나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7983 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 1823 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7983 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 1823 전 경매

• 사건번호: 2025타경7983
• 주소: 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 1823
• 용도: 전

제주지방법원 경매3계 2025타경7983 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 1823 | 감정가: 8,305,851,000원 | 최저가: 5,814,096,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7983 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 1823

용도: 전 (농지)

감정가: 8,305,851,000원

토지면적: 48,688.00㎡ (약 14,728.05평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 일괄매각, 목록1,2,3 농지취득자격증명 필요함 (미제출시 매수신청보증금 미반환)

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: '함덕초등학교 선인분교장' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 전(밭) 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 제반 차량의 통행이 용이하며, 근거리에 번영로가 소재하여 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태: 부정형의 토지로 인접 도로와 대체로 등고·평탄하며, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 기호(3) 토지는 서측으로 폭 약 4~5m의 시멘트 포장도로에 접하고 있습니다. 기호(1, 2) 토지는 기호(3) 및 동측에 소재하는 비포장 농로 등을 통해 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부/전부), 공장설립제한지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등에 속해 있어 개발 행위에 대한 제한이 다수 존재합니다.

기타사항: 임대관계는 확인되지 않았으며, 농지취득자격증명이 필요한 토지로 판단됩니다.

1.3. 입지조건

해당 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 1823번지에 위치하며, '함덕초등학교 선인분교장' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 차량으로 주요 도로인 번영로 접근이 용이하여 제주 시내 및 다른 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 임의경매의 경우, 경매 신청 채권자의 담보권 실행으로 진행되며, 낙찰 시 선순위 담보권 외의 권리는 말소되는 것이 일반적입니다. 그러나 본 건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 '농지취득자격증명' 발급 가능 여부입니다. 해당 토지는 농지로서, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 이를 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금 전액이 반환되지 않는다는 점을 반드시 유의해야 합니다. 제주도의 경우 외지인의 농지취득자격증명 발급이 기대 소득률 등에 따라 제한될 수 있습니다.

1.5. 상권분석

물건지 주변은 주로 농경지와 주거지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설이나 번화한 상권과는 거리가 있습니다. 인근 함덕초등학교 선인분교장이 위치하지만, 이는 상권 활성화보다는 지역 생활 편의와 관련된 시설로 보는 것이 적절합니다. 번영로 접근성이 좋아 관련 종사자들의 주거지로서의 수요는 일부 있을 수 있으나, 광범위한 상업 활동을 기대하기는 어렵습니다.

1.6. 생활정보

가장 가까운 교육 시설로는 함덕초등학교 선인분교장이 위치하여 자녀가 있는 가정이라면 통학에 대한 고려가 가능합니다. 주변이 전(밭)과 단독주택 위주로 이루어져 있어 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 차량 이용 시 번영로를 통해 제주시내로의 접근이 용이하며, 제주 동부 지역의 자연 환경을 즐기기에 좋은 입지입니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '농지취득자격증명' 발급 문제입니다. 농업 경영 계획 등을 통해 자격증명을 취득하지 못하면 매수 신청 보증금을 몰수당할 수 있습니다. 또한, 본 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 토지이용 규제를 받고 있어, 건축이나 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 이러한 규제는 토지의 활용도를 크게 제한할 수 있습니다. 건물은 없는 나대지 상태이므로, 건축 시에는 별도의 건축비가 발생합니다. 주변 지역에 특별히 보고된 혐오시설은 없으나, 전원 지역 특성상 간혹 발생하는 민원 소지(악취, 소음 등) 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.8. 종합 의견

제주 제주시 조천읍 선흘리에 위치한 48,688㎡(약 14,728.05평)의 넓은 농지(전) 물건입니다. 본 물건은 '농지취득자격증명' 발급 가능 여부가 매우 중요하며, 이를 충족해야만 매입이 가능합니다. 또한, 다양한 토지이용 규제 지역에 속해 있어 개발 가능성이 제한적일 수 있으므로, 토지 계획 및 관련 법규에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 현재로서는 순수한 농업용 토지로서의 가치나, 향후 규제 완화 또는 특정 개발 사업과의 연관성을 고려한 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직해 보입니다.

1.9. 투자 포인트

* 넓은 면적: 48,688㎡라는 넓은 면적은 농업 경영이나 특정 목적의 개발(법규 내)을 위한 잠재력을 가집니다.

* 제주도 희소성: 제주도라는 입지 자체는 관광 및 생활 환경 면에서 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

* 경쟁 완화 가능성: 까다로운 농지취득자격증명 요건으로 인해 일반 투자자들의 참여가 제한될 수 있어, 경쟁이 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 토지 활용 가능성: 법규가 허용하는 범위 내에서 농업, 자연 친화적 시설, 또는 투자 목적의 장기 보유 등 다양한 시나리오를 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계