나이스옥션 법원경매 대구 2024타경122671 [1] 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익 · 평가일 2024.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 "남문시장네거리" 남동측 인근에 위치하는 "반월당아너스제네스타워오피스텔 제3층 제303호" 이며, 주위 일대는 근린생활시설 및 업무시설, 아파트, 후면 주택지, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층건 중 3층 303호로서,
외벽: 화강석붙임,몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지, 타일 등,
바닥: 바닥재, 타일 등,
창호: 샷시창임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생.급배수설비, 화재탐지기, 승강기설비, 도시가스 개발난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

14필지 일단의 부정형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 6-7차선, 북동측으로 왕복 5차선, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-3,5,6,9): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의
(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
<추가기재>가축사육제한구역,
기호 4,11): 도시지역, 제3종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역
(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
<추가기재>가축사육제한구역,
기호 7,8): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 상대보호구역
(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
<추가기재>가축사육제한구역,
기호 10): 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),
경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역,
기호 12,13): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류
(폭 40m-50m)(도시관리과문의(661-2815))(접합), 상대보호구역(동부교육청
문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
<추가기재>가축사육제한구역,
기호 14): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m-50m)
(도시관리과문의(661-2815))(접합), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),
경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 내부구조는 동류형 내부 및 일반적인 상황을 기준함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2026. 1. 22.자 신청채권자 주택도시보증공사(주택임차권자 김솔의 양수인)가 1억원에 대한 우선변제권만 주장하며 대항력 포기한다는 확약서 제출(1억원에 한해 전액 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차 보증금 반환청구권 포기하며 임차권 등기 말소 동의한다는 서면 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경122671 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 103,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 3층 303호

용도: 오피스텔

건물 면적: 22.11㎡ (약 6.69평)

토지 면적: 3.00㎡ (약 0.91평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 채권자 정보

채권자: 주택도시보증공사 (신청채권자)

1.4. 건물 정보

건물명: 반월당아너스제네스타워오피스텔

건축년도: 2019년 5월 24일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 중 3층

설비: 위생·급배수설비, 화재탐지기, 승강기설비, 도시가스 난방설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 "남문시장네거리" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 주택지, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

본건 북서측으로 왕복 6-7차선, 북동측으로 왕복 5차선, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

다수의 토지 기호에 따라 상이한 용도지역 및 지구로 지정되어 있습니다.

주요 용도지역: 도시지역, 중심상업지역, 제3종일반주거지역

주요 지구: 방화지구, 시가지경관지구(중심)

상대보호구역(동부교육청문의, 경북여자고등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김솔

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 9월 20일

확정일자: 2019년 8월 29일

배당신고일자: 2023년 10월 6일

대항력: 없음 (명시)

비고: HUG 인수조건 변경 관련하여 대항력 포기 확약서 제출

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 12월 7일자 중구(대구광역시)의 압류입니다.

주택임차권 (김솔, 110,000,000원): 을1

압류 (중구, 2022-12-07): 갑5 (말소기준권리)

압류 (평택세무서장, 2023-05-16): 갑6

압류 (안성시, 2023-07-14): 갑7

강제경매 (주택도시보증공사, 103,351,421원): 갑8

3.3. 인수되는 권리 분석

을구 1번 주택임차권 (김솔)이 존재하나, 신청채권자인 주택도시보증공사(김솔의 양수인)가 2026년 1월 22일자로 1억원에 대한 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다.

이는 1억원 전부 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차 보증금 반환 청구권을 포기하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 서면 제출을 의미합니다.

따라서, 매각으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 남산동 일대는 중심상업지역 및 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 남문시장네거리가 있어 상권이 활성화된 지역으로 보입니다.

반월당 아너스제네스타워오피스텔은 신축된 건물로, 지역 내에서 비교적 현대적인 업무 및 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 건물 내부 환경

총 21층 건물로, 본건은 3층에 위치합니다.

철근콘크리트 구조로 안정성이 높으며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

총 471호실로 구성되어 있어 오피스텔 및 근린생활시설로 활발하게 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 남문시장네거리가 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 경북여자고등학교가 위치하고 있으며, 주변에 다수의 학교가 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다. (상대보호구역 해당)

5.3. 교통 및 접근성

주요 도로와 인접하여 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제약

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역 등 다수의 용도지역 및 지구에 걸쳐 있어 향후 개발 또는 건축 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 임차인 보증금 인수 가능성 (주의)

현재 HUG에서 대항력 포기 확약서를 제출하여 매수인의 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 하지만, 법적 절차 및 배당 결과에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성이 향후 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 중구 중심 상업지역에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 접근성이 우수합니다.

건물 자체의 관리 상태 및 설비는 양호한 것으로 판단됩니다.

권리 분석상 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인의 임차보증금 인수 부담이 없는 점은 매우 긍정적입니다.

다만, 토지이용계획 상 일부 제약 사항이 존재하며, 시장 상황 변동 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

대구 시내 중심권에 위치하며, 남문시장네거리 인근으로 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

8.2. 명확한 권리 관계

말소기준권리보다 후순위인 강제경매로 진행되며, 임차인의 대항력 포기 확약서로 인해 인수되는 임차보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

8.3. 신축 오피스텔

2019년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 건물 노후화에 대한 우려가 적습니다.

8.4. 교통 및 편의시설 접근성

주요 도로와 인접하고 다양한 생활 편의시설 접근성이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 3년간의 거래 내역을 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 21.7~22.1㎡)의 오피스텔 거래가는 91,500,000원에서 100,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

감정가는 103,000,000원입니다.

본건은 3층으로, 최근 3층 거래가(2026년 7월 15일, 100,000,000원)와 유사한 수준에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가와 최근 시세, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

최근 거래가 및 감정가를 고려할 때, 100,000,000원에서 103,000,000원 사이의 입찰가가 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, 경쟁률 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

9.3. 권장 입찰가

101,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.