나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50445 [1] 전라남도 진도군 군내면 분토리 1023 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50445 [1] 전라남도 진도군 군내면 분토리 1023 전 경매

• 사건번호: 2025타경50445
• 주소: 전라남도 진도군 군내면 분토리 1023
• 감정가: 10,568,500원
• 최저가: 5,918,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

해남지원 경매2계 2025타경50445 | 소재지: 전라남도 진도군 군내면 분토리 1023 | 감정가: 10,568,500원 | 최저가: 5,918,000원 | 용도: 전

1. 해남지원 2025타경50445 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2025타경50445 (1)

소재지: 전라남도 진도군 군내면 분토리 1023

용도: 전 (밭)

감정가: 10,568,500원

토지면적: 919.00㎡ (약 277.92평)

토지 지분율: (제공된 정보상 지분율 명확히 확인되지 않으나, 토지매각 대상으로 100% 매각 추정)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 최OO

채권자: 디OOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 진도군 군내면 분토리에 소재하며, '군내119구급대' 북서측 원거리, 북서측 인근, 북측 근거리, 서측 근거리에 각각 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농경지, 임야 등으로 이루어진 순수 농경지대 및 산림지대로 이루어져 있습니다. 인근 지역은 주로 농업 활동이 이루어지는 지역으로, 조용하고 한적한 자연환경을 가지고 있습니다. 주변 시설에 대한 구체적인 검색 결과, 진도군 군내면 지역은 주로 농촌 마을과 임야, 그리고 농경지로 구성되어 있으며, 기본적인 생활 편의 시설은 면 소재지 중심으로 분포할 것으로 예상됩니다. 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 축사 등이 산재해 있을 가능성은 있습니다.

1.3. 교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 대중교통 접근성은 다소 낮을 수 있으며, 자가용 이용이 편리한 지역으로 판단됩니다.

1.4. 형태 및 이용상태

본건 토지는 기호(1), (2), (3), (4), (5)로 구분되어 있으며, 기호(1)은 부정형의 전(밭)이며, 기호(2)~(4)는 부정형의 자연림입니다. 특히 기호(5)는 부정형의 전(밭)이나, 공부상 '전'으로 되어 있으나 현황은 '전 및 묘지'로 이용되고 있습니다. 또한, 기호(5) 토지 지상에는 제시외 분묘 5기가 소재하고 있습니다.

1.5. 인접 도로상태

기호(1)부터 (3)까지의 토지는 맹지에 해당하여 도로에 직접 접하지 않아 접근에 어려움이 있습니다. 기호(4) 토지는 서측으로 소폭의 농로에 접하고 있으며, 기호(5) 토지는 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호한 편입니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 여러 용도지역에 걸쳐 있습니다. 기호(1)은 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(500m제한구역(젖소,말,개,돼지,오리,닭))에 해당합니다. 기호(2), (3), (4)는 농림지역으로, 가축사육제한구역(2,000m 또는 500m 제한구역) 및 임업용산지(기호(2),(3),(4))에 해당합니다. 특히 기호(4)는 여러 가축 사육 제한 구역에 포함되어 있습니다. 기호(5)는 계획관리지역, 보전관리지역이며, 가축사육제한구역(모든 가축)에 해당합니다. 이러한 지역제한은 향후 토지 이용 및 건축 시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

1.7. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자는 최OO이며 채권자는 디OOOOOOOOOO입니다. [cite:user_provided_data] 채무자에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. [cite:user_provided_data] 권리 분석 시 가장 중요한 사항은 '분묘기지권'이 존재한다는 점입니다. [cite:user_provided_data] 이는 해당 토지 내 분묘 설치 및 관리에 대한 권리가 성립되어 있어, 토지 이용 및 개발에 제약이 될 수 있습니다. 또한, 매각 조건으로 '농지취득자격증명' 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않는 특별 매각 조건이 있습니다. [cite:user_provided_data] 경매 절차상 매수인이 부담해야 할 추가적인 권리 관계는 현재 제공된 정보만으로는 파악하기 어려우나, 일반적으로 강제경매의 경우 선순위 권리(예: 근저당)가 말소되는 경우가 많습니다. 다만, 분묘기지권은 용익물권적 성격이 있어 말소되지 않을 가능성이 높으므로 주의가 필요합니다.

