나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경5360 [2] 서울특별시 금천구 가산동 319-8 에이스한솔타워 제12층 제1202호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재"서울두산초등학교"북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역(독산역-지하철5호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트조, (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 20층 건물 내 제12층 제1201호, 제1202호, 제1203호로서,
(사용승인일: 2019.09.30.)

외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
창호 : 페어글라스창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 본건 기호(가), 기호(나), 기호(다) 공히 아파트형 공장으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 주변토지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공장(지식산업센터, 지원시설)의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로 노폭 약 20M 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경5360 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 319-8 에이스한솔타워 제12층 제1202호

용도: 지식산업센터

감정가: 218,000,000원

사용승인일: 2019년 9월 30일

1.3. 면적 정보

토지면적: 11.66㎡ (약 3.53평)

토지 지분: 11.665㎡ (약 3.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.88㎡ (약 14.79평)

건물 지분: 48.875㎡ (약 14.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 상세 정보 (건축물대장 기반)

신주소: 서울특별시 금천구 가산디지털1로 58 (가산동)

건물명: 에이스한솔타워

주용도: 공장 (지식산업센터)

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

건축 규모: 지하 4층, 지상 20층

총 호수: 344호

해당층: 제12층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 주위는 아파트형 공장, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집한 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 독산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

본건 토지는 주변 토지 대비 등고 평탄한 세장형으로, 공장(지식산업센터, 지원시설) 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로는 노폭 약 20M 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 광로3류, 중로3류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 토지 별도등기: 매각으로 소멸되지 않는 토지 지상권 설정 등기(2019.10.22. 접수, 권리자: 서울특별시 금천구)가 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 포 코리아 (대항력 없음)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 총 인수 보증금: 0원

* 임차인 정보는 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함하여, 향후 명도 과정에서 추가 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 등기부 요약 (말소기준권리: 2021.03.17. 국민은행 근저당권)

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 위에 명시된 토지 별도등기(지상권)는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 가산동 일대는 서울의 대표적인 IT 및 산업단지(가산디지털단지)로, 다수의 지식산업센터와 관련 기업, 지원시설이 밀집해 있습니다. 또한, 주변에 근린생활시설 및 업무시설이 자리하고 있어 상권 활성화가 이루어져 있습니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 조사 결과)

주변 지역에 대한 조사 결과, 일반적으로 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의 시설

지하철 5호선 독산역 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다. 인근 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

"서울두산초등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기 인수

매각으로 소멸되지 않는 토지 지상권(서울특별시 금천구)이 존재하여 매수인이 이를 인수해야 합니다. 해당 지상권의 범위와 실제 이용에 미치는 영향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인의 대항력은 없으나, 임대 관계가 명확하지 않아 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 복잡한 권리 관계

집합건물 등기부상 신탁, 소유권 이전, 근저당, 압류, 가압류 등 다수의 권리 변동이 존재했으나, 대부분 말소 예정으로 보입니다. 그러나 등기부등본상의 모든 내용을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산디지털단지의 중심부에 위치한 지식산업센터로, 2019년에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 교통 편리성과 주변 산업단지의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 그러나 매수 시 토지 별도등기인 지상권을 인수해야 하는 점은 주요 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 임차인의 대항력은 없으나, 명도 관련 사항은 사전에 충분히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 산업단지 입지: 가산디지털단지 내에 위치하여 IT 및 첨단산업 관련 기업들의 수요가 꾸준합니다.

* 신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 관리가 용이합니다.

* 우수한 교통 환경: 지하철 5호선 독산역 인근에 위치하여 출퇴근이 편리합니다.

* 상대적 저평가 가능성: 토지 별도등기 인수 등 권리 관계의 복잡성으로 인해 경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원입니다.

감정가 218,000,000원을 기준으로, 토지 별도등기(지상권) 인수 부담 및 가산디지털단지 내 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 약 196,200,000원 ~ 218,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다. 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁자 수, 낙찰 희망가의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.