나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경5360 [3] 서울특별시 금천구 가산동 319-8 에이스한솔타워 제12층 제1203호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재"서울두산초등학교"북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역(독산역-지하철5호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트조, (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 20층 건물 내 제12층 제1201호, 제1202호, 제1203호로서,
(사용승인일: 2019.09.30.)

외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
창호 : 페어글라스창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 본건 기호(가), 기호(나), 기호(다) 공히 아파트형 공장으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 주변토지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공장(지식산업센터, 지원시설)의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로 노폭 약 20M 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경5360 (3)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 319-8 에이스한솔타워 제12층 제1203호

용도: 지식산업센터

감정가: 218,000,000원

토지면적: 11.66㎡ (약 3.53평)

토지지분: 11.665㎡ (약 3.53평)

건물면적: 48.88㎡ (약 14.79평)

건물지분: 48.875㎡ (약 14.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

사용승인일: 2019년 9월 30일

1.2. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트조, (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 20층

본건 위치: 건물 내 제12층 제1203호

건축물대장상 용도: 공장(지식산업센터)

건축물대장상 주용도: 공장, 지원시설

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 상권

본건은 서울특별시 금천구 가산동 319-8번지에 위치한 에이스한솔타워 내에 소재합니다.

주위 환경은 아파트형 공장, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건이 위치한 가산동 일대는 서울디지털산업단지(G밸리)의 중심부로서, 다수의 IT 및 제조업 관련 기업들이 밀집해 있는 주요 업무지구입니다.

주변에는 다양한 지원시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 직주근접 환경이 우수하며, 대규모 쇼핑몰(마리오아울렛, 현대아울렛 등) 및 편의시설이 위치하여 상업적 가치도 높습니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 용이하며, 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 가장 가까운 지하철역은 독산역(지하철 1호선)으로, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 해당합니다.

이 외에도 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 광로3류, 중로3류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획 및 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 정보

본 경매의 말소기준권리는 2021년 3월 17일에 접수된 국민은행 근저당권(채권최고액 849,600,000원)입니다.

경매를 통해 해당 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 원칙적으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (핵심 리스크)

매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재하므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

특히, 대지권의 목적인 토지에 대한 지상권설정 등기(2019년 10월 22일, 제193081호)가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 위험 요소입니다.

물건명세서 상 '토지 별도등기 있음'으로 명시되어 있으며, 이는 대지권과는 별개로 토지에 설정된 권리임을 의미합니다.

3.3. 임차인 현황

주식회사포유어셀이라는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임은 0원으로 신고되었습니다.

전입(사업)일자는 2022년 2월 23일이며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점은 특이사항으로, 정확한 계약 관계를 확인하는 것이 중요합니다.

3.4. 등기부상 특이사항

소유권보존(2019.11.05), 소유권이전(신탁등기말소), 공유자전원지분전부이전(2021.03.17, 매매) 등의 소유권 관련 등기가 확인됩니다.

압류 및 가압류 등기(서울특별시금천구, 금천구, 서울신용보증재단, 신용보증기금)와 근저당권 등기(국민은행, 정유진)가 존재하였으나, 모두 말소 예정 또는 말소 처리되었습니다.

4. 생활정보

인근에 서울두산초등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

대형마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설은 차량 이동 시 접근이 용이합니다.

강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크 분석

가장 큰 리스크는 대지권과는 별개로 토지에 설정된 지상권(2019년 10월 22일, 제193081호)을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 지상권의 내용, 존속기간, 지료 등에 따라 본건 건물의 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있으므로, 반드시 권리 내용을 상세히 파악해야 합니다.

임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점은 향후 임대차 관계 또는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

토지이용계획 상 공항, 군사시설 보호 관련 제한사항이 다수 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 공장, 데이터센터 등 소음이나 환경적 영향을 줄 수 있는 시설이 존재할 가능성이 있으나, 본건 물건과 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울디지털산업단지 내 주요 건물에 위치하여 직주근접 및 사업 활동에 유리한 입지를 갖추고 있습니다. 교통 및 편의시설 접근성 또한 양호한 편입니다.

그러나 토지에 설정된 지상권을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 존재합니다. 이는 본건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인이므로, 입찰 전 반드시 권리 분석을 철저히 수행해야 합니다.

이러한 리스크를 감안할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

7. 투자 포인트

서울디지털산업단지라는 입지적 강점은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

지상권 인수 부담에도 불구하고, 건물의 활용 가치(지식산업센터) 자체는 유지될 수 있습니다.

향후 해당 지상권과 관련된 문제가 해결될 경우, 잠재적 가치 상승 여력이 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정 고려사항

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(218,000,000원)를 기준으로 산정하되, 인수되는 지상권의 가치 하락분을 반드시 반영해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인 관련 부담은 적으나, 지상권의 법적, 경제적 영향이 매우 크므로 이를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 지상권의 상세 내용을 파악하고, 주변 시세 및 건물의 활용 가능성을 종합적으로 분석한 후 산정하는 것이 바람직합니다. 현재 정보만으로는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.