1.8. 상권분석

본건은 전라남도 진도군 군내면의 농경지 및 임야 지역에 위치하여, 전통적인 상업 지역의 상권 분석은 적용하기 어렵습니다. 주변은 농업 활동 위주의 지역이며, 소규모 마을이 산재해 있을 것으로 예상됩니다. 따라서 상업적인 가치보다는 농업적 이용 또는 자연 친화적인 활용 가능성에 초점을 맞춰야 합니다.

1.9. 생활정보

진도군 군내면 지역은 면 소재지를 중심으로 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)이 일부 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 하지만 본건 소재지는 지역 특성상 이러한 시설까지의 거리가 다소 있을 수 있습니다. 진도군 자체는 관광 자원이 풍부한 지역이며, 해안 경관이 아름다운 곳입니다.

1.10. 잠재적 리스크

1. 맹지 및 접근성: 기호(1)~(3) 토지는 맹지로서 차량 및 보행 접근이 어렵습니다. 이를 해소하기 위한 인접 토지와의 협의 또는 도로 확보가 필요합니다.

2. 현황 이용: 본건(기호(5))은 공부상 '전'이나 현황 '전 및 묘지'로 이용 중이며, '분묘기지권'이 존재합니다. 이는 토지 이용에 상당한 제약을 야기하며, 향후 개발 시 분묘 이장 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 경계 불명확: 인접 토지와 경계가 불명확하여 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다. [cite:user_provided_data] 이는 매수 후 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

4. 농지 취득 자격: 농지취득자격증명 없이는 매수가 불가하며, 미제출 시 보증금 미반환이라는 강력한 페널티가 있습니다. [cite:user_provided_data]

5. 묵전 상태: 현황 '묵전'으로, 토지 이용을 위해서는 경작 등 추가적인 작업이 필요합니다.

6. 가축 사육 제한: 지역에 따라 다양한 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어, 향후 축산업 관련 용도 제한이 있을 수 있습니다.

1.11. 종합 의견

본건은 진도군 군내면의 농업진흥지역 및 관리지역에 걸쳐 있는 토지로서, 919㎡(약 277.92평) 규모의 전(밭)입니다. [cite:user_provided_data] 감정가는 10,568,500원으로 책정되었습니다. [cite:user_provided_data] 입지적으로는 농경지 및 임야가 주를 이루는 한적한 농촌 지역에 속합니다. 교통 접근성은 보통 수준이나, 일부 필지는 맹지인 점이 특징입니다.

가장 중요한 점은 '분묘기지권' 존재와 '맹지'라는 점, 그리고 '농지취득자격증명' 제출 의무 등 잠재적 리스크가 크다는 것입니다. [cite:user_provided_data] 특히 분묘기지권은 토지 소유권과는 별개로 분묘를 관리할 권리를 인정하는 것이므로, 향후 토지 이용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 경계가 불명확하여 측량이 필수적이며, 현황 묵전 상태로 추가적인 경작 준비가 필요합니다. [cite:user_provided_data]

1.12. 투자 포인트

본건은 다수의 리스크 요인을 안고 있어 일반적인 투자 목적보다는 특정 목적을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1. 실수요자 (농업인): 만약 인근 지역에 거주하며 농업을 영위하고자 하는 실수요자라면, 낮은 감정가 대비 넓은 면적을 활용할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 맹지 해소 및 분묘 문제 해결 방안을 반드시 강구해야 합니다.

2. 장기적 개발 가능성: 계획관리지역이 일부 포함되어 있어 장기적으로는 개발 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 현재로서는 농림지역 및 가축 제한 구역, 분묘기지권 등의 제약이 커 단기적인 개발 수익은 기대하기 어렵습니다.

3. 분묘 이장 및 토지 형질 변경: 분묘를 이장하고 토지를 정비할 계획이 있다면, 토지 취득 후 상당한 추가 비용과 노력이 필요할 것으로 예상됩니다.

결론적으로, 본건은 상당한 주의와 추가적인 조사, 그리고 해결 과제를 안고 있는 물건입니다. 철저한 현장 답사와 법률적 검토, 그리고 분묘 문제 해결 방안을 명확히 파악한 후 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

해남지원 경매2계