나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경5360 [1] 서울특별시 금천구 가산동 319-8 에이스한솔타워 제12층 제1201호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재"서울두산초등학교"북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역(독산역-지하철5호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트조, (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 20층 건물 내 제12층 제1201호, 제1202호, 제1203호로서,
(사용승인일: 2019.09.30.)

외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
창호 : 페어글라스창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 본건 기호(가), 기호(나), 기호(다) 공히 아파트형 공장으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 주변토지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공장(지식산업센터, 지원시설)의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로 노폭 약 20M 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경5360 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 319-8 에이스한솔타워 제12층 제1201호

용도: 지식산업센터

감정가: 503,000,000원

토지면적: 27.72㎡ (약 8.39평)

토지지분: 27.722㎡ (약 8.39평)

건물면적: 116.15㎡ (약 35.13평)

건물지분: 116.15㎡ (약 35.13평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 별도등기

주의사항: 토지 별도등기 있음

특수물건정보: 유동화물건, 별도등기

사용승인일: 2019년 9월 30일

건축구조: 철근콘크리트조, (철근)콘크리트 지붕, 지하 4층, 지상 20층 건물 중 제12층 제1201호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 주변에는 아파트형 공장, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 서울두산초등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 가장 가까운 지하철역은 독산역(지하철 1호선)으로 대중교통 접근성은 보통입니다.

2.3. 토지 현황

본건 토지는 주변 토지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공장(지식산업센터, 지원시설)의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 및 주변 환경

본건 토지는 남서측으로 노폭 약 20M 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 주위 환경은 아파트형 공장, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 광로3류, 중로3류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 포유어셀코리아

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

3.2. 등기부 요약 (주요 사항)

* 소유권보존: 한솔프린팅주식회사 외 1명 (2019.11.05)

* 공유자전원지분전부이전: 장영숙 (2021.03.17, 매매)

* 근저당권: 국민은행 (2021.03.17, 말소기준권리, 채권금액 849,600,000원)

* 근저당권: 정유진 (2022.09.28, 말소)

* 압류: 금천구, 서울특별시 금천구 (말소)

* 가압류: 롯데카드, 서울신용보증재단, 신용보증기금 (말소)

* 임의경매개시결정: 국민은행 (2024.10.18, 말소, 채권금액 743,278,758원)

* 등기부채권 총액: 974,759,531원 (말소된 권리 포함)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 토지 별도등기 관련 대지권의 목적인 토지 을구 33번 지상권설정 등기(2019.10.22. 제193081호)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 가산동 일대는 대표적인 디지털 산업단지로, 다수의 지식산업센터와 지원시설, 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 오피스 및 업무 환경이 잘 갖추어져 있으며, 관련 산업의 종사자 유입이 활발한 지역입니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 서울두산초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 근린생활시설 및 업무시설이 다수 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 독산역(1호선)을 통한 지하철 이용 및 다수의 버스 노선으로 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 업무 환경

본건은 지식산업센터로, 근무 환경 및 사무실 운영에 적합한 시설입니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 시설 (추가 검색)

구글 지도 검색 결과, 본건 건물(에이스한솔타워) 주변에는 다수의 지식산업센터, 업무시설, 상업시설이 밀집해 있어 전반적으로 활발한 도심 상권이 형성되어 있습니다. 대규모의 혐오시설이나 유해시설이 인근에 직접적으로 노출된 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기 및 지상권 인수

가장 중요한 리스크는 토지에 대한 별도 등기가 존재하며, 이와 관련된 지상권설정 등기가 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 토지 사용에 대한 제약이나 추가적인 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미상

건물 내부의 임대관계가 미상으로, 현재 공실 상태인지 또는 유상 임대 중인지 여부에 따라 명도 및 수익 창출 계획에 변동이 있을 수 있습니다. 다만, 명시된 임차인은 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원이므로, 이와 관련된 직접적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서남권의 주요 산업단지인 가산디지털단지에 위치한 지식산업센터 물건입니다. 비교적 신축 건물에 속하며, 지역 내 교통 및 상업 인프라가 잘 갖춰져 있어 업무용으로 입지가 양호한 편입니다. 그러나 토지에 대한 별도등기 및 지상권 인수라는 중대한 권리상의 부담이 존재하므로, 이에 대한 정확한 실사와 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 임대차 관계의 불확실성도 잠재적 변수로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* 가산디지털단지 내 우수한 입지: 서울의 주요 산업 허브 중 하나로, 비즈니스 활동 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 신축 건물: 2019년 사용 승인된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 교통 편의성: 독산역 인근 및 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위한 충분한 시장 분석 자료 및 개별 물건의 상세 권리 분석(특히 인수되는 지상권의 구체적인 내용 및 가치 영향) 자료가 부족합니다. 또한, 예상 입찰가는 단순히 감정가나 채권 총액을 기준으로 산정되는 것이 아니라, 해당 물건의 시장 가치, 향후 수익성, 경쟁 입찰 상황, 그리고 인수되는 권리의 위험 요소를 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 따라서 본 건의 예상 입찰가는 전문적인 추가 분석을 통해 결정하는 것을 권장합니다. 인수 보증금은 0원으로 파악되어 입찰가 산정 시 이를 제외하여 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.