나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경150642 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 795-1 필네이처 제6층 제603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 "발산역" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트단지, 근린상가, 근린생활시설
등이 혼재하는 상업지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 "발산역" 등이
소재하는 등 제반 대중교통 여건은 원활함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상15층건 내 제6층 제603호로서
(사용승인일: 2016.07.18),

외벽: 인조석 마감 등,
창호: 시스템 창호 마감 등.

이용상태

오피스텔(방겸 거실, 주방, 욕실1, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 화재경보설비,
화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업),
중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경150642 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 795-1 필네이처 제6층 제603호

용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 사용 중)

감정가: 139,000,000원

토지면적: 5.47㎡ (약 1.66평)

건물면적 (전용면적): 22.16㎡ (약 6.70평)

건물 사용승인일: 2016년 7월 18일

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 "발산역" 북서측 인근에 위치함.

주변 환경: 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트단지, 근린상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역임.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 "발산역"이 소재하여 대중교통 여건이 원활함.

도로: 본건 북동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

인수되는 권리:

* 을1: 주택임차권 (강 , 임차보증금 158,000,000원). 전입일자 2021-12-31, 확정일자 2021-12-14. 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 잔액을 매수인이 인수함.

말소기준권리: 갑6 (압류, 강서구, 2024-10-28)

등기부채권 총액: 158,000,000원

임차인 현황:

* *: 강

* 보증금: 158,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-31

* 확정일자: 2021-12-14

* 대항력: 있음

1.3. 상권분석

지역 특징: 마곡지구 내 일반상업지역으로, 업무시설 및 오피스텔이 밀집해 있음.

주변 상업시설: 근린상가 및 근린생활시설 등이 다수 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이함.

발산역 역세권: 지하철 5호선 발산역을 중심으로 형성된 상권으로 유동인구 및 접근성이 유리함.

1.4. 생활정보

주거 환경: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 이용 중임. 방 겸 거실, 주방, 욕실 1개로 구성되어 있음.

편의시설: 주변 근린상가 및 아파트단지와 인접하여 생활 편의시설 이용이 편리함.

교통: 지하철 5호선 발산역을 도보로 이용 가능하며, 대중교통 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인 인수: 임차인 강 의 보증금 158,000,000원이 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생함. 본건의 감정가(139,000,000원)가 임차인 보증금보다 낮으므로, 임차인의 보증금 전액 또는 대부분을 인수할 가능성이 매우 높음.

주거용 사용으로 인한 정책 리스크: 공부상 업무시설로 등재된 오피스텔이 현황 주거용으로 사용됨에 따라, 향후 주택 관련 정책 변화나 세금 부과 기준 변경 시 영향이 있을 수 있음.

인근 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설이 있다고 판단되는 특이사항은 발견되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡동 발산역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수함.

다만, 가장 큰 특징이자 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인 강 의 보증금 158,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점임. 이는 감정가보다 높은 금액이므로, 매각으로 인한 배당으로 임차인이 보증금 전액을 회수하기 어려울 것으로 예상됨.

따라서, 실질적인 취득 비용이 예상보다 크게 증가할 수 있음을 반드시 인지해야 하며, 배당표 및 임차인의 배당 요구 금액을 면밀히 분석하는 것이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 지하철 5호선 발산역 역세권에 위치하여 대중교통 접근성이 탁월함.

마곡지구 성장 가능성: 서울의 대표적인 신흥 업무지구인 마곡지구에 속해 있어 지속적인 발전 가능성과 미래 가치 상승이 기대됨.

오피스텔 특성: 임대 수익 목적 또는 실거주 목적으로 활용 가능한 상품임.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매가 분석:

* 2026년 4월 8일: 128,000,000원 (5층)

* 2026년 5월 5일: 129,500,000원 (8층)

* 2026년 6월 17일: 120,000,000원 (9층)

최근 실거래가 평균(약 125,833,333원) 및 감정가(139,000,000원)를 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 대략 1억 2천만 원에서 1억 3천만 원 후반대로 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

예상 입찰가:

본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 순수하게 시장 가치 및 감정가를 기준으로 산정되었습니다.

최근 매매 사례를 고려하여, 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

중요 고지 : 위 예상 입찰가는 임차인 강 의 보증금 158,000,000원 인수 여부를 고려하지 않은 금액입니다. 본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 실제 총 지출 비용은 입찰가에 인수되는 보증금(또는 그 잔액)을 합한 금액이 될 것입니다. 임차인의 보증금(158,000,000원)이 감정가(139,000,000원)보다 높으므로, 보증금 전액 또는 대부분을 인수할 가능성이 매우 높습니다. 이에 대한 철저한 분석과 함께 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.