나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경134459 [1] 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제8층 제802호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2024.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 양서중학교 북측 인근에 위치하고 있으며,
부근은 단독주택, 공동주택 및 소규모 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 지
역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층건 내 8층 802호로서
외벽: 외장석재 마감 등
내벽: 벽지, 내장타일 등
창호: 샷시창호 등.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 오피스텔 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 소로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신월생활권중심), 도로(접합), 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방
지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시
설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 :
2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경134459 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제8층 제802호

1.2. 물건 현황

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설, 오피스텔, 다세대주택으로 기재)

감정가: 278,000,000원

토지면적: 14.96㎡ (약 4.53평)

토지지분: 14.96㎡ (약 4.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.99㎡ (약 8.47평)

건물지분: 27.99㎡ (약 8.47평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.3. 특이사항

대항력있는 임차인, 선순위 임차권, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 양서중학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 건물 구조 및 상태

3.1. 건물 정보

본 건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 8층 802호입니다.

건축물 현황상 2020년 9월 29일 사용승인되었습니다.

3.2. 마감 및 이용 상태

외벽: 외장석재 마감 등

내벽: 벽지, 내장타일 등

창호: 샷시창호 등.

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

3.3. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

4. 토지 이용 현황

4.1. 토지 정보

형상 및 이용상태: 가장형의 토지로 오피스텔 및 다세대주택의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북서측으로 소로에 접하고 있습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신월생활권중심)에 속합니다.

주요 제한사항으로는 도로(접합), 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음), 수평표면구역, 진입표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 있습니다.

또한, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(지목 [도로] 한정)으로 지정되어 있으나, 본 건의 주 이용 목적과는 직접적인 관련성이 낮을 수 있습니다.

5. 권리분석

5.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 7월 12일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

5.2. 인수되는 권리

을구 3번 주택임차권(이윤민)은 접수일자 2023년 7월 19일이며, 말소기준권리보다 늦지만, 해당 임차인의 전입일자(2021년 2월 4일) 및 확정일자(2021년 1월 5일)가 말소기준권리보다 선순위이므로, 해당 임차인의 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

5.3. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 269,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 2월 4일

확정일자: 2021년 1월 5일

배당신고일자: 2023년 7월 19일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 보증금 269,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

5.4. 인수 보증금 분석

제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 말소기준권리보다 선순위인 본 임차인의 보증금(269,000,000원)을 포함한 총액이 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상하거나, 해당 임차인의 보증금 외 다른 인수 권리가 없음을 의미할 수 있습니다. 그러나 을구 3번 임차권의 '말소: 인수' 표기와 상세 내용을 볼 때, 매수인은 해당 임차인의 보증금 269,000,000원을 인수할 위험이 매우 크다고 판단됩니다.

6. 상권분석

6.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 고센아트빌(91-2, 2016년식, 29.88㎡): 21,000만원 (약 702.8만원/㎡)

* 진영이례맨션B(457-8, 2003년식, 57.74㎡): 24,500만원 (약 424.3만원/㎡)

* 우일빌라(다)(44-21, 1988년식, 41.18㎡): 14,000만원 (약 339.9만원/㎡)

6.2. 본 건 감정가와 시세 비교

본 건의 감정가는 27,800만원이며, 면적(27.99㎡) 대비 평당 환산가는 약 328.2만원/㎡ (약 993.2만원/평)입니다.

주변 실거래가와 비교했을 때, 특히 연식 및 면적이 유사한 고센아트빌(21,000만원, 약 702.8만원/㎡) 대비 본 건의 감정가는 약 30% 이상 높은 수준으로, 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요해 보입니다.

7. 생활정보

7.1. 주거 편의시설

본 건 인근에 양서중학교가 위치하며, 소규모 근린생활시설 및 업무시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

7.2. 주거 쾌적성

인근 지역은 주택 밀집 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 임차보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 269,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본 건의 감정가(278,000,000원)에 육박하는 금액으로, 실제 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

8.2. 감정가의 적정성

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세차익을 기대하기 어렵거나 오히려 손실을 볼 가능성이 있습니다.

8.3. 법적 제한

공항 소음 영향 구역, 군사 보호 구역 등 관련 법규에 따른 이용 및 개발 제한이 있을 수 있습니다.

8.4. 건물 용도 불일치 가능성

건축물대장상 주요 용도는 '업무시설'이나 '오피스텔, 다세대주택'으로 기재되어 있으며, 실제 이용은 '다세대주택'으로 이용 중인 점을 고려할 때, 추후 용도 관련 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8.5. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본 건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

9. 종합 의견

본 건은 2020년에 준공된 비교적 신축 건물로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 그러나 선순위 임차인의 높은 보증금(269,000,000원)을 매수인이 인수해야 하는 부담이 매우 크며, 감정가가 주변 실거래가 대비 높아 투자로서의 매력도가 낮을 수 있습니다. 법적 제한 사항도 일부 존재하므로, 신중한 권리 분석 및 시세 검토 후 투자를 결정해야 할 것으로 보입니다.

10. 투자 포인트

* 비교적 최신 건물(2020년 준공)로 내외부 상태 양호 예상.

* 신월동 지역의 향후 발전 가능성에 따른 시세 상승 기대.

* 전용면적 27.99㎡로 1인 가구 또는 소형 임대 수익 투자에 적합.

11. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차보증금(269,000,000원)과 주변 시세(약 210,000,000원 ~ 245,000,000원)를 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 물건의 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 하는 것이 중요합니다. 현재 주변 시세 및 감정가와의 괴리, 그리고 높은 인수 보증금을 감안할 때, 총 취득 비용이 약 210,000,000원에서 245,000,000원 범위 내에 들어오도록 입찰가를 결정해야 하나, 이는 사실상 불가능합니다.

만약 감정가(278,000,000원)를 총 취득 비용의 상한선으로 설정하고, 인수 보증금을 제외한 금액으로 입찰가를 산정한다면 다음과 같습니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 278,000,000원 - 269,000,000원 = 9,000,000원

이는 매우 낮은 입찰가이며, 만약 낙찰된다 하더라도 총 투자 비용이 주변 시세보다 높을 수 있다는 점을 반드시 인지해야 합니다. 따라서 본 건은 적극적인 투자보다는 철저한 분석 후 보수적으로 접근해야 할 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.