나이스옥션 법원경매 수원 2024타경74122 [1] 경기도 수원시 장안구 정자동 45-27 5층501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경74122 [1] 경기도 수원시 장안구 정자동 45-27 5층501호 다세대주택 경매

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수원지방법원 경매13계 2024타경74122 | 소재지: 경기도 수원시 장안구 장안로103번길 19-6, 5층501호 | 감정가: 208,000,000원 | 최저가: 101,920,000원 | 용도: 다세대주택

1. 수원지방법원 2024타경74122 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경74122 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 정자동 45-27 5층501호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대주택)

감정가: 208,000,000원

토지면적: 34.75㎡ (약 10.51평)

건물면적: 50.12㎡ (약 15.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재매각

주의사항: 주택도시보증공사(양도전:임차인 안수희)로부터 2025.8.22.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 장안구 정자동에 위치하며, "수성고등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경이 형성되어 있습니다. 차량 접근성은 양호하며, 노선 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 무난한 편입니다. 토지는 장방형의 평탄한 형태이며, 북동측으로 도로와 접해 있습니다. 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수성고등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 소유자 겸 채무자는 박OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기부상 권리관계 확인 시, 채권자의 강제경계를 원인으로 진행되는 경매입니다. 특히, 주택도시보증공사로부터 임차인 안수희에 대한 '임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출된 점은 권리 분석에 있어 중요한 포인트입니다. 이는 낙찰 후 임차인과의 명도 과정이나 보증금 관련 분쟁 가능성을 줄여주는 요인이 될 수 있습니다. 다만, 재매각 사건이라는 점은 기존 유찰 사유가 있었음을 시사하므로 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 정자동 일대는 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하며 상업 시설 또한 일부 혼합되어 있는 복합적인 지역입니다. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능을 중심으로 개발이 이루어지고 있습니다. 인근에 점포 등이 혼재한다는 점은 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함을 나타냅니다. 다만, 대규모 상업 지구와는 거리가 있어, 주거지로서의 안정적인 수요를 기반으로 한 상권 형성이 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 5층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 벽돌 치장쌓기 및 석재, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 이중창호로 마감되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기, 도시가스, 소화 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활이 편리합니다. 인근에 수성고등학교가 위치하고 있으며, 대중교통망도 비교적 잘 갖추어져 있어 교육 및 교통 환경이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

재매각 사건이라는 점은 이전 매각 과정에서 유찰되었거나 문제가 발생했을 가능성을 내포하므로, 정확한 유찰 사유를 파악하는 것이 중요합니다. 임차인 안수희 관련 주택도시보증공사의 확약서 내용은 긍정적이나, 확약서의 법적 효력 범위와 실제 보증금 변제 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 변수를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 현재 점유자가 누구인지, 임대차 계약이 존재하는지에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 본 건 소재지 인근에 특별한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 거주 지역의 특성상 인근 개발 계획이나 소음, 교통량 변화 등은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 수원시 장안구 정자동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라와 교통 여건이 갖추어져 있습니다. 감정가는 2억 8백만원이며, 면적 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 주택도시보증공사의 확약서 제출은 권리 관계를 비교적 명확하게 정리하는 데 도움이 될 수 있는 긍정적인 요소입니다. 다만, 재매각 사건이라는 점과 임대차 관계의 불확실성은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 입지적 장점과 함께 권리 관계를 명확히 파악하고 리스크를 관리한다면, 실수요자 또는 안정적인 투자를 원하는 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* **안정적인 주거 입지**: 수원시 장안구 정자동의 제2종일반주거지역으로, 주거 환경이 양호하며 학교 등 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* **권리 관계 명확화 가능성**: 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 권리 관계가 비교적 명확해질 여지가 있습니다.

* **재건축/재개발 잠재력**: 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

* **실수요자 적합**: 도심 접근성이 좋고 생활 편의 시설 이용이 용이하여 실수요자의 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* **토지/건물 일괄 매각**: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매13계