나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51366 [1] 전라남도 여수시 신월동 342-1 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51366 [1] 전라남도 여수시 신월동 342-1 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경51366
• 주소: 전라남도 여수시 신월동 342-1
• 감정가: 1,617,041,650원
• 최저가: 905,543,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

순천지원 경매9계 2025타경51366 | 소재지: 전라남도 여수시 신월동 342-1 | 감정가: 1,617,041,650원 | 최저가: 905,543,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 순천지원 2025타경51366 (1) 전라남도 여수시 신월동 근린생활시설 경매물건 분석 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호는 순천지원 2025타경51366 (1)입니다.

소재지는 전라남도 여수시 신월동 342-1이며, 용도는 근린생활시설로 감정가는 1,617,041,650원입니다.

토지 면적은 818.00㎡ (약 247.46평)이며, 건물 면적은 989.60㎡ (약 299.36평)입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

1.2. 경매 진행 정보 및 주의사항

본건은 토지와 건물 일괄매각이며, 감정가에 제시외 건물 75.30㎡가 포함되어 있습니다.

건물은 기호(가) 철골구조 슬래브지붕 3층 건물로, 일부 증축 및 기존 부분이 리모델링 되어 현재 일체의 1동으로 이용 중입니다.

현재 이용상태는 '상업용'이나, 조사 당시 '공실' 상태입니다. 임대차 관계는 미상인 점을 유의하여 명도 및 추가 임대차 조사가 필요합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 전라남도 여수시 신월동 소재 ‘히든베이호텔’ 북서측 근거리에 위치합니다.

주위환경은 소규모 공장 및 점포 등이 소재하는 공장 및 업무지대이며, 국가산업단지(공업지역) 내에 위치하여 산업 연관 시설 및 업무 시설의 입지로 평가됩니다.

교통상황은 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 현황

본건은 평지 내 사다리형 토지로서, 현재 '상업용'으로 이용 중입니다.

남서측으로 광대한면에 접하며, 이를 통해 진출입이 이루어지므로 접근성은 양호합니다.

토지는 일반공업지역, 고도지구(20m이하), 국가산업단지 등 다양한 법규의 적용을 받고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 인수 조건

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함하고 있어 건물의 현 상태를 그대로 인수하게 됩니다.

경매구분은 부동산임의경매이며, 소유자 및 채무자는 주OOOOOOOOO, 채권자는 여OOOOOO입니다.

3.2. 임대차 관계 및 명도 리스크

건물 이용상태는 현재 '공실'로 조사되었으며, 임대관계는 미상입니다.

공실 상태인 점은 명도(인도) 난이도를 낮출 수 있는 긍정적인 요소이나, 임대관계 미상으로 인한 불확실성을 해소하기 위해 현장 방문 및 추가적인 임차인 조사 노력이 필요합니다.

4. 상권 및 이용 현황 분석

4.1. 상권 분석

본건은 국가산업단지 내 공장 및 업무지대 주변에 위치하고 있어 일반적인 주거지역 상권과는 성격이 다릅니다.

주 타겟은 인근 공장 및 업무 시설 종사자들을 대상으로 하는 지원 시설(식당, 편의 시설, 사무실 등) 상권으로 판단됩니다.

인근에 ‘히든베이호텔’이 있어 관광객 대상의 시설로의 전환 가능성도 있으나, 주요 규제가 공업지역 및 국가산업단지에 해당되므로 이에 대한 검토가 필수입니다.

4.2. 건물 이용상태

기호(가) 건물은 철골구조 슬래브지붕 3층 건물이며, 증축과 리모델링을 거쳐 현재 '상업용' 용도로 이용 중입니다.

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 새로운 용도로 전환하거나 임차인을 모집하기 위한 초기 비용 및 기간을 고려해야 합니다.

5. 법규 및 규제 사항

본건 토지는 일반공업지역, 고도지구(20m이하), 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 국가산업단지(공업지역), 특별대책지역(여수국가산업단지) 등 다수의 규제를 받고 있습니다.

특히 '일반공업지역' 및 '국가산업단지' 규제는 건물의 사용 목적을 공업/업무 관련 지원 시설로 제한할 수 있으므로, 향후 개발 또는 재활용 계획 수립 시 반드시 관할 지자체의 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

6. 생활 정보 및 혐오시설

6.1. 생활 정보

본건은 공장 및 업무지대에 위치하고 있어 일반적인 주거 생활 편의시설 접근성은 낮습니다.

다만, 인근에 ‘히든베이호텔’이 위치하고 있어 일부 편의시설 및 접근 인프라는 갖추고 있습니다.

6.2. 혐오시설

주변 지역은 공장 및 업무지대로 구성되어 있으며, 국가산업단지 규제를 받고 있습니다. 검색된 정보에 따르면 주거지역 기준의 혐오시설(예: 대형 장례식장, 폐기물 처리시설 등)은 주변에 확인되지 않았습니다.

다만, 해당 지역 자체가 산업단지에 인접해 있어 공장 및 산업시설에서 발생하는 환경적 요인(소음, 분진, 냄새 등)은 고려해야 할 잠재적 리스크입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공실 및 임대차 관계 미상

현재 건물이 공실 상태이며 임대관계가 미상입니다. 낙찰자는 잔금 납부 후 명도 절차와 동시에 신속하게 상업 시설 임차인을 모집해야 하는 부담이 있습니다.

7.2. 용도 제한 및 규제

일반공업지역 및 국가산업단지 규제로 인해 건물의 활용 목적에 제한이 따릅니다. 주거 용도로의 전용은 불가능하며, 주로 산업/업무 지원 시설로만 활용해야 합니다.

7.3. 제시외 건물 및 구조 변경

제시외 건물이 포함되어 있으며, 건물 일부가 증축 및 리모델링 되어 일체로 사용 중입니다. 건축물대장 및 현황과의 일치 여부, 특히 불법 증축 여부 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견 및 투자 포인트

8.1. 종합 의견

본건은 여수시 신월동 국가산업단지 근처에 위치한 대형 근린생활시설입니다. 토지 면적(약 247평)과 건물 면적(약 299평)이 상당하여 규모의 경제를 갖추고 있습니다. 현재 공실이라는 리스크가 있으나, 증축 및 리모델링을 완료한 상태로 건물의 이용 상태는 양호한 편입니다. 산업단지 지원 시설이나 특정 테마의 상업 시설(예: 기업 연수 시설, 대형 식음료 시설)로의 활용 가능성을 높게 평가합니다.

8.2. 투자 포인트

최고의 입지: ‘히든베이호텔’ 인근, 공장 및 업무지대의 유동 인구를 흡수할 수 있는 잠재력.

토지/건물 일괄매각: 복합적인 개발 또는 활용이 용이하며, 감정가 대비 투자 기회를 모색할 수 있음.

건물 현황: 증축 및 리모델링을 통해 비교적 최근의 건축 상태를 유지하고 있어 추가적인 대규모 보수 비용을 절감할 수 있음.

공업지역 내 상업 시설: 국가산업단지 내에서 상업용으로 이용 가능한 희소성 있는 물건이 될 수 있음.

법원 정보

순천지원 경매9계