대항력이 없으며, 배당신고를 통해 보증금 회수가 예상되므로 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

5. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 대구광역시 남구 대명동 일대의 다세대, 연립주택 매매가는 단위 면적당 약 13만원/평에서 54만원/평 수준으로 나타납니다. 본 물건은 비교적 최근인 2020년에 사용승인을 받은 신축급 건물로, 1층 근린생활시설과 13가구의 다가구주택으로 구성된 복합 용도 건물이기에 해당 시세와 단순 비교하기보다는 건물 자체의 수익성과 잠재적 가치를 고려해야 합니다. 제시된 감정가는 토지 약 440만원/㎡, 건물 약 235만원/㎡ 수준으로, 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

4.2. 건물 용도별 가치

1층 근린생활시설은 상가 임대 수익을, 2층부터 4층까지의 13가구 다가구주택은 주거 임대 수익을 기대할 수 있어 다각적인 수익 확보가 가능합니다.

6. 생활정보

5.1. 편의시설

대구가톨릭대학교병원 인근에 위치하여 의료시설 접근성이 우수합니다. 또한, 주변 상업시설 및 주거 지역이 잘 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

주변에 초, 중, 고등학교 및 대학교 등 교육시설 분포에 대한 추가 조사가 필요합니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설)

지도 검색 및 현장 답사를 통해 주변에 혐오시설(폐기물 처리장, 대형 공장, 유해시설 등)이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 관련

토지 중 일부가 도로 공제로 감안 평가되었다는 점은 실제 활용 가능한 토지 면적이 줄어들 수 있음을 의미하며, 이에 따른 가치 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 국토교통부 전세사기 피해자 결정 내역

본 물건과 관련하여 국토교통부의 전세사기 피해자 결정 내역이 있다는 점은 향후 발생할 수 있는 행정적 절차나 공공의 개입 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 다만, 현재 임차인 모두 대항력이 없어 명도상 직접적인 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 임차인 보증금

모든 임차인의 보증금이 인수되지 않으나, 법원 경매 절차상의 배당 순위에 따라 일부 임차인의 보증금 회수에 변동이 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용승인된 신축급 다가구 및 근린생활시설 복합건물로서, 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다. 주요 권리 관계는 말소될 예정이며, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리상 안전성이 높습니다. 다만, 토지 일부의 도로공제 부분과 전세사기 피해자 결정 내역 존재는 투자 전 반드시 추가 확인 및 신중한 검토가 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 건물로 높은 건물 가치 및 낮은 유지보수 비용 기대.

* 1층 상가와 13가구의 다가구주택으로 구성되어 다각적인 임대 수익 확보 가능.

* 대구가톨릭대학교병원 인근에 위치하여 생활 편의성 및 주거 선호도 높음.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적음.

10. 예상 입찰가

감정가: 1,291,335,400원

본 물건의 투자 가치와 잠재적 수익성을 고려했을 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적인 전략으로 판단됩니다.

주요 고려사항:

* 토지 일부 도로공제에 따른 가치 조정 필요.

* '전세사기 피해자 결정 내역' 존재로 인한 시장 반응 및 행정 절차 변동 가능성.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (0원).

권장 입찰가 범위: 약 1,030,000,000원 ~ 1,160,000,000원

입찰 전략: 초기에는 감정가의 80% 수준에서 접근하며, 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사 결과를 바탕으로 유동적으로 입찰가를 조정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.